案情：曌某櫻卡每次提起來(lái)月月都要給物業(yè)交的電梯費(fèi)，總是顯得特別委屈，原來(lái)曌某櫻卡家住在某小區(qū)的一樓，根本就不需要坐電梯往樓上去，還有地下負(fù)一樓的停車場(chǎng)，曌某櫻卡說(shuō)自己連車都沒(méi)有怎么還要分?jǐn)偰秦?fù)一層的電梯費(fèi)!像曌某櫻卡一樣住在一樓的業(yè)主都會(huì)有類似的困惑，關(guān)于一樓業(yè)主需不需要交電梯費(fèi)目前主要有兩種觀點(diǎn)：
 

　　第一種認(rèn)為一樓住戶不需要交電梯費(fèi)，因?yàn)橐粯亲舨皇褂秒娞?，既不?huì)損耗電能，又不會(huì)對(duì)電梯本身使用壽命造成影響，所以讓一樓住戶交電梯費(fèi)明顯是不公平的；第二種意見(jiàn)認(rèn)為一樓住戶需要交電梯費(fèi)，因?yàn)殡娞菔菍儆谛^(qū)共有的部分，每個(gè)人都有維護(hù)電梯的義務(wù)，不能以不坐電梯為由拒絕履行維護(hù)電梯正常運(yùn)行的義務(wù)。

　　與曌某櫻卡一樣情形的業(yè)主也不少。2009年11月，家住一層的業(yè)主古先生以自己沒(méi)有使用電梯為由拒交電梯費(fèi)，經(jīng)上海市第一中級(jí)人民法院判決，古先生向物業(yè)公司全額交納所欠費(fèi)用。法院認(rèn)為，物業(yè)合同中未約定住一層不交納電梯費(fèi)的相關(guān)內(nèi)容，古先生以沒(méi)有使用過(guò)電梯而不應(yīng)交費(fèi)的理由缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。


       雖然家住一層，但由于在“全體業(yè)主均應(yīng)交納電梯運(yùn)營(yíng)費(fèi)用”的物業(yè)管理協(xié)議上簽了字，2010年4月，田先生被上海市通州區(qū)法院判決向物業(yè)公司交納電梯費(fèi)。因此通過(guò)以上法律規(guī)定和判例，可以看出一樓業(yè)主是應(yīng)該繳納電梯費(fèi)的。
 

　　1.業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。不管住在哪一層樓的業(yè)主都對(duì)電梯享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。
 

　　2.所有業(yè)主均有分?jǐn)傠娞葸\(yùn)行和維修費(fèi)用的義務(wù)，不得以其未行使權(quán)利為由而不履行該義務(wù)。
 

　　3.在沒(méi)有約定或約定不明的情況下，所有業(yè)主應(yīng)按照專有部分面積所占比例確定其應(yīng)分擔(dān)的費(fèi)用。
 

       法律規(guī)定

　　《民法典》273條

　　業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
 

　　《民法典》283條

　　建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

　   根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者是無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院則對(duì)業(yè)主的理由不予支持。

　　為何該交？

　　可能很多人，尤其是一樓業(yè)主雖然知道了法律的規(guī)定但還是口服心不服。法律規(guī)定一樓業(yè)主也該繳納電梯費(fèi)的原因或者說(shuō)合理性何在？怎樣才能證明如此規(guī)定是良法而非惡法呢？一樓業(yè)主應(yīng)該交電梯費(fèi)的合理性至少有如下三點(diǎn)：
 

　　1、正確理解共有部分的潛在作用：可能業(yè)主從不使用某一共有部分，這并不能否認(rèn)該共有部分可能為業(yè)主實(shí)現(xiàn)潛在和無(wú)形的作用。就拿電梯來(lái)說(shuō)，雖然一樓業(yè)主實(shí)際從未使用電梯，但這并不能代表業(yè)主可能因?yàn)殡娞莸恼Ｊ褂枚@得利益。如樓頂平臺(tái)作用的實(shí)現(xiàn)，一樓業(yè)主可能將來(lái)會(huì)需要電梯；又如建筑物外墻是建筑物的共有部分，外墻懸掛廣告牌能夠給業(yè)主們帶來(lái)租金收益（小編注：或者電梯內(nèi)廣告）。廣告主為了擴(kuò)大廣告輻射視野，增強(qiáng)廣告效果，喜歡往最高層外墻懸掛廣告牌。而廣告牌一般是通過(guò)電梯搬運(yùn)的，一樓業(yè)主雖然自己沒(méi)有直接使用電梯，而租金的獲得卻是通過(guò)電梯獲得的（小編注：這部分收入歸全體業(yè)主所有），如此便通過(guò)間接使用電梯獲得了收益，實(shí)現(xiàn)了權(quán)利。諸如此類。此時(shí)可以將一樓業(yè)主交的電梯費(fèi)理解為購(gòu)買期權(quán)所支付的費(fèi)用。這便是一樓業(yè)主應(yīng)該交電梯費(fèi)的理由之一。

　　2、從整體角度對(duì)待特定共有部分的權(quán)利和義務(wù)：建筑物共有部分不只電梯一個(gè)，還包括外墻、樓頂平臺(tái)、走廊、地下空間等許多部位。就特定業(yè)主而言，對(duì)于有的共有部分所獲得的收益要大于所支付的成本，但對(duì)于有的共有部分所支付的成本大于所獲得收益。由于建筑物的共有部分很多，就特定業(yè)主而言，不可能完全量化對(duì)每一部分所獲得的收益和所支付的成本，更多情況下只能將全部或大部的共有部分所能獲得的收益和所需支付的成本分?jǐn)?，才能?shí)現(xiàn)整體的公平。
 

　　舉例而言，樓頂平臺(tái)能放置太陽(yáng)能熱水器、晾曬物件、運(yùn)動(dòng)等諸多作用。假設(shè)，最高層的業(yè)主認(rèn)為樓頂只屬于最高層業(yè)主，于其他層無(wú)關(guān)，將樓頂平臺(tái)所獲得的收益全部歸自己所有，那么最感到不公平的必然是一樓業(yè)主。因?yàn)橹灰獦菍哟笥趦蓪?，一樓業(yè)主就永遠(yuǎn)不可能享有樓頂平臺(tái)的權(quán)益。而根據(jù)《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件的解釋》(法釋[2009]7號(hào))第3條第1款第1項(xiàng)規(guī)定建筑物的屋頂為共有部分，從而保障了一樓業(yè)主的權(quán)益。這樣，一樓業(yè)主雖然繳納了電梯費(fèi)，卻也獲得屋頂帶來(lái)的好處，從整體上實(shí)現(xiàn)了公平。而這樣的例子還有很多。
 

　　3、交費(fèi)是業(yè)主對(duì)專有部分獲得所有權(quán)的對(duì)價(jià)之一：即便一樓業(yè)主承諾放棄因?yàn)殡娞菘赡塬@得的權(quán)利，但其仍然應(yīng)該交電梯費(fèi)，因?yàn)榻毁M(fèi)是業(yè)主對(duì)專有部分獲得所有權(quán)所應(yīng)支付的對(duì)價(jià)之一。為何這樣說(shuō)？我們都知道建筑物的價(jià)格及其變動(dòng)所包含的不只是蓋這個(gè)建筑物所需的磚瓦錢(qián)，還包括土地使用費(fèi)、容積率、區(qū)位環(huán)境等多種因素。在同樣的位置蓋一個(gè)樓，低層、多層及中高層建筑物的價(jià)格必然不會(huì)相同。因?yàn)闃菍硬煌瑫?huì)對(duì)居住行為、居住心理、整體環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)等造成不同的影響。這也正是同一樓盤(pán)不同樓層價(jià)格也不盡相同的原因，不同的價(jià)格是對(duì)不同的樓層所付出的對(duì)價(jià)。購(gòu)買該層房屋所支付的實(shí)際價(jià)格并不是所應(yīng)支付的全部?jī)r(jià)格，所支付電梯費(fèi)等是購(gòu)買該層住宅尚未支付的對(duì)價(jià)。
 

　　簡(jiǎn)單說(shuō)，低層和多層建筑物或許根本就不需要電梯，更無(wú)論電梯費(fèi)，而至少中高層建筑物的價(jià)格中也就包含了配備電梯的成本。也就是說(shuō)，假如不安裝電梯，那么該樓盤(pán)低層的價(jià)格可能會(huì)比安裝時(shí)高很多，因?yàn)檎l(shuí)都不愿意天天爬樓梯上高層。這也正是你能以現(xiàn)在的價(jià)格獲得一樓房屋的原因，不然，你可能根本住不起一樓。雖然你買的是一樓，或許你真不需要上樓，至該樓滅失也從未上樓，但是一樓的樓價(jià)中只包含了安裝電梯的成本等部分價(jià)格。而對(duì)于電梯的損害折舊等所需費(fèi)用尚未包括在樓價(jià)之中，故仍需繼續(xù)支付尚未支付的對(duì)價(jià)。
 

　　故，建筑物共有部分之間、專有部分和共有部分之間是相互關(guān)聯(lián)、密不可分的，權(quán)利和義務(wù)的享有和承擔(dān)需進(jìn)行全方位的衡量，而不應(yīng)完全的就事論事，將其割裂開(kāi)來(lái)。當(dāng)然，為了減少糾紛，提高交易效率，我們應(yīng)該支持盡量按照比例原則來(lái)使業(yè)主享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)最大限度的公平。上海房產(chǎn)糾紛律師事務(wù)所


 

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