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　　未取得《商品房預(yù)售許可證》的項目不得進行房地產(chǎn)開發(fā)活動，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房銷售場所顯著位置公示預(yù)售商品房許可證明。未取得《商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)售的商品房，不得銷售。

　　1、開發(fā)商有五證卻未進行房管局備案

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《國有土地使用證》和《國有土地使用權(quán)證》，不得進行房地產(chǎn)開發(fā)。《商品房預(yù)售管理辦法》第十一條規(guī)定，商品房預(yù)售必須取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《竣工驗收備案表》和開發(fā)商《商品房預(yù)售許可證》。

　　因此，如果開發(fā)商沒有五證但獲得了《商品房預(yù)售許可證》和《竣工驗收備案表》卻未在房管局進行備案則表明開發(fā)商不具備該樓盤開發(fā)資格而進行建設(shè)。購房后開發(fā)商將不能取得房產(chǎn)證、土地證和預(yù)售許可證等相關(guān)證件就無法獲得預(yù)售許可、無法辦理預(yù)售登記備案手續(xù)等行為屬違法行為。

　　2、有抵押證件但沒有網(wǎng)簽

　　有的工抵房還會有房產(chǎn)部門的抵押登記。但購房者與房主簽訂的只是《房屋買賣合同》并不代表這套房屋就一定會得到法律的保護。

　　如果購房者所購買的房屋沒有被列入抵押登記名單，那么只能說明房子被貸款了。而銀行在抵押手續(xù)上會有限制和監(jiān)督。比如銀行不允許貸款人隨意處置抵押物。購房者在與開發(fā)商簽訂的購房合同中也會有明確的約定。因此這樣的工抵房就算價格比市場價低一些。

　　有些工抵房是沒有合法的產(chǎn)權(quán)證，但是辦理了房產(chǎn)證后，再去買房就會發(fā)現(xiàn)這個產(chǎn)權(quán)證并不是自己的。因為房產(chǎn)證是買房人在辦理貸款時才必須提供。而沒有房產(chǎn)證的工抵房，并不具備合法的手續(xù)，也就沒有辦法取得該房屋的所有權(quán)。

　　1、沒有合法的產(chǎn)權(quán)證，不具備辦理房產(chǎn)證的條件

　　另外還有一些工抵房雖然沒有取得完全合法的手續(xù)，但已經(jīng)辦理了抵押手續(xù)，并有了貸款資格，此時，如果去購買這些沒有真正手續(xù)的房子，就會被認為是工抵房一樣，這樣也就無法辦理房產(chǎn)證了。如果工抵房已經(jīng)有合法手續(xù)，且自己沒有貸款資格，就不會被認為是工抵房一樣了。

　　其次需要提醒的是購買工抵房最好不要在沒有取得房本的情況下進行交易。因為如果購買這樣的房產(chǎn)那么你就無法取得房本和房產(chǎn)證。這樣自己只能是在交易之后被要求繳納房款，如果你想進行維權(quán)也很難實現(xiàn)。

　　2、小產(chǎn)權(quán)房，甚至無證房

　　所謂小產(chǎn)權(quán)房，也叫鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。顧名思義，這種說法就是沒有房產(chǎn)證，屬于小產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)就是農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，沒有經(jīng)過國家相關(guān)部門的批準，所以不能辦理房產(chǎn)證。同時沒有房產(chǎn)證也不能進行抵押等活動。

　　也就是說，你不能購買小產(chǎn)權(quán)的房子，如果購買這種房子還可能會被強制執(zhí)行。即使開發(fā)商承諾有房產(chǎn)證，實際上也不會取得產(chǎn)權(quán)證。雖然國家允許農(nóng)民建房，但農(nóng)民必須得到宅基地才能建房。因此這樣的房子不受國家法律保護。

　　根據(jù)我國法律規(guī)定，房屋他項權(quán)利是由房屋所在地的市、縣房地產(chǎn)管理部門依法頒發(fā)的一種權(quán)利憑證。

　　1、部分工抵房未辦理房屋他項權(quán)利證書或者根本不知道其為住宅的房子

　　比如房產(chǎn)公司或開發(fā)商的分房協(xié)議是約定將該房子賣給了業(yè)主，而不是將房子交給業(yè)主本人，那么這種房子已經(jīng)在購房者手中很長一段時間，即使有人提醒也是極少有人知道這種房屋屬性?！段餀?quán)法》第22條第1款規(guī)定：“未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第21條規(guī)定：“在未辦理房屋所有權(quán)登記的情況下購買住房，即使簽訂了房屋買賣合同，購房者也不能辦理房屋他項權(quán)利證書。

　　買受人請求解除合同并主張賠償損失的，人民法院不予支持。但是，當事人另有約定的除外。”因此此類房子就屬于住宅范疇。

　　如果開發(fā)商已經(jīng)將該房子抵押給銀行，那么購買了這個房子不僅不能過戶、也不承擔任何風險——就如同買賣房產(chǎn)后有一個抵押權(quán)是沒有任何風險和收益一樣。

　　購房者應(yīng)當先到房地產(chǎn)管理部門查詢該房產(chǎn)是否已經(jīng)建成并辦理了他項權(quán)利證書。如果有的話可以要求解除合同、退回房款并要求開發(fā)商承擔違約責任或者賠償損失（包括損失和違約責任費用）以上部分中任何一項都可能構(gòu)成了違約現(xiàn)象并且很難追究購房者的違約責任。

　　2、二手房工折房交易前應(yīng)對房屋的現(xiàn)狀進行詳細了解

　　工抵房是屬于商品房，因此工抵房不能買賣。但是如果房屋存在其他糾紛，比如出現(xiàn)抵押、繼承、租賃等，如果這些問題都不能得到有效解決，那么工抵房也沒有辦法買賣。如果工抵房買賣后出現(xiàn)質(zhì)量問題，工折房所購買人很可能得不到房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以及房產(chǎn)證的保障。

　　因此，交易前一定要了解清楚工抵房是否存在其他糾紛。首先要確定開發(fā)商有沒有拖欠施工方工程款或其他費用。因為從法律上來說工地欠施工方工程款或其它費用屬于正常費用范疇。

　　如果出現(xiàn)停工、拖欠施工方工程款和其他費用這種情況的話，那就很有可能發(fā)生工抵房的出售可能。其次要確認該新房是否已經(jīng)取得了竣工驗收備案。

　　購房者是否有權(quán)利享受購房優(yōu)惠政策？

　　在房地產(chǎn)開發(fā)中，國家有一些優(yōu)惠政策，比如開發(fā)商銷售商品房可以享受一定比例的稅費減免，而購房者購買商品房也會有一定比例的補貼。但這些優(yōu)惠政策并不屬于法律規(guī)定的范圍。

　　當業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同時，可以享受該優(yōu)惠政策。根據(jù)《合同法》和《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，購房者享有合同約定的權(quán)利，可以按照約定和國家規(guī)定執(zhí)行相關(guān)的優(yōu)惠政策和條件；合同約定條件成就時，購房者應(yīng)當履行規(guī)定的義務(wù)；合同沒有約定或者履行不符合約定，造成房屋被毀損或者滅失，并給對方造成損失的，購房者應(yīng)當承擔賠償責任；損失賠償額和購房人實際支付額兩部分。

　　購房者可以選擇退房或者退回購房款。在實際生活中，如果消費者購買了商品房后無法通過正常渠道轉(zhuǎn)讓或抵押給銀行等金融機構(gòu)，就有可能產(chǎn)生違約責任和法律后果。另外，房地產(chǎn)買賣可以先進行簽約協(xié)商后再簽訂合同。簽約后可以進行房款支付和貸款申請等合同準備工作。

　　最后要向有關(guān)部門報告相關(guān)情況。對此購房人不得對其享有合同約定和法律規(guī)定相應(yīng)權(quán)利要求解除合同和賠償損失。因此，購房者一定要對此政策有所了解！

　　貸款購房需要什么條件？

　　銀行貸款，在購房貸款的時候，要求購房者有較高的經(jīng)濟實力，同時還要求購房者具有穩(wěn)定的職業(yè)，并且有還款能力和良好的信用記錄的群體。首先從收入方面來說，一般情況下，購房者有固定的收入來源。此外，購房者每月的還款額在其月收入的80%左右。

　　此外，你要具有穩(wěn)定的職業(yè)，這樣你的還款能力才能在還貸期限內(nèi)保證還款總額和月供不會超過其月收入的兩倍。此外，有些銀行還規(guī)定不同群體需要滿足不一樣的貸款條件。

　　對于年收入超過30萬元的購房者而言，銀行則要求其月收入不得超過月供總額的50%;而一般人月收入不超過8萬元也是可以申請貸款并獲批的。從貸款條件來看，只要有合法有效擔保和合法收入來源就可以申請貸款了。

　　如果是銷售工抵房，可以通過向銀行申請貸款的方式來進行購房。在進行貸款申請時，可以與銀行協(xié)商將購房的金額調(diào)整為房屋總價的30%左右。

　　如果是抵押貸出，需要向抵押權(quán)人提供相關(guān)抵押物信息；如果是按揭貸出就必須辦理過戶手續(xù)。對于房子抵不抵款你可以通過其他方法來解決：用房子抵債、以自己子女名義將房子按揭給他人、或約定由開發(fā)商墊付房款或者找他人購買。

　　當然，以上情況都是存在風險的，因為很多人都有這種想法：如果你不想繼續(xù)購買房屋，可以在房價上漲后讓你以很低的價格賣掉房屋；同時在房價下跌時購房者可以要求開發(fā)商退還差價。

　　合同簽訂時開發(fā)商需不需要涉及辦理房產(chǎn)證等事項？

　　購房合同簽訂時，必須涉及開發(fā)商的房產(chǎn)登記信息和產(chǎn)權(quán)信息。如果涉及到其他事項，則應(yīng)由雙方共同約定。

　　首先，在選擇房屋的時候，應(yīng)該明確合同條款中是否存在對開發(fā)商權(quán)利限制、承諾的條款或其他不明確的內(nèi)容。例如：“交房時間、質(zhì)量標準、交付時間等”以及“出現(xiàn)質(zhì)量問題開發(fā)商承擔責任的方式”都應(yīng)該有明確的約定。

　　其次，對于商品房買賣合同中對于相關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的約定條款也應(yīng)當有明確約定。在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時，還應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定確認房地產(chǎn)權(quán)屬證書中登記信息的真實性和合法性。如果房屋交易雙方對房屋權(quán)屬狀況存在爭議，建議雙方協(xié)商解決，同時也要明確爭議解決方式及管轄法院。

　　如果涉及到開發(fā)商委托他人辦理產(chǎn)權(quán)登記或者委托辦證事宜出現(xiàn)爭議時，則開發(fā)商委托他人應(yīng)當按照通常做法承擔相應(yīng)責任（即通過補充協(xié)議的方式明確雙方約定由誰或者誰授權(quán)辦理);而購房者應(yīng)該積極主張違約責任——請求賠償損失，以避免出現(xiàn)糾紛而產(chǎn)生不應(yīng)有的法律后果。

　　再次，若該房屋登記存在查封、抵押等限制買賣行為，購房人有權(quán)解除合同（要求開發(fā)商退還購房款）。當然在這些問題中存在兩種解決方式是：協(xié)商解決或者起訴解決。

　　當購房者滿心歡喜地準備搬進自己辛苦購置的新居時，卻突然發(fā)現(xiàn)實際交付的房屋面積與合同中約定的存在差異，這無疑會給人帶來極大的困擾。作為上海房產(chǎn)律師，我深知這種狀況對客戶意味著什么，也知道如何通過法律手段來維護客戶的合法權(quán)益。

　　面對房屋交付時的面積誤差問題，我們需要明確的是，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定，處理此類問題的關(guān)鍵在于合同是否有約定以及誤差的大小。如果合同中已有明確約定，那么自然按照合同的約定來執(zhí)行。但如果合同中沒有約定或者約定不明確，那么我們就需要依據(jù)法律規(guī)定的原則來處理。

　　具體來說，當房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與合同約定面積不符時，如果面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），那么通常會按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算。這意味著，如果實際面積比合同面積稍大或稍小，但誤差在合理范圍內(nèi)，那么雙方可以根據(jù)實際情況調(diào)整房款，而無需解除合同。

　　然而，一旦面積誤差比絕對值超出3%，情況就會變得更加復(fù)雜。在這種情況下，買受人（即購房者）有權(quán)請求解除合同、返還已付購房款及利息。這是一個非常重要的權(quán)益保障，因為它意味著如果房屋面積誤差過大，購房者可以選擇退房并要求開發(fā)商退還全部款項和賠償損失。當然，如果買受人同意繼續(xù)履行合同，那么對于面積誤差比超出3%部分的房價款，應(yīng)由出賣人（即開發(fā)商）承擔，所有權(quán)歸買受人。而對于面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息，則由出賣人返還買受人。如果面積誤差比超過3%，那么對于超出部分的房價款，出賣人應(yīng)雙倍返還買受人。

　　這些規(guī)定旨在保護購房者的合法權(quán)益，確保他們在面對房屋面積誤差時能夠得到公正的處理。作為上海房產(chǎn)律師，在處理此類案件時，我會仔細審查合同條款，分析誤差的原因和性質(zhì)，并根據(jù)具體情況為客戶制定合適的維權(quán)策略。我會努力與客戶溝通，解釋法律條款和可能的解決方案，以便他們能夠做出明智的決策。

　　我想提醒廣大購房者，在購買房屋時務(wù)必仔細閱讀合同條款，了解相關(guān)法律規(guī)定和自身權(quán)益。同時，在收房時要仔細核對房屋面積，確保與合同約定一致。如果發(fā)現(xiàn)面積存在誤差，要及時與開發(fā)商協(xié)商解決或?qū)で蠓稍?。只有這樣，我們才能共同營造一個公平、透明的房地產(chǎn)市場環(huán)境。