杭 州 市 物 業(yè) 管 理 條 例
 

　?。?011年10月17日杭州市第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十七次會(huì)議通過 2011年12月28日浙江省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十屆會(huì)議批準(zhǔn)  根據(jù)2013年8月21日杭州市第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二會(huì)議通過 2013年11月6日浙江省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議批準(zhǔn)的《杭州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例〉個(gè)別條款的決定》修正  2013年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議第一次修訂 2013年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議批準(zhǔn)  2021年6月29日杭州市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議第二次修訂 2021年7月30日浙江省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議批準(zhǔn)）
 

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及相關(guān)的監(jiān)督管理適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并管理維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條 本市物業(yè)管理活動(dòng)納入基層社會(huì)治理體系，堅(jiān)持黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建的工作格局。

　　第四條 鼓勵(lì)積極運(yùn)用數(shù)字化等新技術(shù)、新方法，發(fā)揮公共數(shù)據(jù)平臺(tái)作用，提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平。

　　第五條 開展物業(yè)管理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人的隱私和個(gè)人信息。

　　第六條 房產(chǎn)等有關(guān)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)建立和完善人民調(diào)解、行政調(diào)解等相銜接的物業(yè)管理活動(dòng)糾紛處理機(jī)制。

　　鼓勵(lì)通過和解、調(diào)解等途徑解決物業(yè)管理活動(dòng)糾紛。

　　第七條 物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)按照章程開展行業(yè)自律管理，接受房產(chǎn)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　鼓勵(lì)和支持物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，參與相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)編制、行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)等工作。

　　第八條 業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)，依照本條例的規(guī)定負(fù)有向業(yè)主公開信息義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)以書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域主要出入口等顯著位置公布或者按照管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他方式公開信息，但是本條例另有規(guī)定的除外。
 

　　第二章 物業(yè)管理區(qū)域

　　第九條 新建物業(yè)共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　前款所稱新建物業(yè)，包括分期開發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目。

　　新建物業(yè)在編制建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案或者初步設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于生產(chǎn)、生活和物業(yè)管理需要的原則，合理確定主要配套設(shè)施設(shè)備的共用范圍。有關(guān)主管部門在進(jìn)行建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)征求區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門的意見。

　　第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向建設(shè)項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng)。

　　區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，自收到申請(qǐng)之日起十個(gè)工作日內(nèi)劃分物業(yè)管理區(qū)域，并書面告知建設(shè)單位。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)的居民委員會(huì)的意見。

　　新建物業(yè)出售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域范圍在銷售現(xiàn)場(chǎng)的顯著位置公布，并在房屋買賣合同中明示。

　　第十一條 沒有劃分物業(yè)管理區(qū)域的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主、相關(guān)的居民委員會(huì)意見后，結(jié)合城市管理和物業(yè)管理實(shí)際需要確定物業(yè)管理區(qū)域，并向全體業(yè)主公告。

　　第十二條 有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)可以向所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門提出物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整方案：

　?。ㄒ唬┮蚝拥?、城市道路等物理分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)以上相對(duì)獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，劃分為兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域的；

　　（二）兩個(gè)以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會(huì)同意，歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。

　　區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)征求所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及相關(guān)的居民委員會(huì)的意見，自收到材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi)作出決定。
 

　　第三章 業(yè)主和業(yè)主組織

　　第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)

　　第十三條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

　　因表決業(yè)主共同決定事項(xiàng)或者選舉業(yè)主委員會(huì)的需要，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)可以通過所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府請(qǐng)求不動(dòng)產(chǎn)登記等相關(guān)部門依法協(xié)助核實(shí)房屋所有權(quán)人信息，但是能夠通過其他途徑核實(shí)的除外。

　　第十四條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，依法享有下列權(quán)利：

　?。ㄒ唬┨嶙h召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議；

　?。ǘ﹨⒓訕I(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

　?。ㄈ┚椭贫ɑ蛘咝薷墓芾硪?guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人以及其他物業(yè)管理事項(xiàng)提出意見和建議；

　?。ㄋ模┻x舉業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員，享有被選舉權(quán)；

　?。ㄎ澹┍O(jiān)督業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)的工作；

　?。┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

　?。ㄆ撸┚瓦x舉、表決、共有收入等事項(xiàng)享有知情權(quán)；

　　（八）監(jiān)督共有部分的管理、使用；

　?。ň牛┍O(jiān)督物業(yè)保修金、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)專項(xiàng)維修資金）、業(yè)主共有收入的管理、使用；

　　（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第十五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，依法履行下列義務(wù)：

　?。ㄒ唬┳袷毓芾硪?guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、裝飾裝修、消防安全、房屋安全、垃圾分類、噪聲管理、供排水管理、動(dòng)物飼養(yǎng)、衛(wèi)生防疫、綠化等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章；

　　（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

　　（四）依法配合物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和相關(guān)管理措施；

　　（五）按照規(guī)定交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

　?。┌凑占s定交納物業(yè)費(fèi)；

　　（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

　　第十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（二）制定和修改管理規(guī)約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

　?。ㄎ澹┦褂梦飿I(yè)專項(xiàng)維修資金；

　?。┗I集物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

　?。ㄆ撸└慕?、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　?。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛净蛘呃霉灿胁糠謴氖陆?jīng)營(yíng)活動(dòng)；

　?。ň牛I(yè)主委員會(huì)運(yùn)行經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理的具體規(guī)則及辦法；

　?。ㄊ┦褂脤儆谌w業(yè)主所有的共有收入或者其他資金，但是在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的次數(shù)和額度限制內(nèi)的除外；

　　（十一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第十七條 專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的，按照房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。

　　業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算。

　　第十八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主可以成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只有一個(gè)業(yè)主或者全體業(yè)主一致同意的，可以不成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。

　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定召開。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

　?。ㄒ唬┙?jīng)百分之二十以上業(yè)主提議的；

　　（二）發(fā)生重大事故或者物業(yè)管理緊急情況需要及時(shí)處理的；

　?。ㄈ﹨^(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會(huì)的決定違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定的；

　?。ㄋ模┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定或者管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。

　　第十九條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于定期會(huì)議召開十五日前或者臨時(shí)會(huì)議召開七日前通知全體業(yè)主，將會(huì)議議題及其具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等向全體業(yè)主公示，并按照有關(guān)規(guī)定在本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)填報(bào)相關(guān)信息。住宅小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得就未公示議題進(jìn)行表決。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議決定以書面形式向全體業(yè)主公布。

　　第二十條 業(yè)主投票一般應(yīng)當(dāng)采用電子方式，但是業(yè)主要求提供紙質(zhì)方式的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提供。

　　市房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主電子投票系統(tǒng)，并免費(fèi)提供給業(yè)主投票使用。

　　投票期限不少于五日且不超過六十日。

　　第二十一條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主共同權(quán)益，業(yè)主義務(wù)，共有收入、財(cái)務(wù)管理、審計(jì)，停車管理，印章管理，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主、非業(yè)主使用人具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的名稱、議事方式、表決程序及方式，業(yè)主委員會(huì)的選舉、罷免和議事規(guī)則、人員組成、職責(zé)、任期及職務(wù)終止等事項(xiàng)依法作出約定。

　　管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則不得違反法律、法規(guī)，不得違背公序良俗，不得損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，不得有對(duì)部分業(yè)主顯失公平的內(nèi)容。管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的示范文本由市房產(chǎn)主管部門會(huì)同市民政部門依法制定。

　　第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，視為具備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的條件，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在一個(gè)月內(nèi)按照有關(guān)規(guī)定向所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備資料：

　　（一）房屋出售并交付的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的；

　　（二）首套房屋出售并交付滿兩年，且房屋出售并交付的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議由依照本條例規(guī)定組建的物業(yè)管理委員會(huì)組織召開。物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案、制定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法和業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單，并在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前向全體業(yè)主公示。

　　業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

　　分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)建筑面積和進(jìn)度等情況，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)成員的辦法。建設(shè)單位出售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人明示業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)。

　　第二十三條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位按照物業(yè)總建筑面積每平方米一點(diǎn)二元且總額不低于六萬元的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收備案前向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府交存籌備經(jīng)費(fèi)。

　　籌備經(jīng)費(fèi)使用后有結(jié)余的，結(jié)余部分可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理的相關(guān)事項(xiàng)。

　　第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

　　（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，制作、保存業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄；

　　（二）按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定報(bào)告業(yè)主委員會(huì)履職情況；

　?。ㄈM定物業(yè)服務(wù)人選聘、續(xù)聘、解聘方案并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人訂立、解除物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

　?。ㄋ模M定共有部分以及共有收入的使用、管理方案，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定；

　?。ㄎ澹┍O(jiān)督管理規(guī)約的執(zhí)行；

　?。┱{(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

　?。ㄆ撸┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第二十五條 業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力且具有完全民事行為能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主可以在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員需要符合下列條件：

　?。ㄒ唬┳袷胤?、法規(guī)和管理規(guī)約；

　?。ǘ┚哂斜匾墓ぷ鲿r(shí)間；

　　（三）按照有關(guān)規(guī)定或者約定，交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金、交納需要業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用，且未惡意拖欠物業(yè)費(fèi)；

　?。ㄋ模┍救思敖H屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職；

　　（五）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他條件。

　　鼓勵(lì)業(yè)主中符合條件的中國(guó)共產(chǎn)黨黨員通過法定程序成為業(yè)主委員會(huì)成員。

　　第二十六條 業(yè)主委員會(huì)成員候選人通過下列方式產(chǎn)生：

　?。ㄒ唬┚用裎瘑T會(huì)推薦；

　　（二）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。

　　物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，按照法律、法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定審查業(yè)主委員會(huì)成員候選人的資格條件。業(yè)主委員會(huì)成員候選人確定后，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在選舉日的十五日前將候選人的情況向全體業(yè)主公示，公示時(shí)間不得少于七日。

　　第二十七條 業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)為五人以上十一人以下的單數(shù)，但戶數(shù)在一百戶以下的，可以由三人組成。業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任，由業(yè)主委員會(huì)成員推選產(chǎn)生。業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)未達(dá)到業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的人數(shù)，但達(dá)到本條規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)最低人數(shù)要求并且超過約定人數(shù)二分之一的，業(yè)主委員會(huì)成立。

　　業(yè)主委員會(huì)可以按照規(guī)定刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章。印章一般由業(yè)主委員會(huì)保管，也可以委托相關(guān)的居民委員會(huì)保管。使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定。

　　第二十八條 業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)成員但得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員，候補(bǔ)成員的任期與業(yè)主委員會(huì)成員任期相同。業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不享有表決權(quán)。

　　業(yè)主委員會(huì)成員缺額的，可以從業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員中按照得票數(shù)依次遞補(bǔ)，并向全體業(yè)主公示。遞補(bǔ)后，業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)仍未達(dá)到法定最低人數(shù)要求或者未超過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的總?cè)藬?shù)二分之一的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定重新選舉。

　　第二十九條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者其委托的副主任按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定或者業(yè)主大會(huì)的決定組織召開。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)成員提議召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由提議的成員按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定組織召開。業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議，應(yīng)當(dāng)提前告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的成員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)同意并簽字確認(rèn)。業(yè)主委員會(huì)成員不得委托他人參加會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起三日內(nèi)將決定內(nèi)容向全體業(yè)主公布，并告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作會(huì)議記錄，并由出席的成員簽名確認(rèn)。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄應(yīng)當(dāng)妥善保存，保存時(shí)間按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主大會(huì)的決定確定。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄的示范文本由市房產(chǎn)主管部門制定。

　　第三十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向全體業(yè)主公開下列信息，公開時(shí)間不得少于十五日：

　?。ㄒ唬I(yè)主委員會(huì)成員和專職工作人員的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等信息；

　?。ǘ┕芾硪?guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（三）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)合同；

　?。ㄎ澹┟堪肽甓裙灿惺杖牖I集、使用的詳細(xì)情況；

　?。┟堪肽甓仁褂脴I(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章情況；

　　（七）依照法律、法規(guī)規(guī)定以及按照管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的其他信息。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，在本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)填報(bào)前款規(guī)定的信息。前款規(guī)定的信息有變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定將變更后的信息向全體業(yè)主公開，并自變更之日起七日內(nèi)重新填報(bào)。

　　第三十一條 業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員不得有下列行為：

　?。ㄒ唬┡灿?、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

　?。ǘ┧魅　⒎欠ㄊ帐芙ㄔO(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者其他利害關(guān)系人提供的利益、報(bào)酬，或者利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)人減免物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；

　?。ㄈ┬孤稑I(yè)主個(gè)人信息或者將業(yè)主個(gè)人信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)；

　　（四）偽造或者指使他人偽造業(yè)主的選票、表決票、書面委托書或者業(yè)主簽名，冒充業(yè)主或者指使他人冒充業(yè)主進(jìn)行電子投票；

　?。ㄎ澹┎煌咨票９軙?huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告等會(huì)計(jì)資料，偽造、變?cè)?、隱匿、故意銷毀會(huì)計(jì)資料或者不按照規(guī)定提供、移交會(huì)計(jì)資料；

　　（六）不按照規(guī)定刻制、使用、移交業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章；

　　（七）損害業(yè)主共同利益或者不正當(dāng)履行職責(zé)的其他行為。

　　業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員有前款規(guī)定行為之一或者不再具備業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的資格條件的，除已依照本條例規(guī)定自行終止職務(wù)的外，百分之二十以上業(yè)主可以提議業(yè)主大會(huì)罷免其職務(wù)，業(yè)主委員會(huì)也可以按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定提議業(yè)主大會(huì)罷免其職務(wù)。

　　被提出罷免的業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員有權(quán)向業(yè)主大會(huì)提出申辯意見。業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員向業(yè)主大會(huì)提出申辯意見的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在聽取申辯意見后作出決定。

　　第三十二條 業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員任職期間有下列情形之一的，其職務(wù)自行終止，由業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)并向全體業(yè)主公布：

　　（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；

　?。ǘ┍灰婪ㄕJ(rèn)定為無民事行為能力或者限制民事行為能力的；

　?。ㄈ┍灰婪ㄗ肪啃淌仑?zé)任的；

　?。ㄋ模┍救艘詴嫘问教岢鲛o職的；

　?。ㄎ澹┓?、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。

　　第三十三條 業(yè)主委員會(huì)任期為三至五年。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿三個(gè)月前，向所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面報(bào)告本屆業(yè)主委員會(huì)屆滿日期、需要交接的物業(yè)管理重要事項(xiàng)等情況，并按照規(guī)定選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)。

　　第三十四條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿或者因缺額等原因在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在任期屆滿或者終止之日起十日內(nèi)，在物業(yè)管理委員會(huì)監(jiān)督下，將下列資料和財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)；新一屆業(yè)主委員會(huì)尚未選舉產(chǎn)生的，應(yīng)當(dāng)移交給物業(yè)管理委員會(huì)；尚未成立物業(yè)管理委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)移交給相關(guān)的居民委員會(huì)：

　　（一）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議材料和由業(yè)主委員會(huì)保管的檔案資料、印章；

　?。ǘ┧胸?cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料；

　　（三）由業(yè)主委員會(huì)保管的屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物；

　?。ㄋ模?yīng)當(dāng)移交的其他資料。

　　業(yè)主委員會(huì)成員在任期內(nèi)職務(wù)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起七日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交前款規(guī)定的資料及財(cái)物。

　　第三十五條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共有收入的，運(yùn)行經(jīng)費(fèi)可以在共有收入中列支。

　　鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)編制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)年度運(yùn)行經(jīng)費(fèi)預(yù)算，提前報(bào)請(qǐng)業(yè)主大會(huì)審議決定。

　　業(yè)主大會(huì)可以決定給予業(yè)主委員會(huì)成員適當(dāng)?shù)墓ぷ鹘蛸N。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)執(zhí)行秘書、財(cái)務(wù)人員等專職人員，負(fù)責(zé)協(xié)助處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)和財(cái)務(wù)工作。

　　第三十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立財(cái)務(wù)管理制度。共有收入和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則建立賬簿。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《會(huì)計(jì)檔案管理辦法》的規(guī)定妥善保管收支原始憑證以及相關(guān)會(huì)計(jì)資料。

　　第三十七條 有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)共有收入的收支情況和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行經(jīng)費(fèi)的使用情況等進(jìn)行審計(jì)：

　　（一）業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的；

　?。ǘI(yè)主委員會(huì)主任或者負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理的業(yè)主委員會(huì)成員在任期內(nèi)職務(wù)終止的；

　　（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿或者在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)由新一屆業(yè)主委員會(huì)委托審計(jì)；新一屆業(yè)主委員會(huì)尚未產(chǎn)生的，由物業(yè)管理委員會(huì)委托審計(jì)；業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)拒絕委托審計(jì)的，居民委員會(huì)可以代為委托。

　　審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布，審計(jì)費(fèi)用可以在共有收入中列支。

　　第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)

　　第三十八條 有下列情形之一的，所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)組建物業(yè)管理委員會(huì)，區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)，并會(huì)同民政部門對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員開展相關(guān)培訓(xùn)：

　?。ㄒ唬┬陆桓段飿I(yè)項(xiàng)目尚不具備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的；

　　（二）新交付物業(yè)項(xiàng)目具備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件但是尚未成立業(yè)主大會(huì)的；

　　（三）業(yè)主委員會(huì)任期屆滿需要換屆選舉的；

　　（四）業(yè)主委員會(huì)因缺額、被罷免等原因在任期內(nèi)終止需要重新選舉的；

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