上海交房時開發(fā)商能否要求業(yè)主預交物業(yè)費
上海房產(chǎn)合同糾紛律師：房屋的交付一般包括開發(fā)商的通知收房、房屋相關資料的出示與交付、購房者的質量驗收，簽署書面確認文件、領取房屋鑰匙等環(huán)節(jié)。
除當事人另有約定的，房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。交房是房屋損毀、滅失風險劃分的標志，同時也是開發(fā)商承擔保修責任，購房者繳納物業(yè)費的時間點。
上海房產(chǎn)合同糾紛律師：實踐中，基于開發(fā)商與物業(yè)公司或存在關聯(lián)關系，開發(fā)商委托物業(yè)公司交房的情形較為常見，但物業(yè)公司交房時要求買受人預繳物業(yè)費用，方可領取鑰匙，上述交房規(guī)則是否合法？這也是本案糾紛的爭點所在。
購房人領取房屋鑰匙時是否應當先行支付物業(yè)費？一般而言，開發(fā)商基于其與買受人簽訂的商品房銷售合同，負有向買受人在一定期限內(nèi)交付房屋的合同義務；但物業(yè)服務合同關系一般形成于業(yè)主方與物業(yè)公司之間。
上海房產(chǎn)合同糾紛律師：換言之，商品房銷售合同與物業(yè)服務合同系兩重法律關系，兩者無必然交集，如商品房銷售合同中對預繳物業(yè)費無特別約定，則買受人收房時無須先行繳納物業(yè)費。
開發(fā)商以此拒絕交房造成買受人遲延收房的，應由開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。
此外，開發(fā)商須嚴格按照合同約定的方式、程序、期限進行交房。商品房預（銷）售合同中一般約定，開發(fā)商需在交房前的一定期限內(nèi)書面通知買受人。
上海房產(chǎn)合同糾紛律師：因此開發(fā)商按期交房，首先應當以書面形式及合同約定的送達方式向購房人告知，若開發(fā)商未完整履行合同約定的通知義務。
買受人可相應延后或不收房。對于收房過程中，開發(fā)商要求先行支付銷售合同未涉及的物業(yè)費、先行簽署收房文件后驗房等，此類情形違反合同約定的交房程序，買受人有權拒絕，由此產(chǎn)生逾期交房的違約責任由開發(fā)商承擔。
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