上海的一位房主不愿意看到房?jī)r(jià)上漲，試圖以300多萬(wàn)元的價(jià)格將蘇州的一棟別墅直接跳上100多萬(wàn)元，賣給后來(lái)的高價(jià)。結(jié)果，兩名買家和兩家中介公司提起訴訟。近日，蘇州市虎丘區(qū)人民法院依法審結(jié)了一房二賣引發(fā)的一系列房屋買賣合同和中介合同糾紛，依法判決支持第一份房屋買賣合同的成立。房主需向第二位買家返還定金20萬(wàn)元，并賠償房屋差價(jià)損失76萬(wàn)元。同時(shí)，他需要支付兩家中介公司的中介服務(wù)費(fèi)，違約金近10萬(wàn)元。

　　精明反被精明誤，跳漲50萬(wàn)元違約。

　　李德睿和妻子于2013年同意離婚，雙方同意蘇州高新區(qū)近300平方米的別墅歸李德睿所有，但未辦理所有權(quán)變更手續(xù)。2015年11月，買家陳錦鳳與李德睿在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司之間簽訂了《房地產(chǎn)銷售中介合同》，約定將李德睿與前妻共有的房屋出售給陳錦鳳，價(jià)格375萬(wàn)元。

　　合同簽訂后，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂一日一價(jià)。李德睿越想越不甘心。2016年3月，他很容易通知中介，要求在原房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上上漲50萬(wàn)元，作為交易期間房?jī)r(jià)飆升的補(bǔ)償。陳錦鳳得知后，委托律師致函李德睿某，告知其行為構(gòu)成違約。她要求在7天內(nèi)辦理涉案房屋的網(wǎng)上簽約、資金托管和轉(zhuǎn)讓。然而，李德睿某沒(méi)有理會(huì)，陳錦鳳隨后將李德睿某及其前妻起訴法院。本案經(jīng)虎丘法院一審判決，雙方繼續(xù)履行房屋買賣合同，李德睿某將房地產(chǎn)變更登記陳錦鳳名下。李德睿某拒絕上訴。2017年8月，蘇州市中級(jí)人民法院駁回上訴，維持原判的最終判決。
 

　　法院審理期間二賣，賠償差價(jià)損失76萬(wàn)元。

　　然而，就在2016年4月，涉及別墅的案件正在審理中。在B房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的房間下，李德睿某與另一位買家楊某簽訂了《房屋買賣（中介）合同》，約定以485萬(wàn)元的價(jià)格交易上述別墅，楊某立即支付了20萬(wàn)元的定金。但李德睿某沒(méi)有告訴楊某，涉案房屋已轉(zhuǎn)讓給陳錦鳳，還欺騙她說(shuō)涉案房屋已被法院查封，解封后轉(zhuǎn)讓，也沒(méi)有告知楊某有違約行為。

　　后來(lái)，楊得知李德睿李德睿某與陳錦鳳的房屋買賣合同糾紛案已結(jié)案，涉案房屋已歸陳錦鳳所有。此時(shí)，房?jī)r(jià)已上漲至620萬(wàn)元左右，楊某還向法院提起訴訟，要求李德睿某承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失130多萬(wàn)元。案件審理期間，法院委托第三方公司進(jìn)行評(píng)估，并于2017年12月發(fā)布報(bào)告，認(rèn)定涉案房屋市場(chǎng)總價(jià)值580多萬(wàn)元。此外，楊某得知最終判決認(rèn)定涉案房屋所有權(quán)后，于2017年10月另行購(gòu)房，總價(jià)約480萬(wàn)元。

　　法院認(rèn)為，在本案中，李德睿某一房二賣的行為是糾紛的直接原因。此外，涉案房屋已被判轉(zhuǎn)讓給外人陳錦鳳。李德睿某的違約行為導(dǎo)致雙方合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。作為守約方，楊某有權(quán)要求李德睿某承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　楊在陳錦鳳案二審判決后購(gòu)買了另一套房子。當(dāng)時(shí)，楊在本案中的損失已經(jīng)形成。上海房產(chǎn)律師咨詢指出，2015年11月底出售給陳錦鳳的房屋價(jià)格為375萬(wàn)元，不到5個(gè)月后，2016年4月出售給楊的價(jià)格上漲了110萬(wàn)元，達(dá)到485萬(wàn)元。雙方確實(shí)可以看到涉案房屋價(jià)格的上漲。根據(jù)評(píng)估報(bào)告，2017年8月涉案房屋估價(jià)為580萬(wàn)元，比雙方合同約定的房?jī)r(jià)上漲95萬(wàn)元以上。因此，在本案中，楊的實(shí)際損失確實(shí)是95萬(wàn)元。

　　關(guān)于房屋差價(jià)損失的賠償比例，法院認(rèn)為，在簽訂合同時(shí)，楊已經(jīng)知道房屋不屬于李德睿，但只有一個(gè)賣方簽字，楊確實(shí)有一些過(guò)錯(cuò)，但鑒于合同簽訂，李德睿顯示離婚協(xié)議明確規(guī)定房屋歸其所有，合同也明確規(guī)定房屋為共有房屋，甲方（李德睿）必須保證在簽訂合同時(shí)，已獲得其他共有人同意，有權(quán)代表其他共有人簽訂協(xié)議，因此，在這種情況下，楊的過(guò)錯(cuò)確實(shí)相對(duì)較小。

　　上海房產(chǎn)律師咨詢綜上所述，本案涉及的合同最終無(wú)法履行的根本原因在于李德睿某的一房二賣。因此，認(rèn)定李德睿某應(yīng)對(duì)楊某的損失承擔(dān)80%的賠償責(zé)任，即賠償76萬(wàn)元，并退還購(gòu)房定金20萬(wàn)元。

　　法院認(rèn)定兩份銷售合同均有效。

　　兩位買家之外，兩家中介公司也將李德睿某訴至法院。“這兩份合同均系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效，各方均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。”

　　承辦上海房產(chǎn)律師咨詢特別補(bǔ)充指出，對(duì)于第二份合同，雖然原被告及案外人在簽訂涉案房屋買賣居間合同之前，被告已經(jīng)與他人就同一房屋簽訂了買賣合同，確屬“一房?jī)少u情形”，但是法律并沒(méi)有明確禁止一物二賣，并沒(méi)有因一物二賣而當(dāng)然否定合同效力，只要合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。且本案中，被告并沒(méi)有證據(jù)證明原告即中介公司在簽訂合同前知曉被告將涉案房屋已經(jīng)出售給他人，因此涉案合同也不存在因原告與被告惡意串通損害他人利益而導(dǎo)致合同無(wú)效之情形。

　　綜上，兩份合同均是有效的，李德睿某應(yīng)支付兩家中介公司居間服務(wù)費(fèi)用及違約金共計(jì)約10萬(wàn)元。

　　據(jù)上海房產(chǎn)律師咨詢了解，目前案涉房屋經(jīng)陳錦鳳申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行后，已全部執(zhí)行完畢。這套別墅目前的價(jià)值達(dá)七百余萬(wàn)元，而因?yàn)樵恐骶逃勺匀?，最終以三百余萬(wàn)元成交，還得支付賠償金近百萬(wàn)元，可謂得不償失。

　　上海房產(chǎn)律師咨詢說(shuō)法

　　“一房二賣”是指房屋的所有權(quán)人將同一套房屋分別出賣給兩名購(gòu)房人，就同一套房屋和兩名購(gòu)房人分別訂立房屋買賣合同的行為。法律并沒(méi)有明確禁止一物二賣，并沒(méi)有因一物二賣而當(dāng)然否定合同效力，只要合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。

　　也就是說(shuō)，這兩份合同如果沒(méi)有《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無(wú)效情形的，均為有效的合同。即，并不因?yàn)榉恐髟谙扔喠⒘艘环莘课葙I賣合同，房主訂立的第二份買賣合同就必然無(wú)效。如此一來(lái)，房主“一房二賣”將產(chǎn)生兩份合同義務(wù)，任何一份合同不能履行的，都將承擔(dān)違約賠償責(zé)任。兩份買賣合同均為有效且各買受人均要求履行合同的，應(yīng)按照已辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位，但惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。

 

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