外公過世后，留下的是孫子的一套產(chǎn)權(quán)房，孫子再把房子賣給他的同學(xué)。外公的遺孀(后妻)別無財(cái)產(chǎn)，一直住在這間房子里，后來被物權(quán)者告上法庭，要求騰空房屋。2019年4月，江蘇省南通市中級人民法院對此案進(jìn)行了審理，裁定駁回原告的訴訟請求，裁定駁回原告劉某英的訴訟請求。2019年5月，是《民法典》頒布一周年，該案承辦法官前往劉某英家中進(jìn)行回訪，老人告訴法官，歷經(jīng)漫長的訴訟，如今終于有了一個(gè)安身之所，感謝兩級法院溫情判決。該案判決從保護(hù)弱勢群體和老年人利益出發(fā)，充分發(fā)揮居住權(quán)扶弱、施惠的社會(huì)保障功能，體現(xiàn)了平等、公正、尊老的價(jià)值理念。外公將房子留給孫輩，這一訴訟要求搬遷。一九九二年上海死。一九九三年，上海市買下一套70平米的房產(chǎn)。2005年，劉某英開了一家小雜貨店，在送貨的時(shí)候，兩人相識(shí)。06年十一月，劉某英與年已81歲的邢息登記結(jié)婚。在2008年7月，上海市立遺囑，將房產(chǎn)遺贈(zèng)給孫子賈某見，并經(jīng)公證。到了2013年6月，上海去世。劉某英由于名下沒有其他住房，一直居住在這所房子里，并且依靠800元的月薪補(bǔ)貼維持生活。但是，按照上海立的遺囑，她名下的那套房子已經(jīng)留給了孫子。由于房屋產(chǎn)權(quán)糾紛，2013年8月，江蘇省南通市浦東區(qū)人民法院裁定，該案涉及房屋產(chǎn)權(quán)歸賈某見所有。判決書生效后，賈某見領(lǐng)取了案件涉房屋產(chǎn)權(quán)證。

　　之后，賈某見多次要求劉某英搬走，而劉某英卻置之不理，賈某見一氣把房子弄斷了，雙方矛盾愈加嚴(yán)重。這房子已經(jīng)是我的了，她靠什么住進(jìn)去？2014春，賈某見又將劉某英告上法院，要求法院排除妨害，請求法院裁定劉某英限期搬走。而劉某英卻反訴賈某見將房子斷水，影響到她的基本生活。經(jīng)浦東區(qū)法院審理，賈某見從爺爺那里繼承案件中，實(shí)際領(lǐng)取了產(chǎn)權(quán)證，賈某見為該房屋的產(chǎn)權(quán)人。劉某英說，賈某見爺爺生前為其保留居留權(quán)，但是沒有提供證據(jù)證明?！段餀?quán)法》第三十五條規(guī)定：“妨害物權(quán)或者可能妨礙物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨礙或消除危險(xiǎn)。作為案件涉房屋所有權(quán)人，賈某見對其房屋擁有占有、使用、收益、處分等權(quán)利，劉某英占用賈某見房屋的行為已構(gòu)成侵害其物權(quán)。
 

　　法庭遂作出一審判決，判決劉某英搬走本案中房屋。劉某英不服，向二審法院上訴。房產(chǎn)系繼受取得，不能排除原居住權(quán)。經(jīng)南通法院審理查明，劉某英和賈某見的祖父于2006年11月登記結(jié)婚，并共同居住在案件涉房屋內(nèi)。劉某英細(xì)心照料賈某見爺爺，履行了夫妻間的扶助義務(wù)。案件中所涉房屋的現(xiàn)狀，是賈某見爺爺過世后，作為其配偶的劉某英應(yīng)予以尊重。當(dāng)配偶一方死亡，另一方?jīng)]有其他居留條件時(shí)，配偶一方死亡后，由婚姻關(guān)系所產(chǎn)生的居住權(quán)益不會(huì)被消滅。
 

　　據(jù)劉某英以及賈某見爺爺生前的鄰居和朋友調(diào)查，賈某見的祖父生前曾在不同場合多次表示，他雖然在不同場合多次表示，他雖然將案件中房屋所有權(quán)人贈(zèng)與了賈某見，但他仍有一個(gè)子女。上海質(zhì)疑證人的身份，卻沒有提供證據(jù)。上海市法院取得該案涉房屋所有權(quán)系繼受取得，非原始取得，故應(yīng)尊重劉某英享有居留權(quán)的現(xiàn)狀，并不能損害劉某英的合法權(quán)益。當(dāng)劉某英沒有其他住房，沒有固定的生活來源，并且對案件中的房屋有合法的居所，賈某見請求劉某英立即將其遷離，有違公序良俗。與此同時(shí)，賈某見作為案涉房屋的合法所有人，對該房屋擁有占有、使用、收益、處分等權(quán)利。如劉某英自那時(shí)起另有居所或生活條件有較大改善，雙方可就案涉房屋的居留權(quán)另行協(xié)商，如無法協(xié)商，賈某見可另行主張。
 

　　二審法院遂裁定駁回賈某見的訴訟請求，同時(shí)判決賈某見辦理恢復(fù)房屋供水手續(xù)。
 

　　轉(zhuǎn)售他人再訴請求搬遷法院依法判決。不過，事情并未到此結(jié)束。今年四月十二日，賈某見和章維簽訂了一份存量房買賣合同，把房子賣給了章維。銷售合同第八條違約責(zé)任條款約定，甲方賈某見應(yīng)保證上述房產(chǎn)所有權(quán)清晰明了，如出現(xiàn)與該房產(chǎn)有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)，由此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失。2020年4月16日，不動(dòng)產(chǎn)登記局簽發(fā)了上述房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。因?yàn)閯⒛秤⒁恢弊≡诜孔永?，章維面臨著“買一套房子，買不到房子”的尷尬。因此，章維又將劉某英告上浦東區(qū)法院，要求她立即搬走，并從2019年4月13日算起，算出其實(shí)際遷出時(shí)每月2000元的住房使用費(fèi)。該案審理過程中，承辦法官曾征求賈某見和劉某英的意見，賈某見表示劉某英無法單獨(dú)提供住房，或者支付相應(yīng)的住房補(bǔ)貼，劉某英要求繼續(xù)維持現(xiàn)有住房。
 

　　在浦東區(qū)法院審理后，已經(jīng)生效的南通中院民事終審判決確認(rèn)了劉某英根據(jù)案涉房屋所有權(quán)人的意愿，依法取得房屋所有權(quán)。上海市法院取得該案涉房屋所有權(quán)系繼受取得，非原始取得，故應(yīng)尊重劉某英享有居留權(quán)的現(xiàn)狀，并不能損害劉某英的合法權(quán)益。劉某英依據(jù)上述民事判決書確定的居留權(quán)，一直合法居住在案涉房屋中，應(yīng)受法律保護(hù)。在沒有征得劉某英的同意和妥善安置劉某英居住的情況下，賈某見沒有保證將該房產(chǎn)出售給章維。章維未能提供證據(jù)證明劉某英另有居所或居住條件有較大改善，且生效判決書確定劉某英對案涉房屋享有合法居住權(quán)，章維要求劉某英立即遷出該房屋，并在法律上予以支持。與此同時(shí)，民事主體在進(jìn)行民事活動(dòng)時(shí)，應(yīng)遵循誠信原則，本著誠實(shí)守信的原則。章維若認(rèn)為由于本案中房屋存在劉某英的居留權(quán)而造成相應(yīng)的損失，可以單獨(dú)向賈某見主張違約責(zé)任。總之，法院判決駁回了章維的訴訟請求。章維不服，向二審法院上訴。經(jīng)過南通法院審理后，依法維持原判。

　　當(dāng)居住權(quán)與所有權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，裁判的想法。

　　本案稱為排除妨礙糾紛，實(shí)際上是居住權(quán)與所有權(quán)沖突引起的糾紛。問題是如何界定居住權(quán)的性質(zhì)和司法適用，避免違反我國物權(quán)法的法律原則。在審判實(shí)踐中，本案基于以下兩種思路進(jìn)行了判決：

　　一是類推適用。類推適用是補(bǔ)充法律漏洞的方法之一，其法律基礎(chǔ)在于類似案件應(yīng)同樣處理?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(一)》第二十七條規(guī)定:婚姻法第四十二條所稱‘一方生活困難’，是指依靠個(gè)人財(cái)產(chǎn)和離婚時(shí)分配的財(cái)產(chǎn)無法維持當(dāng)?shù)鼗旧钏?。離婚后一方?jīng)]有住所的，生活困難。離婚時(shí)，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)中的住房形式幫助生活困難的人，可以是房屋的居住權(quán)或所有權(quán)。根據(jù)本條，離婚后，生活困難的一方對另一方的房屋有居住權(quán)，盡管對該居住權(quán)是否為物權(quán)意義上的居住權(quán)存在爭議。即使居住權(quán)的表述本質(zhì)上是租賃權(quán)，本文主要維護(hù)離婚后弱勢一方的利益，保護(hù)其基本生活權(quán)益。同樣，對于配偶死亡后既沒有生活來源也沒有住所的老年人來說，離婚后生活困難的一方處境更差。此外，在這種情況下，劉某英和賈某見的祖父是婚姻關(guān)系。雖然他們與賈某見沒有血緣關(guān)系，但他們已經(jīng)履行了照顧賈某見祖父的主要義務(wù)。從目的性擴(kuò)張的角度來看，他們屬于家庭成員的范疇，應(yīng)該保證老年人的居住權(quán)。
 

　　二是按照公序良俗原則裁判。公共秩序和良好習(xí)俗的原則是公共秩序和良好習(xí)俗的總稱，包括兩層含義：一是從國家的角度定義公共秩序；二是從社會(huì)的角度定義良好習(xí)俗。違反公共秩序和良好習(xí)俗一般包括三種類型：違反正義觀念、違反性道德、家庭秩序、個(gè)人尊嚴(yán)和極端限制個(gè)人自由。良好的習(xí)俗是社會(huì)上一般的道德觀念。在這種情況下，劉某英作為賈某見祖父的妻子，在賈某見祖父去世前履行了夫妻之間的照顧和幫助義務(wù)。他作為家庭成員的身份并沒有因?yàn)橘Z某見祖父的去世而消失。根據(jù)《老年人權(quán)益保護(hù)法》第十三條的規(guī)定：老年人以居家為基礎(chǔ)，家庭成員應(yīng)當(dāng)尊重、關(guān)心和照顧老年人?？紤]到通常意義上的善良習(xí)俗，除了法律保障，賈某見要求劉某英搬出唯一的住所顯然違背了社會(huì)公德。
 

　　在賈某見與劉某英排除妨礙糾紛的案件中，經(jīng)過多次調(diào)查，二審法院證實(shí)賈某見祖父生前確實(shí)表示，劉某英對涉案房屋享有居住權(quán)，但證據(jù)不是確定居住權(quán)的前提。對于履行相互扶養(yǎng)義務(wù)的家庭成員，其居住權(quán)不需要業(yè)主的明確賦予，而是弱者基于身份獲得的基本生活保障。《民法典》于2021年1月1日正式實(shí)施，其中明確規(guī)定了居住權(quán):設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)申請居住權(quán)登記。登記時(shí)設(shè)立居住權(quán)。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。
 

　　本案能否要求劉某英搬走，是法院判決案件過程中的難題。法官如何平衡所有權(quán)和居住權(quán)之間的利益，選擇正確的裁判路徑，避免機(jī)械裁判造成的社會(huì)不公，是本案的典型價(jià)值。2004年憲法第四次修正案增加了國家尊重和保護(hù)人權(quán)的規(guī)定。在本案中，以所有權(quán)排除妨礙請求權(quán)剝奪60歲以上老年人的居住權(quán)，顯然違反了社會(huì)本質(zhì)，侵犯了老年人的人權(quán)和民事權(quán)益。在民事案件的判決過程中，有法律依法，沒有法律習(xí)慣，沒有法律理由。而且法理的運(yùn)用要符合公眾對公平正義的普遍認(rèn)識(shí)，也不能違背基本的人倫理。在我國法律對居住權(quán)不明確的前提下，以公序良俗確立居住權(quán)對所有權(quán)的優(yōu)勢是現(xiàn)實(shí)的，但要謹(jǐn)慎。因此，2014年，南通市中級人民法院在二審判決中明確表示，劉某英在行使涉案房屋居住權(quán)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行合理使用和維護(hù)義務(wù)，不得排除賈某見對該房屋的使用權(quán)等相關(guān)權(quán)利。如果劉某英的住所或生活條件有了很大改善，雙方可以單獨(dú)協(xié)商或由賈某見單獨(dú)主張，有效平衡雙方的利益。
 

　　在當(dāng)前社會(huì)關(guān)系中，利益糾紛日益復(fù)雜，民事案件，特別是涉及老年人、兒童等社會(huì)弱勢群體利益和婚姻家庭關(guān)系訴訟，法官在判決過程中，對于高度抽象的法律原則，應(yīng)通過內(nèi)涵、判斷標(biāo)準(zhǔn)、比較和類型分析，權(quán)衡中立裁判。　　縱觀本案的判決，一方面依法保護(hù)了房屋所有人的所有權(quán)，另一方面也保護(hù)了老年人最基本的居住權(quán)，這是一個(gè)充滿人文關(guān)懷和溫度的判決。此外，《民法典》自2021年1月1日起正式實(shí)施，其中一項(xiàng)創(chuàng)新在于增加了居住權(quán)的新型用益物權(quán)，并以物權(quán)編制專章規(guī)定了居住權(quán)制度?！睹穹ǖ洹返谌倭鶙l規(guī)定：居住權(quán)人有權(quán)按照合同規(guī)定占有和使用他人的房屋，以滿足居住需要。因此，對于再婚的老人來說，如果他們想把房產(chǎn)留給孩子，但又擔(dān)心另一半死后沒有固定的住所，他們可以在遺囑中明確另一半的居住權(quán)。當(dāng)然，對于購房者來說，今后購買二手房不僅要調(diào)查所購房屋是否抵押或查封，還要查詢是否有居住權(quán)。因?yàn)橐坏┙⒘司幼?quán)，即使買了也可能趕不走居住權(quán)人。   上海市浦東區(qū)律師事務(wù)所

網(wǎng)站聲明： 本文“三灶鎮(zhèn)律師談喪偶老人唯一住房被出售結(jié)局”可能部分信息來自互聯(lián)網(wǎng)，以學(xué)習(xí)交流為目的，整合法律法規(guī)、政府官網(wǎng)及互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)知識(shí)。如果發(fā)現(xiàn)有涉嫌抄襲的內(nèi)容，請聯(lián)系我們，并提交問題、鏈接及權(quán)屬信息，一經(jīng)查實(shí)，本站將立刻刪除涉嫌侵權(quán)內(nèi)容。