商品房預(yù)售許可證與商品房認購書效力之間的關(guān)系一直是困擾房地產(chǎn)市場的熱點問題。本文上海房產(chǎn)律師將就此問題進行探討，以上海為背景，結(jié)合相關(guān)法律案例和法條，分析商品房預(yù)售許可證和商品房認購書之間的法律效力。

　　一、商品房預(yù)售許可證的法律意義和效力

　　1.法律意義

　　《商品房預(yù)售管理條例》第六條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。預(yù)售許可證是商品房開發(fā)企業(yè)向社會宣傳銷售商品房的重要憑證，是商品房預(yù)售活動的基礎(chǔ)性文件。預(yù)售許可證內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括商品房項目的名稱、位置、總建筑面積、總套數(shù)、銷售范圍、銷售價格、銷售時間、預(yù)售許可證號等信息。”

　　2.法律效力

　　商品房預(yù)售許可證具有以下法律效力：

　?。?）行政管理效力：預(yù)售許可證是商品房開發(fā)企業(yè)向政府部門申請并取得的，具有政府行政管理的效力。商品房開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時，必須遵守預(yù)售許可證的要求，否則將面臨政府行政處罰。

　?。?）合同效力：商品房預(yù)售許可證是商品房開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂商品房買賣合同的重要憑證，也是約定雙方權(quán)利義務(wù)的重要依據(jù)之一。購房人可以通過預(yù)售許可證了解商品房項目的基本信息和開發(fā)企業(yè)的信譽度，對購房人具有很強的約束力。

　?。?）證明效力：商品房預(yù)售許可證是商品房開發(fā)企業(yè)向社會宣傳銷售商品房的重要憑證，具有證明商品房項目存在、可以銷售的效力。購房人可以通過預(yù)售許可證了解商品房項目的基本情況，對商品房開發(fā)企業(yè)具有約束力。

　　二、商品房認購書的法律意義和效力

　　1.法律意義

　　《合同法》第十五條規(guī)定：“合同是自愿訂立的、雙方或多方之間的民事法律關(guān)系。合同是法律規(guī)定的一種民事法律行為，是合法的、受法律保護的。合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定和公序良俗的原則商品房認購書是商品房買賣合同的重要組成部分之一，是購房人和開發(fā)商在商品房買賣過程中簽訂的一種書面協(xié)議。認購書內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括商品房項目的基本信息、認購房屋的數(shù)量、價格、付款方式、交房日期等重要條款。

　　2.法律效力

　　商品房認購書具有以下法律效力：

　　（1）約束效力：商品房認購書是購房人和開發(fā)商之間達成意愿的書面協(xié)議，具有約束力。認購書是一份重要的合同文本，購房人應(yīng)當(dāng)嚴格按照認購書的約定履行義務(wù)。

　　（2）成文合同效力：認購書是商品房買賣合同的重要組成部分之一，是一份具有法律效力的書面合同。購房人和開發(fā)商在簽訂認購書時，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》的規(guī)定，約定合法、合理的條款，以保證合同的有效性和可執(zhí)行性。

　　（3）證明效力：商品房認購書是購房人和開發(fā)商之間達成意愿的書面協(xié)議，具有證明商品房買賣關(guān)系存在的效力。認購書可以作為購房人和開發(fā)商在商品房交易過程中的重要憑證。

　　三、商品房預(yù)售許可證和商品房認購書之間的關(guān)系

　　商品房預(yù)售許可證和商品房認購書是兩種不同的法律文書，但是它們之間存在著密切的關(guān)系。

　　1.預(yù)售許可證是認購書的前置條件

　　商品房開發(fā)企業(yè)在開始銷售商品房之前，必須取得商品房預(yù)售許可證。購房人在購買商品房時，必須先簽訂認購書。因此，商品房預(yù)售許可證是商品房認購書簽訂的前置條件。

　　2.預(yù)售許可證內(nèi)容對認購書具有約束力

　　商品房預(yù)售許可證是商品房開發(fā)企業(yè)向政府部門申請并取得的，具有政府行政管理的效力。預(yù)售許可證內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括商品房項目的基本信息、銷售價格等重要條款。認購書應(yīng)當(dāng)嚴格按照預(yù)售許可證的要求約定相關(guān)條款，否則可能會面臨政府行政處罰。

　　3.認購書是預(yù)售許可證內(nèi)容的補充和具體化

　　預(yù)售許可證是商品房開發(fā)企業(yè)向社會宣傳銷售商品房的重要憑證，但它的內(nèi)容相對比較宏觀，不夠具體。而認購書則是預(yù)售許可證內(nèi)容的補充和具體化，是購房人和開發(fā)商之間簽訂的一份具體的、詳細的買賣合同，更加細致地規(guī)定了商品房交易的各項具體事項。

　　4.認購書條款應(yīng)當(dāng)與預(yù)售許可證一致

　　根據(jù)《上海市商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，商品房預(yù)售許可證和商品房認購書應(yīng)當(dāng)一致。認購書條款應(yīng)當(dāng)與預(yù)售許可證的內(nèi)容相符，否則可能會面臨政府部門的行政處罰。

　　5.認購書條款違法無效

　　如果認購書的條款違反法律法規(guī)、損害購房人合法權(quán)益，那么這些條款是無效的。例如，認購書條款中約定的交房時間過長或者過短，或者約定的付款方式違反了法律法規(guī)，都是無效的條款。

　　為了更好地理解商品房預(yù)售許可證和商品房認購書之間的關(guān)系，下面舉例說明：

　　案例1：

　　2019年6月，某開發(fā)商在上海市青浦區(qū)的一處新盤中，銷售的一種戶型的房子，銷售人員在簽訂認購書時，向購房人保證可以享受到稅費優(yōu)惠政策。但是在后來的交房過程中，購房人發(fā)現(xiàn)自己并沒有享受到稅費優(yōu)惠政策。購房人因此起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　法院認為，開發(fā)商銷售商品房應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)，如果開發(fā)商向購房人承諾可以享受到稅費優(yōu)惠政策，就應(yīng)當(dāng)履行承諾。同時，認購書是商品房買賣合同的重要組成部分之一，認購書中的約定應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　案例2：

　　某購房人在購買某商品房時，簽訂了認購書，并支付了認購定金。但是在后來的交房過程中，購房人發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，于是要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。開發(fā)商認為，認購書中并沒有約定對房屋質(zhì)量進行承諾，因此拒絕承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　上海房產(chǎn)律師指出，商品房預(yù)售許可證和商品房認購書在商品房交易中起著至關(guān)重要的作用，它們之間存在著密切的關(guān)系。預(yù)售許可證是商品房交易的重要憑證，認購書則是具體化和細化了商品房交易各項具體事項的買賣合同。在購買商品房時，購房人應(yīng)當(dāng)認真閱讀預(yù)售許可證和認購書的內(nèi)容，并嚴格按照合同約定履行自己的義務(wù)。