動(dòng)遷房的買賣糾紛在法律上如何處理呢？
動(dòng)遷房，是指政府為安置居民而征收集體土地上房屋，并按照有關(guān)規(guī)定支付相應(yīng)價(jià)款的安置房屋。通常被視為是普通商品住房。由于各地政策不同，動(dòng)遷房交易價(jià)格也有差異，在實(shí)踐中常常出現(xiàn)各種糾紛。那么，動(dòng)遷房的買賣糾紛如何處理呢？
1、房產(chǎn)有被拆遷或被征用的，而補(bǔ)償款又不足以支付房價(jià)時(shí)，賣方可以請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)依法裁決購房人按《中華人民共和國合同法》第二百二十四條和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條約定執(zhí)行價(jià)，并按照差價(jià)的30%計(jì)算賠償損失。
如果拆遷補(bǔ)償款不足以補(bǔ)償房價(jià)，賣方又拒絕退還購房款的，則購房人可要求法院或仲裁機(jī)構(gòu)裁決購房人按原價(jià)回購。此時(shí)，應(yīng)將房屋過戶到購房人名下進(jìn)行再次交易。同時(shí)，在購房人未提供房產(chǎn)證件，賣方無法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的情況下，應(yīng)及時(shí)通知購房人辦理房屋過戶登記手續(xù)。
2、如雙方是婚前取得房屋所有權(quán)、婚后共同居住使用人，但未辦理產(chǎn)權(quán)登記或共有房未及時(shí)騰退的，法院可以依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十四條的規(guī)定判決房屋使用人給付相應(yīng)價(jià)款后，有權(quán)向出賣人追償。
該條款是針對婚姻關(guān)系存續(xù)期間簽訂的房屋買賣合同而設(shè)定的，但并不具有效力。在司法實(shí)踐中，這種情形下一般適用《中華人民共和國合同法》第二百二十四條規(guī)定，但根據(jù)該條款的相關(guān)規(guī)定，婚前財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人在婚姻關(guān)系存續(xù)期間簽訂的房屋買賣合同有效。在實(shí)踐中，該房屋買賣合同是否有效主要取決于該房屋的所有權(quán)是否歸婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)才能發(fā)生效力。只要婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買過房屋不影響其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬。因此無論男女雙方是否結(jié)婚都不影響其對房屋取得所有權(quán)或者在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得對該房屋的所有權(quán)。
3、如房屋雖為夫妻共有財(cái)產(chǎn)但雙方已就購買時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容達(dá)成合意，經(jīng)權(quán)利人同意購買并辦理了產(chǎn)權(quán)證且取得了相應(yīng)房款后，買受人要求解除合同并返還價(jià)款或者賠償損失的，人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)予支持。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條第（三）項(xiàng)“合同解除后，尚未履行的，解除權(quán)主體為出賣人；尚未履行的，標(biāo)的物已被政府征收為安置等非因合同一方當(dāng)事人原因?qū)е虏荒軐?shí)現(xiàn)合同目的”的規(guī)定可看出，即使是房屋被征收后，若能順利取得房屋所有權(quán)的，在該情形下仍然屬于正常的商品房買賣行為。故在該情形下雖然商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的情形較多見（如一方當(dāng)事人惡意串通損害其他買方利益等),但仍可適用該司法解釋規(guī)定處理上述情形下的房屋買賣合同糾紛。
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