動(dòng)遷房買賣糾紛中如何維權(quán)？
動(dòng)遷房又稱動(dòng)遷房、拆遷房等，是指城市房屋征收部門(mén)為保障被征地農(nóng)民的利益，對(duì)被征地農(nóng)民所建造的具有居住功能的房屋。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，城市房屋征收部門(mén)根據(jù)被補(bǔ)償人的意愿，可采取貨幣補(bǔ)貼、實(shí)物安置、租房或者給予購(gòu)房補(bǔ)貼等方式予以安置。如果一方有購(gòu)房能力卻沒(méi)有接受，就有可能引發(fā)另一方的訴訟。因此動(dòng)遷房交易是需要雙方協(xié)商一致后才能達(dá)成書(shū)面協(xié)議的，在此期間因房屋出售而產(chǎn)生糾紛并不罕見(jiàn)。那么遇到此類情況應(yīng)該怎么辦呢？今天我們就來(lái)分析一下發(fā)生在動(dòng)遷房買賣中糾紛的法律問(wèn)題——?jiǎng)舆w房買賣糾紛中如何維權(quán)？
一、交易房屋的法律屬性
從房屋的法律屬性來(lái)看，動(dòng)遷房的主體一般是被征地農(nóng)民，而非通常意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第22條規(guī)定：“為了公共利益的需要，政府可以對(duì)被拆遷的房屋進(jìn)行征收。對(duì)被拆遷人給予適當(dāng)賠償。賠償標(biāo)準(zhǔn)可以按照被拆遷房產(chǎn)價(jià)值（扣除已使用部分）或者同地段同類型住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)確定。所能支付到房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)最低價(jià)格的費(fèi)用不低于同地段同類型住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的80%”。從以上兩條規(guī)定可以看出：如果被拆除物為動(dòng)遷房的話，那么該動(dòng)遷房本身就屬于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，房屋所有權(quán)人可以將其轉(zhuǎn)讓給買受人；如果被拆除物為商品房的話，該商品房就屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)，該該商品房可以通過(guò)拍賣或者變賣取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。由此可見(jiàn)動(dòng)遷房是可以出售的，但是交易房屋須滿足一定條件才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或者抵押行為。
二、動(dòng)遷房買賣的法律關(guān)系中存在哪些常見(jiàn)的問(wèn)題？
首先，很多當(dāng)事人在簽訂動(dòng)遷協(xié)議時(shí)，沒(méi)有詳細(xì)了解動(dòng)遷房屋的面積、動(dòng)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)等，造成當(dāng)事人對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)不能明確約定，致使雙方就拆遷補(bǔ)償條款產(chǎn)生糾紛。其次，在簽訂合同后由于房屋涉及國(guó)家相關(guān)部門(mén)征收的政策文件和拆遷補(bǔ)償方案以及有關(guān)單位所提供的有關(guān)房屋征收情況說(shuō)明等文件并未嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，造成當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)不明確。再次，在拆遷過(guò)程中存在強(qiáng)制交易。如有政府規(guī)定需拆遷方配合簽訂書(shū)面協(xié)議且有房產(chǎn)部門(mén)開(kāi)具拆遷證明等事項(xiàng)時(shí)，當(dāng)事人沒(méi)有按照政府要求提前告知，沒(méi)有取得相應(yīng)補(bǔ)償方案或手續(xù)而訂立了房屋買賣合同。最后，動(dòng)遷房買賣糾紛案件中存在雙方不具有簽訂合同權(quán)而導(dǎo)致一系列糾紛產(chǎn)生的情況。
三、如何維護(hù)自己的權(quán)益？
在面對(duì)動(dòng)遷房買賣糾紛時(shí)，建議購(gòu)買的第一個(gè)條件就是要實(shí)地考察房屋情況，要到房屋所在街道辦事處查詢?cè)摲课菡魇詹块T(mén)是否有拆遷意見(jiàn)。如無(wú)拆遷意見(jiàn)，可選擇其他途徑解決購(gòu)房問(wèn)題。購(gòu)買動(dòng)遷房時(shí)一定要慎重，特別是對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，又有購(gòu)房能力的人來(lái)說(shuō)。要選擇簽訂正式協(xié)議并且付款，并且要確認(rèn)已交付房屋并保留相關(guān)證據(jù)以便維權(quán)。而如果是因房主不配合而產(chǎn)生了糾紛，則應(yīng)盡快向公安機(jī)關(guān)報(bào)案或向法院提起訴訟。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自收到起訴書(shū)之日起十五日內(nèi)提起訴訟。對(duì)自己提出拉鋸戰(zhàn)的意見(jiàn)和要求的理由，應(yīng)當(dāng)反駁；對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。”
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