購(gòu)買商品房后，交房時(shí)間，并辦理相關(guān)手續(xù)。但此時(shí)業(yè)主并沒有住在新房子里，物業(yè)公司是否要求業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)？事實(shí)上，在房子之后，空房子的主人也要支付財(cái)產(chǎn)費(fèi)。

　　2014年5月購(gòu)房并辦理了房屋交接手續(xù)。 房子沒搬進(jìn)以后，也沒裝修。物業(yè)公司通知應(yīng)盡快繳納物業(yè)費(fèi),不應(yīng)繳納?上海房產(chǎn)律師做出如下解答。

　　答: 應(yīng)該支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象，除了業(yè)主的專用部分外，還包括公用部分和公用設(shè)施及設(shè)備、場(chǎng)地的維修、保養(yǎng)和管理，以及社區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序管理。因此，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行上述管理，業(yè)主應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)管理費(fèi)。

　　相關(guān)知識(shí)：

　　物業(yè)管理費(fèi)主要內(nèi)容包括通過以下項(xiàng)目的費(fèi)用：

　?。?）公共服務(wù)物業(yè)及配套基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)成本費(fèi)用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯（扶梯）、中央空調(diào)技術(shù)系統(tǒng)、消防安全系統(tǒng)、保安信息系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水設(shè)計(jì)系統(tǒng)發(fā)展及其他機(jī)械、設(shè)備、機(jī)器生產(chǎn)裝置及設(shè)施的管理人員費(fèi)用等;

　　（2）聘用企業(yè)管理工作人員的薪金，包括基本工資、津貼、福利、保險(xiǎn)、服裝設(shè)計(jì)費(fèi)用等;

　?。?）公共照明、噴泉、灑草等公共事業(yè)支出。

　　（4）購(gòu)買或者租賃必要的機(jī)械設(shè)備的支出;

　?。?）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等)支出。)和各種責(zé)任險(xiǎn)；

　?。?）垃圾進(jìn)行清理、水池以及清洗及消毒方法滅蟲的費(fèi)用;

　?。?）清潔公共場(chǎng)所、幕墻和墻壁的費(fèi)用；

　　（8）公共區(qū)域的花卉和草種植和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

　?。?）續(xù)期儲(chǔ)備金，即物業(yè)配套設(shè)施改善的費(fèi)用;

　?。?0）聘請(qǐng)律師、會(huì)計(jì)師等專業(yè)人員的費(fèi)用；

　?。?1）節(jié)日裝飾費(fèi)用；

　?。?2）管理者酬金;

　?。?3）行政辦公費(fèi)用，包括文具、辦公用品、公共關(guān)系等雜項(xiàng)費(fèi)用；

　?。?4）公共電視接收系統(tǒng)及維修費(fèi)用;

　　（15）為管理目的發(fā)生的其他合理費(fèi)用。

　　相關(guān)法條：《物業(yè)管理?xiàng)l例》

　　第七條　業(yè)主在物業(yè)企業(yè)管理實(shí)踐活動(dòng)中，履行下列權(quán)利義務(wù)：

　?。ㄒ唬┳袷貥I(yè)主大會(huì)的管理規(guī)定和議事規(guī)則；

　?。ǘ┳袷匚飿I(yè)企業(yè)管理工作區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的使用、公共社會(huì)秩序和環(huán)境安全衛(wèi)生的維護(hù)建設(shè)等方面的規(guī)章制度;

　?。ㄈ﹫?zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，以及業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

　?。ㄋ模┌凑諊?guó)家有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金；

　?。ㄎ澹┌磿r(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)成本費(fèi)用;

　?。┓?、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主按照約定承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　已建成但尚未出售或者移交給購(gòu)房人的，由建設(shè)單位支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　第六十七條違反物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。

　　一、糾紛處理方式概述

　　物業(yè)企業(yè)管理問題糾紛進(jìn)行處理生活方式，概括能力越來有以下幾種：1、當(dāng)事人各方自選協(xié)商和解;2、各方當(dāng)事人請(qǐng)求第三人調(diào)解，請(qǐng)求人民政府會(huì)計(jì)主管部門以及行政調(diào)解。3、當(dāng)事人之間沒有約定仲裁;4、司法訴訟。

　　很難評(píng)價(jià)優(yōu)優(yōu)，當(dāng)事人可以自行決定。自主協(xié)商解決是雙方通過對(duì)話解決糾紛的途徑，后三種方式是通過第三方幫助解決糾紛的途徑。

　　二、糾紛的調(diào)解

　　物業(yè)管理民事糾紛的調(diào)解包括民事調(diào)解和行政調(diào)解。 在民事調(diào)解中，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)共同選擇組織和個(gè)人，第三人應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方的意見和授權(quán)提出解決意見，協(xié)商解決，協(xié)商執(zhí)行。 但這種調(diào)解不具有法律效力。 調(diào)解結(jié)束后，如果各方不執(zhí)行，以往的努力將被放棄。

　　物業(yè)管理糾紛的行政調(diào)解是利用主管政府的權(quán)力進(jìn)行調(diào)解，但如果一方不遵守這一解決辦法的實(shí)施，就必須訴諸其他手段解決。

　　民間的調(diào)解和行政管理調(diào)解與仲裁或訴訟進(jìn)行程序中的調(diào)解是不同的。仲裁或訴訟中的調(diào)解是仲裁工作程序中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，不具有經(jīng)濟(jì)獨(dú)立性。

　　三、物業(yè)企業(yè)管理進(jìn)行民事糾紛的仲裁

　　通過仲裁可以解決的問題應(yīng)該是民事糾紛，主要是合同糾紛或產(chǎn)權(quán)糾紛。根據(jù)中國(guó)仲裁法的規(guī)定：“公民、法人或者其他平等組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他產(chǎn)權(quán)權(quán)益糾紛，可以進(jìn)行仲裁?！?

　　仲裁庭對(duì)物業(yè)管理糾紛的管轄權(quán)以當(dāng)事人認(rèn)可的協(xié)議為基礎(chǔ)。 仲裁協(xié)議有兩種方式：一種是在合同訂立時(shí)約定條款，說明一旦發(fā)生爭(zhēng)議，提交仲裁；另一種是在爭(zhēng)議發(fā)生后，雙方達(dá)成臨時(shí)書面協(xié)議，提交仲裁庭。 仲裁協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：1.請(qǐng)求仲裁的意思表示；2.仲裁事項(xiàng)；3.擬確定的仲裁委員會(huì)。 在廣州履行的合同中，如約定“與本合同有關(guān)的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，提交廣州仲裁委員會(huì)仲裁”。 因仲裁協(xié)議引起的爭(zhēng)議，不得向法院提出，即使提出，法院也不受理。

　　物業(yè)管理爭(zhēng)議仲裁的一般程序如下:

　　1.一方向仲裁委員會(huì)提交仲裁申請(qǐng)；

　　2.委員會(huì)于收到中國(guó)申請(qǐng)書后5日內(nèi)可以決定進(jìn)行立案或不立案;

　　3.立案后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)將仲裁規(guī)則和仲裁員名單提交申請(qǐng)人，并將仲裁申請(qǐng)書副本、仲裁規(guī)則和仲裁員名單送達(dá)被申請(qǐng)人。

　　4.被申請(qǐng)人應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)提出抗辯,雙方應(yīng)根據(jù)名冊(cè)確定仲裁員。 在普通程序中，仲裁員三名，雙方各執(zhí)一名，由仲裁委員會(huì)指定首席仲裁員一名，案件簡(jiǎn)單、爭(zhēng)議標(biāo)的較小的，可以采用簡(jiǎn)單程序，由一名仲裁員審理；

　　5.庭審:庭審、調(diào)查、質(zhì)證、辯論、調(diào)解建議書；

　　6.制作或者調(diào)解書或調(diào)解工作不成時(shí)制作裁決書;

　　7.當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向法院申請(qǐng)執(zhí)行。

　　與兩審制不同的是，公開審判是終局的。

　　四、物業(yè)管理糾紛訴訟

　　當(dāng)事人可以通過提高訴訟活動(dòng)方式進(jìn)行解決我國(guó)民事、行政管理糾紛是較常見的方式。訴訟的管轄是人民法院。與仲裁明顯存在不同，人發(fā)法院對(duì)已提交訴訟的當(dāng)事人管轄是強(qiáng)制性的。

　　民事財(cái)產(chǎn)管理糾紛的訴訟程序一般如下：

　　1.一方（原告）提交起訴書并提交法院；

　　2.在法院提交案件后，向被告人送達(dá)申訴書副本;

　　3.被告提交答辯狀;

　　4.開庭：調(diào)查、辯論、調(diào)解;

　　5.制作調(diào)解書或者一審判決書；

　　6.當(dāng)事人一方不上訴的，判決生效；一方拒絕上訴的，進(jìn)入第二審；

　　7.二審: 作出二審調(diào)解書或者作出二審判決，為終審，不得上述;

　　8.執(zhí)行。

　　無論仲裁還是中國(guó)司法行政訴訟，均應(yīng)貫徹合法公正的原則，即以事實(shí)為我們根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩。由于我國(guó)物業(yè)公司管理會(huì)計(jì)法規(guī)規(guī)章不健全，實(shí)踐中應(yīng)注重民法、房地產(chǎn)法、合同法等一般通過法律與物業(yè)服務(wù)管理人員專門技術(shù)法規(guī)及地方政府法規(guī)規(guī)章的銜接，并依據(jù)國(guó)家憲法處理好法規(guī)的競(jìng)爭(zhēng)力認(rèn)定和沖突的解決; 同時(shí)，在訴訟或仲裁實(shí)踐活動(dòng)中，對(duì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的代表重要地位和訴權(quán)、請(qǐng)求權(quán)行使自己要有一個(gè)明確的了解和認(rèn)可，處理好單個(gè)業(yè)主的意見與小區(qū)業(yè)主意志的關(guān)系，確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)安全管理問題糾紛中的代表社會(huì)地位，以便能夠及時(shí)有效處理糾紛、理順關(guān)系，建立具有良好的物業(yè)資源管理和權(quán)利保障義務(wù)教育關(guān)系。如有更多問題，可以在線咨詢上海房產(chǎn)律師。

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