中華全國律師協(xié)會律師辦理土地法律業(yè)務(wù)操作指引

　　

　　總    則

　　第1條  制定目的

　　為規(guī)范律師依法辦理與土地相關(guān)的訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)、提高律師承辦土地法律業(yè)務(wù)的服務(wù)質(zhì)量，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)、規(guī)章和最高人民法院相關(guān)司法解釋，結(jié)合土地法律服務(wù)實(shí)務(wù)，特制定本指引供律師及相關(guān)人士在實(shí)際業(yè)務(wù)中參考與借鑒。

　　第2條  主要概念

　　2.1  土地權(quán)屬，是指土地的所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的歸屬。

　　2.2  土地所有權(quán)，是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

　　2.3  土地使用權(quán)，是指土地使用人依法對土地加以利用的權(quán)利。

　　2.4  劃撥土地使用權(quán)，是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的國有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)后無償取得的國有土地使用權(quán)。

　　2.5  出讓土地使用權(quán)，是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付相應(yīng)出讓金后取得的土地使用權(quán)。

　　2.6  建設(shè)用地使用權(quán)，是指利用土地營造建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施建設(shè)的權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)分為國有土地建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

　　2.7  國有土地建設(shè)用地使用權(quán)，是指公民、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)依法使用國有土地的權(quán)利。

　　2.8  集體土地建設(shè)用地使用權(quán)，是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)而使用土地的權(quán)利。集體土地建設(shè)用地主要包括：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地。

　　第3條  律師辦理土地法律業(yè)務(wù)的主要法律依據(jù)

　　3.1  《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，2007年10月1日起施行）。

　　3.2  《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）（1999年3月15日第九屆全國人民代表大會第二次會議通過，1999年10月1日起施行）。

　　3.3  《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱《民事訴訟法》）（第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議修訂，2008年4月1日起施行）。

　　3.4  《中華人民共和國行政訴訟法》（以下簡稱《行政訴訟法》）（第七屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二次會議通過，1990年10月1日起施行）。

　　3.5  《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）（2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議第二次修正）。

　　3.6  《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）（2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議修正）。

　　第4條  律師辦理土地法律業(yè)務(wù)的基本原則

　　4.1  忠誠負(fù)責(zé)原則。律師辦理土地法律業(yè)務(wù)，應(yīng)不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉，依法維護(hù)國家法律的正確實(shí)施和委托人的合法權(quán)益。

　　4.2  專業(yè)精湛原則。律師辦理土地法律業(yè)務(wù)，應(yīng)具備相應(yīng)的業(yè)務(wù)能力和水平，以扎實(shí)的專業(yè)知識和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　4.3  勤勉敬業(yè)原則。律師辦理土地法律業(yè)務(wù)，應(yīng)勤于學(xué)習(xí)、勤于思考，恪盡職守，根據(jù)委托人的要求完成各項(xiàng)受托法律業(yè)務(wù)。

　　第5條  律師辦理土地法律業(yè)務(wù)的具體內(nèi)容

　　5.1  擬制、審查、修改合同。

　　5.2  出具法律意見書、風(fēng)險告知書。

　　5.3  策劃涉地項(xiàng)目的業(yè)務(wù)操作方案。

　　5.4  對涉地項(xiàng)目相關(guān)情況出具盡職調(diào)查報告。

　　5.5  代表當(dāng)事人參加談判、簽約、履約交割。

　　5.6  接受項(xiàng)目雙方當(dāng)事人的委托，對涉地交易合同的定金、保證金、價款予以監(jiān)（托）管服務(wù)。

　　5.7  為涉地項(xiàng)目的項(xiàng)目法人擔(dān)任專項(xiàng)法律顧問或全過程法律服務(wù)。

　　5.8  對發(fā)生爭端的涉地項(xiàng)目，接受當(dāng)事人的委托代理申請行政裁決、仲裁或訴訟。

　　第6條  本操作指引的適用范圍

　　律師從事土地法律實(shí)務(wù)的非訴訟法律服務(wù)，盡職調(diào)查、參與談判、受托起草、修改有關(guān)合同以及代辦有關(guān)登記備案手續(xù)時應(yīng)注意的事項(xiàng)。律師代理有關(guān)訴訟案件時，也可以參考本指引。

　　第7條  特別說明

　　本指引旨在向律師提供辦理土地法律業(yè)務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn)，而非強(qiáng)制性規(guī)定，供律師在實(shí)踐中參考。
 

 

　　第一編　　律師辦理土地權(quán)屬登記業(yè)務(wù)操作指引

　　第一章　　一 般 規(guī) 定

　　第8條  主要法律依據(jù)

　　8.1  《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》（以下簡稱《農(nóng)村土地承包法》）。

　　8.2  《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》（以下簡稱《土地管理法實(shí)施條例》）。

　　8.3  《土地登記規(guī)則》。

　　8.4  《土地登記辦法》。

　　8.5  《關(guān)于變更土地登記的若干規(guī)定》。

　　8.6  《土地登記資料公開查詢辦法》。

　　8.7  《關(guān)于辦理土地登記有關(guān)問題的通知》。

　　8.8  《關(guān)于變更土地登記的若干規(guī)定》。

　　8.9  《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》。

　　8.10  《規(guī)范國有建設(shè)用地租賃若干意見》。

　　8.11  《關(guān)于國有建設(shè)用地抵押登記有關(guān)問題的通知》。

　　8.12  《關(guān)于劃撥國有建設(shè)用地抵押登記有關(guān)問題的通知》。

　　8.13  《農(nóng)村集體國有建設(shè)用地抵押登記的若干規(guī)定》。

　　8.14  《土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理辦法》。

　　8.15  《最高人民法院關(guān)于能否將國有建設(shè)用地折價抵償給抵押權(quán)人問題的批復(fù)》。

　　8.16  《最高人民法院關(guān)于同一土地登記在兩個土地證上應(yīng)如何確認(rèn)權(quán)屬的復(fù)函》。

　　第9條  律師辦理土地權(quán)屬登記業(yè)務(wù)的注意事項(xiàng)

　　律師代辦登記手續(xù)的，要取得并向土地登記機(jī)構(gòu)出具委托人的授權(quán)委托書，并按有關(guān)規(guī)定辦理授權(quán)委托書的公證手續(xù)。代理境外人士申請土地登記的，授權(quán)委托書和被代理人身份證明應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)過公證或者認(rèn)證；未成年人的土地權(quán)利，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請登記。
 

　　第二章　　土地權(quán)利設(shè)定登記過程中的律師業(yè)務(wù)
 

　　第一節(jié)  一 般 規(guī) 定

　　第10條  概念界定

　　土地設(shè)定登記是對新設(shè)定的土地權(quán)利的登記，是在土地初始登記結(jié)束后，登記機(jī)關(guān)對一宗土地上新設(shè)定的國有建設(shè)用地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行的登記。

　　第11條  登記的基本單位

　　登記是以宗地為基本單元，兩宗以上土地的土地使用者，應(yīng)分宗申請；兩個以上土地使用者共同使用一宗地的，應(yīng)分別申請；跨縣級行政區(qū)使用土地的，應(yīng)分別向土地所在地的縣級人民政府土地管理部門申請。

　　第12條  土地權(quán)利設(shè)定登記的分類

　　12.1  劃撥國有建設(shè)用地的設(shè)定登記。

　　12.2  出讓國有建設(shè)用地的設(shè)定登記。

　　12.3  國家作價出資（入股）國有建設(shè)用地的設(shè)定登記。

　　12.4  租賃國有建設(shè)用地的設(shè)定登記。

　　12.5  國家授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地設(shè)定登記。

　　12.6  集體土地所有權(quán)和集體建設(shè)用地設(shè)定登記。

　　12.7  國有建設(shè)用地抵押權(quán)設(shè)定登記。

　　12.8  國有建設(shè)用地出租權(quán)設(shè)定登記。

　　第13條  申請土地權(quán)利登記的必備資料

　　13.1  《土地登記申請書》。

　　13.2  申請人身份證明。

　　13.3  土地權(quán)屬來源證明。

　　13.4  地上附著物權(quán)屬證明。

　　第二節(jié)  劃撥國有建設(shè)用地設(shè)定登記中的律師業(yè)務(wù)

　　第14條  律師應(yīng)當(dāng)告知委托人申請條件及申請期限

　　14.1  新開工的大中型建設(shè)項(xiàng)目使用劃撥國有建設(shè)用地，委托人應(yīng)當(dāng)持有縣級以上人民政府的建設(shè)用地批準(zhǔn)書。在接到建設(shè)用地批準(zhǔn)書之日起30日內(nèi)申請，建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收之日起30日內(nèi)申請。

　　14.2  其他項(xiàng)目使用劃撥國有建設(shè)用地，委托人應(yīng)當(dāng)持有縣級以上人民政府的批準(zhǔn)用地文件。在接到批準(zhǔn)用地文件之日起30日內(nèi)申請。劃撥新征用農(nóng)民集體所有土地的，被征地單位應(yīng)當(dāng)同時申請集體土地所有權(quán)注銷登記或者變更登記。

　　第15條  律師應(yīng)提示委托人申請所需要的材料

　　15.1  建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

　　15.2  國有建設(shè)用地劃撥決定書。

　　15.3  立項(xiàng)批復(fù)或相關(guān)批準(zhǔn)文件，屬于劃撥新征用農(nóng)民集體所有土地的，應(yīng)提供:

　?。?）  農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案批準(zhǔn)文件；

　?。?）  補(bǔ)充耕地方案批準(zhǔn)文件；

　?。?）  征用土地批準(zhǔn)文件；

　?。?）  原《集體土地所有權(quán)證》；

　?。?）  原《集體建設(shè)用地證》。

　　15.4  選址意見書。

　　15.5  規(guī)劃許可證、規(guī)劃紅線圖。

　　15.6  繳納補(bǔ)償安置費(fèi)的證明。

　　15.7  地籍調(diào)查表、宗地圖等地籍資料。

　　15.8  屬于新開工的大中型建設(shè)項(xiàng)目使用劃撥國有建設(shè)用地的，應(yīng)提供:

　?。?）  土地預(yù)登記文件；

　?。?）  項(xiàng)目竣工驗(yàn)收報告。

　　15.9  其他證明文件和資料。

　　第三節(jié)  出讓國有建設(shè)用地設(shè)定登記中的律師業(yè)務(wù)

　　第16條  律師應(yīng)告知委托人申請條件及申請期限

　　16.1  委托人應(yīng)該有國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金支付憑證。

　　16.2  以出讓方式取得國有建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)在按出讓合同約定支付全部國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金后30日內(nèi)申請。成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在每期付款后30日內(nèi)申請。

　　第17條  律師應(yīng)提示委托人申請所需材料

　　17.1  《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。

　　17.2  規(guī)劃許可證、規(guī)劃紅線圖。

　　17.3  《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。

　　17.4  出讓金、契稅繳納憑證。

　　17.5  地籍調(diào)查表、宗地圖等地籍資料。

　　17.6  其他證明文件和資料。

　　第四節(jié)  國家作價出資（入股）國有建設(shè)用地設(shè)定登記中的律師業(yè)務(wù)

　　第18條  律師應(yīng)告知委托人申請條件及申請期限

　　18.1  申請人應(yīng)為改組后的新設(shè)企業(yè)，持有國有建設(shè)用地入股合同。

　　18.2  應(yīng)當(dāng)在簽訂入股合同之日起30日內(nèi)申請。

　　第19條  律師應(yīng)提示委托人申請所需要的材料

　　19.1  企業(yè)改制方案及批準(zhǔn)文件。

　　19.2  土地資產(chǎn)處置方案及批準(zhǔn)文件。

　　19.3  土地估價備案材料。

　　19.4  國有建設(shè)用地作價出資(入股)合同。

　　19.5  土地行政主管部門與國有股權(quán)持股單位簽訂的委托持股合同。

　　19.6  建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

　　19.7  原《國有土地使用證》。

　　19.8  其他證明文件。

　　第五節(jié)  國家租賃國有建設(shè)用地設(shè)定登記中的律師業(yè)務(wù)

　　第20條  律師應(yīng)告知委托人申請條件及申請期限

　　20.1  申請人應(yīng)該有國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同。

　　20.2  申請人應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同之日起30日內(nèi)辦理。

　　第21條  律師應(yīng)提示委托人申請所需要的材料

　　21.1  國有建設(shè)用地租賃批準(zhǔn)文件。

　　21.2  國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同。

　　21.3  建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

　　21.4  原《國有土地使用證》。

　　21.5  其他證明文件。

　　第六節(jié)  國家授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地設(shè)定登記中的律師業(yè)務(wù)

　　第22條  律師應(yīng)告知委托人申請條件及申請期限

　　22.1  申請人應(yīng)當(dāng)有國有建設(shè)用地經(jīng)營管理授權(quán)書。

　　22.2  應(yīng)在取得國有建設(shè)用地經(jīng)營管理授權(quán)書后30日內(nèi)申請。

　　第23條  律師應(yīng)提示委托人申請所需要的材料

　　23.1  企業(yè)改制方案及批準(zhǔn)文件。

　　23.2  土地資產(chǎn)處置方案及批準(zhǔn)文件。

　　23.3  土地估價報告?zhèn)浒覆牧稀?/span>

　　23.4  《國有建設(shè)用地經(jīng)營管理授權(quán)書》。

　　23.5  被授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地公司土地配置材料。

　　23.6  國有建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

　　23.7  原《國有土地使用證》。

　　23.8  其他證明文件。

　　第七節(jié)  集體土地所有權(quán)和使用權(quán)設(shè)定登記中的律師業(yè)務(wù)

　　第24條  律師應(yīng)告知委托人申請條件及申請期限

　　24.1  應(yīng)當(dāng)在作出申請登記決定，或者接到相關(guān)單位和個人依法要求登記書面文件之日起30日內(nèi)辦理。

　　24.2  使用集體土地進(jìn)行建設(shè)或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在接到有批準(zhǔn)權(quán)的地方人民政府批準(zhǔn)用地文件或者簽訂農(nóng)地使用合同之日起30日內(nèi)辦理。

　　第25條  律師應(yīng)提示委托人申請所需要的材料

　　25.1  集體土地所有者向土地登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬證明文件為：

　　（1）  土地改革時頒發(fā)的土地所有證；

　?。?）  人民政府和有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件；

　?。?）  權(quán)屬界線協(xié)議書；

　　（4）  其他證明文件。

　　25.2  集體土地農(nóng)業(yè)用地使用者向土地登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬證明文件為：

　?。?）  人民政府批準(zhǔn)文件；

　?。?）  土地承包經(jīng)營合同；

　?。?）  拍賣金支付憑證；

　?。?）  其他證明文件。

　　25.3  鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企事業(yè)建設(shè)用地使用者向土地登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬證明文件為：

　　（1）  人民政府國有建設(shè)用地批準(zhǔn)文件；

　　（2）  國有建設(shè)用地批準(zhǔn)書；

　?。?）  聯(lián)營合同；

　?。?）  原《集體土地使用證》；

　?。?）  其他證明文件。

　　25.4  農(nóng)村居民宅基地使用者向土地登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬證明文件為：

　?。?）  人民政府的批準(zhǔn)文件；

　?。?）  其他證明文件。

　　25.5  集體所有的“四荒”地使用者向土地登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬證明文件：

　?。?）  “四荒”地承包(租賃)合同或“四荒”地拍賣協(xié)議等；

　?。?）  拍賣金支付憑證；

　?。?）  其他證明文件。

　　第26條  律師辦理本節(jié)法律業(yè)務(wù)的注意事項(xiàng)

　　26.1  土地承包經(jīng)營合同的甲方(發(fā)包方、出租方或拍賣方)必須是集體土地所有權(quán)人，農(nóng)村集體以外的單位和個人承包農(nóng)業(yè)用地必須得到鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。

　　26.2  農(nóng)業(yè)用地承包經(jīng)營期限為30年，承包、租賃、拍賣“四荒”地使用權(quán)，最長不超過50年。

　　26.3  農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。

　　第八節(jié)  國有建設(shè)用地抵押權(quán)設(shè)定登記中的律師業(yè)務(wù)

　　第27條  律師應(yīng)告知委托人申請條件及申請期限

　　27.1  申請人為抵押人(土地使用)和抵押權(quán)人。

　　27.2  應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂后15日內(nèi)申請。同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先后為序辦理抵押登記和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

　　第28條  律師應(yīng)提示委托人申請所需材料

　　28.1  《國有土地使用證》。

　　28.2  主合同和抵押合同。

　　28.3  土地估價報告。

　　28.4  下列其他相關(guān)文件：

　?。?）  劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，提交土地行政主管部門批準(zhǔn)抵押文件和處置時應(yīng)交付的土地出讓金數(shù)額；

　?。?）  集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，提交集體土地所有權(quán)人同意的抵押證明；

　?。?）  抵押人為股份制企業(yè)的，提交董事會同意的抵押證明；

　?。?）  以共有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，提交其他共有人同意抵押證明。

　　第29條  律師應(yīng)協(xié)助委托人進(jìn)行權(quán)屬審核

　　29.1  對合同主體的審核：抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)簽訂一致的抵押合同。

　　29.2  對國有建設(shè)用地的審核：

　?。?）  若為劃撥國有建設(shè)用地，則應(yīng)按照土地行政主管部門確認(rèn)的抵押宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金額證明，在抵押合同中確定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的地價款中繳納相當(dāng)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的款額。

　?。?）  若為集體建設(shè)用地，因涉及集體土地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)取得集體土地所有權(quán)人同意。

　　29.3  對抵押貸款期限的審核，應(yīng)小于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。

　　29.4  對抵押貸款額的審核，抵押貸款金額應(yīng)小于土地評估價值，抵押率應(yīng)當(dāng)符合金融部門的規(guī)定。

　　29.5  對宗地部分抵押的審核，必須征得有關(guān)部門同意。

　　29.6  對一宗地多次抵押的審核，抵押貸款金額的總和應(yīng)小于國有建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物價值。

　　第30條  律師辦理本節(jié)法律業(yè)務(wù)的注意事項(xiàng)

　　30.1  為有效設(shè)立抵押權(quán)，應(yīng)及時辦理抵押登記。未經(jīng)土地管理部門抵押登記，不能發(fā)生抵押權(quán)成立并生效的法律效果。

　　30.2  異地抵押的，必須到土地所在地的原登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。

　　第九節(jié)  國有建設(shè)用地出租權(quán)設(shè)定登記中的律師業(yè)務(wù)

　　第31條  律師應(yīng)告知委托人申請條件及申請期限

　　31.1  申請人為出租人(土地使用者)和承租人。

　　31.2  應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后15日內(nèi)提出申請。

　　第32條  律師應(yīng)提示委托人申請所需要的材料

　　32.1  土地權(quán)屬來源證明，《國有土地使用證》和《集體土地使用證》。

　　32.2  劃撥國有建設(shè)用地出租批準(zhǔn)文件。

　　32.3  國有建設(shè)用地出租合同。

　　32.4  有關(guān)部門認(rèn)證的出租地塊開發(fā)投資證明。

　　32.5  其他證明文件。

　　第33條  律師應(yīng)協(xié)助委托人對權(quán)屬進(jìn)行審核

　　33.1  對申請人的審核

　　33.1.1  出租人應(yīng)為土地使用者并與《國有土地使用證》或《集體土地使用證》的土地權(quán)利人一致。

　　33.1.2  出租人和承租人應(yīng)與租賃合同簽訂雙方一致。

　　33.2  對土地投資情況的審核，未按國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的土地，不得出租。

　　33.3  對土地用途的審核，應(yīng)符合規(guī)定的國有建設(shè)用地的用途。

　　33.4  對租賃期限的審核，應(yīng)小于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓期限減去已使用期限的剩余期限。
 

　　第三章    土地變更登記中的律師業(yè)務(wù)
 

　　第一節(jié)  一 般 規(guī) 定

　　第34條  概念界定

　　土地變更登記是指在初始土地登記后，土地管理部門對土地所有者、土地使用者以及他項(xiàng)權(quán)利擁有者因土地權(quán)屬、土地用途等事項(xiàng)發(fā)生變更而進(jìn)行的土地登記。

　　第35條  土地變更登記的分類

　　35.1  劃撥國有建設(shè)用地的變更登記。

　　35.2  出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地變更登記。

　　35.3  集體土地所有權(quán)和國有建設(shè)用地變更登記。

　　35.4  土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記。

　　35.5  名稱、地址和土地用途變更登記。

　　第二節(jié)  劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記中的律師業(yè)務(wù)

　　第36條  律師應(yīng)告知委托人申請條件及申請期限

　　36.1  申請人為劃撥國有建設(shè)用地使用者。因住房制度改革出售公有住房引起的變更登記，申請人為售房單位和購房職工。

　　36.2  應(yīng)當(dāng)在繳納國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金后30日內(nèi)申請；出售公有住房，售房單位和購房職工應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)管理部門登記房屋所有權(quán)之日起30日內(nèi)申請。

　　第37條  律師應(yīng)提示委托人申請所需要的材料

　　37.1  劃撥國有建設(shè)用地補(bǔ)辦出讓手續(xù)的變更登記需要的文件：

　　（1）  政府批準(zhǔn)文件；

　?。?）  原《國有土地使用證》；

　?。?）  《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；

　?。?）  國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)繳納憑證；

　?。?）  其他證明文件。

　　37.2  出售公有住房引起的劃撥國有建設(shè)用地變更登記需要的文件：

　　（1）  公房出售批準(zhǔn)文件；

　　（2）  原《國有土地使用證》；

　?。?）  權(quán)利人為購房職工的《房屋所有權(quán)證》；

　?。?）  售房單位與購房職工簽訂的售房合同；

　?。?）  其他證明文件。

　　第三節(jié)  出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營

　　國有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記中的律師業(yè)務(wù)

　　第38條  律師應(yīng)告知委托人申請條件及申請期限

　　38.1  申請人為出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人，其中因處分抵押財(cái)產(chǎn)涉及國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，申請人為抵押人(使用者)、抵押權(quán)人和受讓人。

　　38.2  申請期限。

　　38.2.1  以作價出資(入股)方式轉(zhuǎn)讓的，在作價出資(入股)合同簽訂之日起30日內(nèi)。

　　38.2.2  依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，或因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，在轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后15日內(nèi)。

　　38.2.3  單位合并、分立和企業(yè)兼并的，在合同簽訂后30日內(nèi)或接到上級主管部門的批準(zhǔn)文件后30日內(nèi)。

　　38.2.4  處分抵押財(cái)產(chǎn)的，在抵押財(cái)產(chǎn)處分后30日內(nèi)。

　　第39條  律師應(yīng)提示委托人申請所需要的材料

　　39.1  原《國有土地使用證》。

　　39.2  土地稅費(fèi)繳納證明。

　　39.3  除了以上權(quán)屬證明文件外，各類出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記，還應(yīng)提交以下證明文件：

　?。?）  以入股方式轉(zhuǎn)讓的，提交入股合同。

　?。?）  國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，提交轉(zhuǎn)讓合同、轉(zhuǎn)讓地塊投資證明、商品房預(yù)售登記備案材料、稅費(fèi)繳納憑證。

　?。?）  單位合并、分立和企業(yè)兼并的，提交合同及上級主管部門的批準(zhǔn)文件。

　?。?）  處分抵押財(cái)產(chǎn)的，提交處分抵押財(cái)產(chǎn)的證明文件。

　　第40條  律師辦理本章法律業(yè)務(wù)的注意事項(xiàng)

　　律師應(yīng)特別提示受讓人，其國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)土地登記管理部門轉(zhuǎn)移登記，不得對抗第三人。為防止轉(zhuǎn)讓人一地多售等非法行為侵害買受人權(quán)益，應(yīng)及時辦理轉(zhuǎn)移登記。

　　第四節(jié)  集體土地所有權(quán)和使用權(quán)變更登記中的律師業(yè)務(wù)

　　第41條  律師應(yīng)告知委托人申請條件及申請期限

　　申請人為權(quán)屬變更前后的權(quán)利人。應(yīng)在接到有關(guān)協(xié)議批準(zhǔn)文件后30日內(nèi)辦理。

　　第42條  律師應(yīng)提示委托人申請所需要的材料

　　42.1  集體土地所有權(quán)變更登記所需材料：

　?。?）  原《集體土地所有權(quán)證》；

　?。?）  農(nóng)用地交換調(diào)整協(xié)議；

　　（3）  農(nóng)用地交換調(diào)整批準(zhǔn)文件；

　　（4）  土地征用協(xié)議及批準(zhǔn)文件；

　　（5）  其他證明文件。

　　42.2  集體建設(shè)用地使用權(quán)變更登記所需材料

　　（1）  原《集體土地使用證》；

　　（2）  集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議；

　?。?）  轉(zhuǎn)移協(xié)議批準(zhǔn)文件；

　?。?）  其他證明文件。

　　第五節(jié)  土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記律師業(yè)務(wù)

　　第43條  律師應(yīng)告知委托人申請條件及申請期限

　　43.1  申請人是土地他項(xiàng)權(quán)利關(guān)系人。在國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押期間，抵押合同的項(xiàng)目內(nèi)容發(fā)生變更的，申請人為抵押人和抵押權(quán)人。應(yīng)當(dāng)在抵押合同發(fā)生變更之日起15日內(nèi)申請。

　　43.2  經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押的國有建設(shè)用地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓的，申請人為抵押人、抵押權(quán)人和受讓人。應(yīng)當(dāng)在申請辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的同時申請。

　　43.3  抵押合同期滿，續(xù)簽抵押合同的，申請人為抵押人和抵押權(quán)人。應(yīng)當(dāng)在期滿之日起15日內(nèi)申請。

　　43.4  國有建設(shè)用地使用權(quán)出租期間，租賃合同的項(xiàng)目內(nèi)容發(fā)生變更的，申請人為出租人和承租人。應(yīng)當(dāng)在租賃合同發(fā)生變更之日起15日內(nèi)申請。

　　43.5  國有建設(shè)用地使用權(quán)出租期間依法轉(zhuǎn)讓的，申請人為出租人、承租人和受讓人。應(yīng)在申請辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的同時辦理。

　　43.6  國有建設(shè)用地使用權(quán)出租期滿，續(xù)簽出租合同的，申請人為出租人和承租人。應(yīng)在期滿之日起15日內(nèi)申請。

　　43.7  依法繼承土地他項(xiàng)權(quán)利的，申請人為原土地他項(xiàng)權(quán)利關(guān)系人和繼承人。應(yīng)在辦理繼承手續(xù)之日起30日內(nèi)申請。

　　43.8  其他形式土地他項(xiàng)權(quán)利變更的，申請人為當(dāng)事人。應(yīng)當(dāng)在變更事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請。

　　第44條  律師應(yīng)提示委托人申請所需材料

　　44.1  原抵押合同、租賃合同等。

　　44.2  原《國有土地使用證》、《集體土地使用證》、《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》。

　　44.3  變更后的抵押合同、租賃合同、遺囑等。

　　44.4  有關(guān)批準(zhǔn)文件。

　　44.5  其他證明文件。

　　第六節(jié)  名稱、地址和土地用途變更登記律師業(yè)務(wù)

　　第45條  律師應(yīng)告知委托人申請條件及申請期限

　　45.1  名稱、地址和土地用途變更登記的申請人應(yīng)為土地權(quán)利人。

　　45.2  委托人申請的時限

　　45.2.1  名稱、地址發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在變更之日起30日內(nèi)申請。

　　45.2.2  國有建設(shè)用地的用途發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)變更之日起30日內(nèi)申請。

　　45.2.3  農(nóng)村集體所有土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整涉及已登記地類變化的，應(yīng)當(dāng)在農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后30日內(nèi)申請。

　　45.2.4  集體土地建設(shè)用地的用途發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在接到有批準(zhǔn)權(quán)的地方人民政府批準(zhǔn)文件之日起30日內(nèi)申請。

　　第46條  律師應(yīng)提示委托人申請所需材料

　　46.1  《國有建設(shè)用地登記申請表》。

　　46.2  原《國有土地使用證》、《集體土地所有權(quán)證》等。

　　46.3  地上建筑物、附著物權(quán)屬證明。

　　46.4  名稱變更證明文件。

　　46.5  地址變更登記的，需提交有關(guān)單位(地名辦)批準(zhǔn)的地址變更證明文件。

　　46.6  國有建設(shè)用地用途發(fā)生變更的，申請人應(yīng)提交城市規(guī)劃部門、土地行政主管部門等部門批準(zhǔn)用途改變的文件，以出讓方式取得國有建設(shè)用地的用途發(fā)生變更的，土地使用者還應(yīng)當(dāng)提交簽訂的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議，或者重新簽訂的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

　　46.7  農(nóng)村集體所有土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整涉及已登記地類變化的，申請人應(yīng)提交農(nóng)業(yè)部門或其他有批準(zhǔn)權(quán)部門的批準(zhǔn)文件；集體土地建設(shè)用地的用途發(fā)生變更的，申請人應(yīng)提交地方人民政府批準(zhǔn)用途改變的文件。

　　46.8  宗地圖。

　　46.9  其他證明文件。
 

 

　　第四章　　土地注銷登記中的律師業(yè)務(wù)

　　第47條  概念界定

　　注銷土地登記是指土地權(quán)利消滅或因其他原因致使原登記內(nèi)容失去效力，而由土地登記機(jī)關(guān)將已登記的內(nèi)容進(jìn)行注銷的變更登記。

　　第48條  律師應(yīng)告知委托人申請條件及申請期限

　　48.1  集體所有的土地依法被全部征用或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所屬成員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，申請人為原集體土地所有權(quán)人。應(yīng)當(dāng)在集體土地被全部征用或者辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非的同時申請。

　　48.2  縣級以上人民政府依法收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的，申請人為原國有建設(shè)用地使用權(quán)人。應(yīng)當(dāng)在土地行政主管部門收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的同時申請。

　　48.3  國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓或者租賃期屆滿，未申請續(xù)期或者續(xù)期申請未獲批準(zhǔn)的，申請人為原國有建設(shè)用地使用權(quán)人或原國有建設(shè)用地使用權(quán)承租人。應(yīng)當(dāng)在期滿之日前15日內(nèi)申請。

　　48.4  因自然災(zāi)害等造成國有建設(shè)用地權(quán)利滅失的，申請人為國有建設(shè)用地使用權(quán)人；因自然災(zāi)害等造成集體土地權(quán)利滅失的，申請人為集體土地所有權(quán)人；權(quán)利滅失的土地為集體建設(shè)用地的，申請人還應(yīng)當(dāng)包括集體建設(shè)用地使用權(quán)人。應(yīng)當(dāng)在土地權(quán)利滅失后申請。

　　48.5  土地他項(xiàng)權(quán)利終止，包括國有建設(shè)用地使用權(quán)出租終止和國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押終止。前者的申請人為出租人和承租人；后者的申請人為抵押人和抵押權(quán)人，還可能包括因處分抵押國有建設(shè)用地使用權(quán)而產(chǎn)生的新的國有建設(shè)用地使用權(quán)人。應(yīng)當(dāng)在該土地他項(xiàng)權(quán)利終止之日起15日內(nèi)申請。

　　第49條  律師應(yīng)提示委托人申請所需要的材料

　　49.1  注銷土地登記申請書。

　　49.2  土地證書包括，土地所有權(quán)證書或國有建設(shè)用地使用權(quán)證書或土地他項(xiàng)權(quán)利證書。

　　49.3  土地滅失或土地權(quán)利終止證明文件。

　　49.3.1  集體所有的土地依法被全部征用的，申請人應(yīng)當(dāng)提交縣級土地行政主管部門開具的該集體所有的土地已被全部征用的證明文件，或者其他有證明效力的文件資料。

　　49.3.2  農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所屬成員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，申請人應(yīng)當(dāng)提交有批準(zhǔn)權(quán)的部門簽發(fā)的該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所屬成員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的批準(zhǔn)文件。

　　49.3.3  縣級以上人民政府依法收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的，申請人應(yīng)提交縣級以上人民政府簽發(fā)的收回該國有建設(shè)用地使用權(quán)的文件。

　　49.3.4  國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓或者租賃期滿，未申請續(xù)期或者續(xù)期申請未獲批準(zhǔn)的，申請人應(yīng)當(dāng)提交縣級以上人民政府以國有建設(shè)用地所有者身份，與土地使用者或土地承租者簽訂的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，或者國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同。

　　49.3.5  因自然災(zāi)害等造成土地權(quán)利滅失的，申請人應(yīng)當(dāng)提交有充分效力的土地權(quán)利滅失的證明材料。

　　49.3.6  土地他項(xiàng)權(quán)利終止的，申請人應(yīng)當(dāng)提交土地他項(xiàng)權(quán)利合同(國有建設(shè)用地使用權(quán)出租的，為國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同，國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，為國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押合同，或包括國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押內(nèi)容的經(jīng)濟(jì)合同)，以及其他土地他項(xiàng)權(quán)利終止證明材料。

　　第50條  律師應(yīng)特別提示委托人，如果不按照規(guī)則規(guī)定申請注銷登記，土地登記機(jī)關(guān)可直接辦理注銷土地登記，并通知注銷結(jié)果。
 

　　第五章    土地權(quán)屬爭議業(yè)務(wù)中的律師業(yè)務(wù)
 

　　第一節(jié)  一 般 規(guī) 定

　　第51條  調(diào)查申請

　　土地權(quán)屬爭議經(jīng)協(xié)商不能解決的，當(dāng)事人可以依法向縣級以上人民政府，或者鄉(xiāng)級人民政府，或者國土資源行政主管部門提出調(diào)查處理申請。

　　第52條  調(diào)查處理機(jī)關(guān)

　　縣級以上國土資源行政主管部門負(fù)責(zé)土地權(quán)屬爭議案件（以下簡稱爭議案件）的調(diào)查和調(diào)解工作；對需要依法作出處理決定的，擬定處理意見，報同級人民政府作出處理決定。

　　第二節(jié)  土地權(quán)屬的確定

　　第53條  國家土地所有權(quán)的確定

　　53.1  城市市區(qū)范圍內(nèi)的土地，國家依法征收的土地。

　　53.2  國家鐵路線路、車站、貨場用地以及依法留用的其他鐵路用地，縣級以上（含縣級）公路鐵路用地。

　　53.3  國有電力、通信設(shè)施用地，但國有電力通信桿塔占用農(nóng)民集體所有的土地，未辦理征收手續(xù)的除外，縣級以上（含縣級）水利部門直接管理的水庫、渠道等水利工程用地。

　　53.4  其他依法應(yīng)屬于國家所有的土地。

　　第54條  集體土地所有權(quán)的確定

　　54.1  土地改革時分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有證的土地，屬于農(nóng)民集體所有。

　　54.2  農(nóng)村集體所有的土地，按目前該村農(nóng)民集體實(shí)際使用的本集體土地所有權(quán)界線確定所有權(quán)。

　　54.3  農(nóng)民集體連續(xù)使用其他農(nóng)民集體所有的土地已滿20年的，應(yīng)視為現(xiàn)使用者所有；連續(xù)使用不滿20年，或者雖滿20年但在20年期滿之前所有者曾向現(xiàn)使用者或有關(guān)部門提出歸還的，由縣級以上人民政府根據(jù)具體情況確定土地所有權(quán)。

　　54.4  鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村在集體所有的土地上修建并管理的道路、水利設(shè)施用地，分別屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或農(nóng)民集體所有。

　　54.5  鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)使用本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村集體所有的土地，依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償和安置的，土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有。經(jīng)依法批準(zhǔn)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公共設(shè)施，公益事業(yè)使用的農(nóng)民集體土地，分別屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村農(nóng)民集體所有。

　　54.6  農(nóng)民集體經(jīng)依法批準(zhǔn)以國有建設(shè)用地作為聯(lián)營條件與其他單位或個人舉辦聯(lián)營企業(yè)的，或者農(nóng)民集體經(jīng)依法批準(zhǔn)以集體所有土地的使用權(quán)作價入股，創(chuàng)辦外商投資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的，集體土地所有權(quán)不變。

　　第55條  國有建設(shè)用地的確定

　　55.1  國有建設(shè)用地給直接使用土地的具有法人資格的單位或個人，另有規(guī)定的除外。

　　55.2  因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已經(jīng)變更了實(shí)際土地使用者的，經(jīng)依法審核批準(zhǔn)，可將國有建設(shè)用地確定給實(shí)際土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后兩年以上仍未恢復(fù)使用的土地，由當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府收回國有建設(shè)用地。

　　55.3  原宗教團(tuán)體、寺觀教學(xué)等宗教活動用地，被其他單位占用，原使用單位因恢復(fù)宗教活動需要退還使用的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定予以退還，確屬無法退還或者國有建設(shè)用地有爭議的，經(jīng)協(xié)商、處理后確定國有建設(shè)用地。

　　55.4  軍事設(shè)施用地（含靶場、試

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