上海房產律師給大家普及下小產權房的知識，給那些想了解小產權房的朋友一些幫助。

　　一、小產權分類？

　　我們把深圳的小產權房，歸類為如下三種，獨棟的農民房，開發(fā)商開發(fā)的小區(qū)房，村委統(tǒng)建樓（那些軍產權房不納入我們討論范圍）。聽名字顯然易見，獨立的農民房，就是村里原居民在村集體土地上面新建的房屋，一般都是獨棟的房子。開發(fā)商開發(fā)的小區(qū)房，這種一般是開發(fā)商從村委手中買地，然后開發(fā)商沒有取得五證，私自新建的小區(qū)房，一般會有幾棟，有小的花園小區(qū)。村委統(tǒng)建樓，一般是村委與開發(fā)商合作建房，土地還是村委所有，開發(fā)商完成房屋建設。一般規(guī)模比較大，有花園小區(qū)及地下停車場。

　　二、交易流程？

　　農民房，一般是與原居民簽訂轉讓協(xié)議，開發(fā)商房，一般是在開發(fā)商那里完成過戶更名，村委統(tǒng)建樓，一般在對應的村委完成村委更名，農民房就不用舉例了，村里到處都是，開發(fā)商房，比如沙井的上城名邸，是由深圳華海勝投資有限公司，從萬豐村委拿地，然后新建的小區(qū)房，由開發(fā)商完成過戶手續(xù)。 村委統(tǒng)建樓，像盛芳園，是博崗村委統(tǒng)建樓，由博崗村委完成村委更名，完成過戶手續(xù)。

　　三、安全性？

　　根據上面的介紹，大家明白了小產權房的一些信息，顯然，論安全性，村委統(tǒng)建樓 > 開發(fā)商小區(qū)房 > 獨棟農民房。 顯然價格也是對應的，村委統(tǒng)建樓 > 開發(fā)商小區(qū)房 > 獨棟農民房。
 

　　四、小產權房能不能轉正

　　許多人選購小產權房都懷著一種心存僥幸的心理，總覺得，買過房以后，很有可能哪天政府就頒布相關的規(guī)定，小產權房能夠轉正，能夠和商品房相同獲得產權證。

　　這些僥幸心理實際上是錯誤的，現階段小產權房轉正是不可能的，根據《土地管理法》第六十三條明確規(guī)定，農民集體所有的土地使用權不可出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。農村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地只具有使用權，其興建的房屋只有在集體成員內部流轉，而沒有權利賣給城市

        五、小產權房能貸款嗎

　　和通常意義上的商品房相比，小產權房并沒有土地出讓金定義，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，因此小產權房的價位通常僅是同地域商品房價格的１／３甚至更低，價格低是大量城鎮(zhèn)居民頂著產權風險選購小產權房的直接原因。

　　六、小產權房能不能過戶

　　“小產權房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋小產權房通常是集體土地建的房子，不是說并沒有房產證，它的證通常是綠色的小本本，但是２０１０年后也有的地方是紅色的大本本，但是你注意看，它上面蓋的通常是鄉(xiāng)政府的章，不是房產局的，小產權房并沒有土地證的。不可以過戶，當可以協(xié)議買賣，有風險。
 

　　１、小產權產權不受法律保護

　　選購小產權二手房的風險遠遠要比收益大得多，消費者最好不要再將目光集中在這些產權類型的二手房上面。首先，所謂小產權、鄉(xiāng)產權只是當地政府用宅基地蓋起的房子，并沒有真正的產權，不受國家法律保護，不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不可以辦理房屋的產權過戶手續(xù)。其中最為關鍵的是，即使作為完全自住的房屋，并沒有房產證，就意味著購房人不是合法產權人，不可以以法律為武器來維護自身的權益。

　　２、小產權房遭遇拆遷無補償

　　如果小產權、鄉(xiāng)產權在國家規(guī)劃用地范圍之內，那就是“拆你沒商量”，國家不會給你同等于大產權的拆遷款，即使有補償，也是很少的一部分，并且因為法律不承認房主的產權，很可能補償費用只給農村的大隊或者鄉(xiāng)政府，這樣，房主的利益保障等于是沒有任何的法律支撐。房主并沒有權利跟國家討價還價，想當“釘子戶”都沒有機會。小產權、鄉(xiāng)產權還不如使用權有保障。上海房產律師

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