在上海市，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一個(gè)比較常見(jiàn)的情況。然而，如果承租人未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而僅僅是要求確認(rèn)出租人與第三人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，那么該如何處理呢？本文上海房產(chǎn)律師將從法律案例和法律條款兩方面進(jìn)行分析。

　　一、法律案例分析

　　在上海市，有一起比較典型的案例，即《上海市閔行區(qū)人民法院民事判決書(shū)（2017）閔行民三（民）初字第04745號(hào)》。該案中，原告是該房屋的承租人，被告是房屋的出租人和購(gòu)買(mǎi)人。原告請(qǐng)求確認(rèn)出租人與購(gòu)買(mǎi)人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并要求購(gòu)買(mǎi)人返還房屋。

　　該案中，法院判決認(rèn)為，原告沒(méi)有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，故不能要求確認(rèn)出租人與購(gòu)買(mǎi)人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。另外，購(gòu)買(mǎi)人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)是在出租人的授權(quán)下進(jìn)行的，因此，購(gòu)買(mǎi)人的購(gòu)買(mǎi)行為是合法的。綜上所述，法院判決駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。

　　二、法律條款分析

　　上海市《房屋租賃管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：“房屋出租人準(zhǔn)備出售其所出租的房屋，應(yīng)當(dāng)在出售前三十日以書(shū)面形式告知承租人，并告知承租人其享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。承租人在出租人告知其享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之日起十五日內(nèi)告知出租人是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，逾期視為放棄。出租人應(yīng)當(dāng)以合理價(jià)格優(yōu)先賣(mài)給承租人，但承租人在規(guī)定期限內(nèi)未告知出租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，出租人可以依法向其他人出售?！?

　　根據(jù)上述法律條款，承租人在出租人告知其享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之日起十五日內(nèi)告知出租人是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，逾期視為放棄。因此，在規(guī)定期限內(nèi)未行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的承租人，不能單純地要求確認(rèn)出租人與第三人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

　　三、建議和結(jié)論

　　基于以上分析，如果承租人未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但仍希望追究出租人與第三人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效性，應(yīng)當(dāng)從其他方面入手，例如是否符合合同法的基本要素、是否存在欺詐、是否存在違法行為等等。

　　此外，對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，為了保護(hù)自己的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)注意租賃合同的簽訂和內(nèi)容，及時(shí)了解自己的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)行使該權(quán)利。如果遇到違法行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　總而言之，在上海市，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是受到法律保護(hù)的。但是，在行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的過(guò)程中，承租人必須遵守法律規(guī)定的時(shí)間和程序，否則將會(huì)失去該權(quán)利。如果承租人未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但仍希望追究房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效性，應(yīng)當(dāng)從其他方面入手，并盡快采取必要的法律行動(dòng)來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　在本案中，承租人雖未提出行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的請(qǐng)求，但仍可根據(jù)法律規(guī)定追究出租人與第三人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效性。承租人可以從合同法的基本要素、是否存在欺詐、是否存在違法行為等方面入手，尋求法律救濟(jì)。如果承租人的合法權(quán)益受到了損害，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告，并盡快采取必要的法律行動(dòng)來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。

　　盡管承租人在本案中未行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但是其在租賃合同中已經(jīng)獲得了該權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，合同是自愿訂立的民事法律行為，具有法律約束力。在租賃合同中，承租人與出租人之間已經(jīng)約定了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的內(nèi)容和條件，出租人必須遵守合同約定，不得擅自將房屋出售給第三人。

　　同時(shí)，如果出租人與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同存在欺詐、違法行為等情形，承租人也可以通過(guò)法律途徑追究其有效性。例如，如果出租人與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中存在虛假陳述、隱瞞重要事實(shí)等行為，承租人可以向法院提起欺詐撤銷(xiāo)訴訟，要求撤銷(xiāo)該合同。如果該房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定，承租人也可以向相關(guān)部門(mén)進(jìn)行投訴和舉報(bào)，要求追究其法律責(zé)任。

　　總而言之，在保護(hù)自己權(quán)益的過(guò)程中，承租人可以借助優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)這一法律工具，但是需要注意該權(quán)利的行使時(shí)間和程序，以及其適用范圍和限制。如果承租人未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但仍希望追究房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效性，可以從其他方面入手，例如合同法的基本要素、是否存在欺詐、是否存在違法行為等方面，采取必要的法律行動(dòng)。同時(shí)，承租人應(yīng)當(dāng)時(shí)刻關(guān)注自己的權(quán)益，及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　綜上所述，上海房產(chǎn)律師提醒大家，對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是維護(hù)自己合法權(quán)益的有效手段。但是，行使該權(quán)利需要遵循嚴(yán)格的時(shí)間和程序，并且只能用于特定的情形。如果承租人未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)行使該權(quán)利，但仍希望追究房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效性，應(yīng)當(dāng)從其他方面入手，并采取必要的法律行動(dòng)。