善意取得制度適用于抵押權(quán)并無爭議，問題在于如何確定善意取得的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》第十五條至第十八條的規(guī)定，真正的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)舉證證明受讓人在取得物權(quán)時知道登記簿記載的權(quán)利主體錯誤，或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分，否則不能認(rèn)定受讓人惡意。上海房產(chǎn)糾紛律師來帶您了解相關(guān)情況。

　　本案中，某擔(dān)保公司在取得涉案房屋抵押時，涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證登記所有人只有李某，某擔(dān)保公司也要求李某提供單身承諾書，還查看了其戶口本，未顯示其已婚。在這種情況下，擔(dān)保公司應(yīng)被認(rèn)為是善意的。

　　對于王某認(rèn)為某擔(dān)保公司不要求李某提供民政局出具的單一證明，因而不構(gòu)成誠信的說法，筆者認(rèn)為，對某擔(dān)保公司提出這樣的要求不符合現(xiàn)實，影響交易效率，沒有法律依據(jù)，對擔(dān)保公司顯然過于苛刻。

　　目前全國婚姻登記的情況還沒有完全聯(lián)網(wǎng)，民政局也沒有明確規(guī)定這種查詢，取得這種證明存在實際困難，即使抵押權(quán)人取得抵押權(quán)人簽發(fā)的單身證明，承擔(dān)證明真實性風(fēng)險的抵押權(quán)人也會引起爭議。

　　本案還衍生出另一個問題：如果某擔(dān)保公司未讓李某出具單身承諾及未審查李某的戶口簿，則其是否構(gòu)成不善意。有觀點認(rèn)為，不動產(chǎn)登記簿有很強的公信力，其記載的所有權(quán)人理應(yīng)推定為真實權(quán)利人，為了保護交易安全，在相關(guān)法律、司法解釋及行業(yè)自律組織未對受讓人課以該種義務(wù)的情形下，法院亦不應(yīng)將該種義務(wù)強加于受讓人。

　　根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條，“以合理價格轉(zhuǎn)讓”是可以理解的。

　　本案中，王以某擔(dān)保公司未向李支付價款為由，主張涉案抵押物不適用善意取得制度。筆者認(rèn)為，首先，《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定的“合理價格的轉(zhuǎn)讓”是針對不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的善意取得，而不是針對抵押權(quán)的善意取得，并且還規(guī)定了其他物權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)參照該條前兩款的規(guī)定，因此“合理價格的轉(zhuǎn)讓”不一定適用于抵押權(quán)的善意取得。

　　其次，在善意取得抵押權(quán)的情況下，“以合理價格轉(zhuǎn)讓”應(yīng)理解為抵押權(quán)人支付對價。具體來說，本案中，某擔(dān)保公司為某文化公司的貸款提供連帶責(zé)任保證，是其取得李提供的反擔(dān)保物的抵押權(quán)的對價。最后，這種對價并不僅僅指向抵押人支付對價。

　　如果認(rèn)為抵押人只支付對價，抵押人為第三人的債務(wù)提供擔(dān)保，抵押權(quán)人實際支付了對價，卻不能取得抵押權(quán)，這顯然違背了公平原則，抵押權(quán)善意取得制度的適用空間將變得極其狹窄，僅局限于抵押人與債務(wù)人為同一人的情況，這顯然不符合制度的初衷。

　　在房屋進行登記管理制度體系尚不完善時，雙方企業(yè)并未訂立書面協(xié)議，如何確認(rèn)買賣關(guān)系發(fā)展是否能夠存在【張某清與馮某霞、崔某、新鄉(xiāng)市新華綜合信息服務(wù)能力有限責(zé)任保險公司環(huán)境侵權(quán)糾紛申請再審案，《最高人民法院公報》2000年第5期】

　　案情要點: 對于案件發(fā)生時房屋登記制度不完善、當(dāng)事人雙方未訂立書面協(xié)議確認(rèn)存在房屋買賣關(guān)系的情況，應(yīng)結(jié)合實際履行情況，考慮買方是否支付了代價、房屋價值是否合理、賣方是否交付了房屋和房屋產(chǎn)權(quán)證或買方是否長期占有房屋、在此期間賣方是否主張權(quán)利、貸款或租賃是否可以排除等問題，在綜合分析判決的基礎(chǔ)上。

　　出賣人將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織其他成員后主張合同無效的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出賣人對合同無效有較大過錯，需要賠償買受人損失【石某培與楊某軍宅基地買賣糾紛案民事審判指導(dǎo)與參考2019年第2期】。

　　能否僅以房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)未登記為由，否定農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的效力？[孫某培、孫某祥農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓上訴案，刊載于《人民法院案例選編》]

　　上海房產(chǎn)糾紛律師提醒大家，賣方向集體經(jīng)濟組織成員轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，但也聲稱合同無效，認(rèn)為賣方無效的合同有較大過錯(法院判定賣方在90% 的案件中有過錯) ，并根據(jù)現(xiàn)有房屋價值(包括土地價值)與購買房屋價格之間的差額確定買方的損失。