銷售人員或開發(fā)商偽造驗(yàn)資、凍結(jié)資金證明、社保繳款證明、無(wú)住房證明等材料，幫助購(gòu)房者取得住房資格，存在很大的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。住房購(gòu)買資格的取消不僅導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效，更有可能構(gòu)成偽造、變?cè)旃摹⒆C件、國(guó)家機(jī)關(guān)印章等犯罪。上海房產(chǎn)律師為您講講相關(guān)的情況。

　　合規(guī)建議，銷售資格合規(guī)建議，嚴(yán)格按照商品房預(yù)售和現(xiàn)房銷售的相關(guān)規(guī)定，取得相關(guān)資質(zhì)后再進(jìn)行銷售，避免通過(guò)收取定金的方式變相銷售。如因違規(guī)銷售方式導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)，第一部分時(shí)間可以委托律師介入，與購(gòu)房人協(xié)商處理并爭(zhēng)取在訴訟前獲得預(yù)售許可證，避免風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)社會(huì)或者擴(kuò)大民事法律責(zé)任。

　　關(guān)于銷售價(jià)格的合規(guī)建議，要在銷售場(chǎng)所明碼標(biāo)價(jià)，實(shí)行一房一價(jià)，標(biāo)注每套商品房的銷售狀況，在銷售場(chǎng)所公示影響商品房?jī)r(jià)格的所有因素，明確告知商品房的所有差異。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓前需要繳納有關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)事先明確告知有關(guān)費(fèi)用，明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)和收費(fèi)機(jī)構(gòu)。

　　銷售人員及銷售過(guò)程中的合規(guī)建議。嚴(yán)格審查中介服務(wù)管理機(jī)構(gòu)的資質(zhì)并對(duì)該服務(wù)機(jī)構(gòu)及其銷售工作人員可以進(jìn)行具有一定的背景調(diào)查，了解學(xué)生是否存在過(guò)銷售違法犯罪行為。加強(qiáng)對(duì)自有銷售人員的個(gè)人信息保密培訓(xùn)，強(qiáng)調(diào)在與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂委托合同時(shí)保護(hù)個(gè)人信息的重要性，加強(qiáng)項(xiàng)目監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有違規(guī)行為及時(shí)干預(yù)，依法及時(shí)處理。

　　五證與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的工作風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展離不開五個(gè)重要證件，即建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用許可證、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證、建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證?？梢院敛豢鋸埖卣f(shuō)，這五張牌就是房地產(chǎn)開發(fā)周期中的出生證。

　　當(dāng)然，房產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)工作過(guò)程中房開公司發(fā)展所需辦理的證照遠(yuǎn)不止這些，但就項(xiàng)目建設(shè)工程的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)說(shuō)，每取得一張證件幾乎就代表了項(xiàng)目施工工程的重大研究進(jìn)展，也意味著一個(gè)項(xiàng)目成熟度的提高，隨之而來(lái)的是金融服務(wù)機(jī)構(gòu)和合作學(xué)習(xí)伙伴對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的提升。這對(duì)于房開公司員工而言，其實(shí)他們就是貨真價(jià)實(shí)的利益。由此可見，這五證的含金量之高。

　　正因如此，部分房開公司為獲取五證，企業(yè)進(jìn)行相關(guān)技術(shù)負(fù)責(zé)人或公關(guān)工作人員需要頻繁往返于政府各職能管理部門，或殷勤或諂媚，可謂絞盡腦汁，用盡辦法，只為早日領(lǐng)證。其中，還有部分房開公司可以不惜以身試法，通過(guò)學(xué)生違紀(jì)行為違法信息手段違規(guī)獲取五證，因而也是導(dǎo)致不同職務(wù)犯罪活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證是指項(xiàng)目完成后的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)公司憑借國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和規(guī)劃條件通知，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目的地點(diǎn)和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃(特別是建筑面積、綠化面積、建筑面積比例等) ，由國(guó)土部頒發(fā)的建設(shè)單位土地利用規(guī)劃法定證書。

　　《國(guó)有土地使用證》，國(guó)有土地使用證是指房屋開發(fā)公司取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，由國(guó)土部門頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)的合法憑證。證書主要注明土地使用者的姓名、土地的位置和用途、土地使用權(quán)的面積、容積率、使用年限和四至范圍等。

　　《建設(shè)項(xiàng)目工程發(fā)展規(guī)劃許可證》，建設(shè)工程規(guī)劃許可證是房開公司根據(jù)國(guó)有土地規(guī)劃許可證上的規(guī)劃許可所作出的具體工程規(guī)劃，經(jīng)規(guī)劃部門審核符合城市規(guī)劃要求而出具的建設(shè)工程規(guī)劃法律憑證，具體包括樓房分布及層高、主體結(jié)構(gòu)等，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。

　　上海房產(chǎn)律師提醒大家，建筑施工許可證，建設(shè)項(xiàng)目施工許可證由房地產(chǎn)開發(fā)公司在取得建設(shè)項(xiàng)目土地及規(guī)劃許可證后取得，具備開工條件(包括建設(shè)企業(yè)的成立、符合建設(shè)要求的施工圖紙和技術(shù)資料、確保工程質(zhì)量安全的具體措施、施工資金的落實(shí)情況等)、向建設(shè)部門申請(qǐng)的施工許可證。建設(shè)部門通過(guò)頒發(fā)證書，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，維護(hù)建設(shè)市場(chǎng)秩序，保證建設(shè)工程的質(zhì)量和安全。