購(gòu)買(mǎi)的商品房違反合同需要賠償嗎
購(gòu)房人違反合同約定而導(dǎo)致合同不能履行時(shí)應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第57條規(guī)定的違約金予以賠償。
違約金的規(guī)定在我國(guó)的立法過(guò)程中并不是一個(gè)新課題。但是，在司法實(shí)踐中往往將其與《合同法》第18條、第57條相混淆，成為購(gòu)房人違約導(dǎo)致合同履行不能的損失賠償條款。該條款規(guī)定：當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況所產(chǎn)生的影響，依照《合同法》第117條之規(guī)定請(qǐng)求其承擔(dān)違約責(zé)任。
違約金數(shù)額的確定以當(dāng)事人實(shí)際履行的金額為標(biāo)準(zhǔn)，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。該條款沒(méi)有區(qū)分約定違約金與實(shí)際損失之間的關(guān)系是明顯不當(dāng)。故法院不予支持。
1.購(gòu)房人支付了全部房款且合同約定為按揭貸款貸款方式的可解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛訴訟請(qǐng)求法院應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人之間的爭(zhēng)議事實(shí)來(lái)認(rèn)定糾紛事實(shí)。
購(gòu)房人因銀行貸款尚未取得銀行貸款審批批準(zhǔn)，但在合同約定的期限內(nèi)交付了全部房款，且無(wú)證據(jù)證明其交付的房款并非按揭貸款所需。此時(shí)，該事實(shí)有可能成為法院認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)履行了合同義務(wù)而無(wú)需返還已付房款的理由。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖未收到購(gòu)房人出具的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，但其并非合同當(dāng)事人，根據(jù)我國(guó)《合同法》第九十三條第二款規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)履行了其主要義務(wù)，不能實(shí)現(xiàn)其預(yù)期利益的情形下，其無(wú)權(quán)請(qǐng)求解除雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)上述法律規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反上述法定義務(wù)與購(gòu)房人簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，該情形屬于可解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，其訴訟請(qǐng)求是解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
從司法實(shí)踐來(lái)看，此類(lèi)案件中除要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任外，還要求其承擔(dān)違約責(zé)任的數(shù)額要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他情況下法院依法判令解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同后購(gòu)房人返還已付購(gòu)房款及利息并賠償損失，并且開(kāi)發(fā)商有權(quán)以此為由主張?jiān)摷m紛不予解決；在訴訟中要求將《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》進(jìn)行公證、變更或者解除（如將預(yù)售許可變更為現(xiàn)房）。如法院判決不予采取保全措施或駁回訴訟請(qǐng)求，可導(dǎo)致糾紛在起訴時(shí)無(wú)法得到解決。
2.購(gòu)房人請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)其與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或解除的法律后果的訴訟請(qǐng)求主要是由于購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后是否有效或者約定是否合法而產(chǎn)生爭(zhēng)議和糾紛。
對(duì)此，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況依法作出裁判或者裁決?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第十四條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定無(wú)效、被撤銷(xiāo)或者解除后，購(gòu)房人請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則按照當(dāng)事人之間協(xié)商一致的意見(jiàn)確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)?！钡珜?duì)于合同約定有效或者約定的法律后果無(wú)效或解除行為，人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人之間事先達(dá)成的協(xié)議或通過(guò)訴訟途徑予以確認(rèn)。
對(duì)此，購(gòu)房人要求確認(rèn)無(wú)效或者解除合同的訴訟請(qǐng)求能否得到支持，首先應(yīng)判斷雙方所簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效以及是否存在違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情形以及雙方協(xié)商一致達(dá)成協(xié)議或通過(guò)訴訟途徑予以確認(rèn)合同無(wú)效或解除是正當(dāng)而合理的。其次，購(gòu)房人對(duì)購(gòu)房款沒(méi)有明確約定是否存在逾期交房或者辦理貸款審批手續(xù)不知情等情形屬于其自身原因?qū)е潞贤瑹o(wú)效或者解除應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
相關(guān)閱讀
-
起訴離婚的流程及需要提交的材料有哪些？詳細(xì)閱讀
1、寫(xiě)民事訴狀，第一部分寫(xiě)明原告、被告的姓名、性別、出生年月、民族和住所地，第二部分寫(xiě)訴訟請(qǐng)求；第三部分寫(xiě)事實(shí)與理由，把何時(shí)結(jié)婚、何時(shí)生小孩，因?yàn)槭裁丛螂x婚等情況寫(xiě)明。訴狀最好打印，但最末處必須手簽名；2、到住所地所在基層法院(區(qū)或縣法院)起訴，在立案庭辦理立案手續(xù)；3、立案的時(shí)候遞交民事訴狀2份、結(jié)婚證、夫妻兩人的身份證(至少帶上自己的)、小孩的戶口或出生證原件，如果有財(cái)產(chǎn)需要法院分割，還要帶上財(cái)產(chǎn)相關(guān)證據(jù)，如房產(chǎn)證、機(jī)動(dòng)車(chē)行駛證等。證據(jù)需要交2套復(fù)印件(法院案卷中一份，發(fā)給對(duì)方一份)；4、立案庭審查
-
彩禮返還的范圍？詳細(xì)閱讀
對(duì)于婚約期間的雙方贈(zèng)與物，除貴重物品外，一般不予返還；對(duì)以訂立婚約為名進(jìn)行婚姻買(mǎi)賣(mài)的財(cái)物，原則上應(yīng)當(dāng)收繳；已訂立婚約為名詐騙錢(qián)財(cái)?shù)?，?yīng)受法律處罰?；榧s財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)一般應(yīng)為贈(zèng)與性質(zhì)，有些財(cái)產(chǎn)的贈(zèng)與是以雙方結(jié)婚為成就條件的?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第1042條“靜止包辦、買(mǎi)賣(mài)婚姻和其他干涉婚姻自由的行為。靜止借婚姻索取財(cái)物。……”。彩禮包括但不限于見(jiàn)面禮、聘禮、上車(chē)禮、下車(chē)禮、改口費(fèi)，以及價(jià)值較大的首飾、電器、通訊工具、交通工具等貴重財(cái)物。對(duì)于男女雙方在交往過(guò)程中為表達(dá)感情、出于自愿所給付的小額財(cái)物及特殊意義的
-
彩禮返還的標(biāo)準(zhǔn)？詳細(xì)閱讀
彩禮返還數(shù)額應(yīng)當(dāng)結(jié)合彩禮的數(shù)額、男女雙方共同生活時(shí)間長(zhǎng)短、有無(wú)子女、過(guò)錯(cuò)程度、當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗和經(jīng)濟(jì)水平等因素綜合認(rèn)定，符合下列情形的，參照下述標(biāo)準(zhǔn)適用：雙方未辦理結(jié)婚登記手續(xù)但確已共同生活的，共同生活超過(guò)二年，一方請(qǐng)求另一方返還彩禮，不予支持；雙方未辦理結(jié)婚登記手續(xù)但共同生活不足3個(gè)月的一方請(qǐng)求另一方返還彩禮，返還比例為該款的70%以上；雙方未辦理結(jié)婚登記手續(xù)但已共同生活3個(gè)月以上不足一年的，一方請(qǐng)求另一方返還彩禮，返還比例為該款的50%以內(nèi)；共同生活超過(guò)一年但不足二年的，返還比例為該款的30%以內(nèi)。?
-
訴訟離婚需要準(zhǔn)備什么資料？詳細(xì)閱讀
起訴離婚需要寫(xiě)離婚起訴書(shū)說(shuō)明起訴離婚理由、財(cái)產(chǎn)分割請(qǐng)求和孩子歸屬要求。另外還需要準(zhǔn)備身份證、結(jié)婚證、戶口本等材料，感情破裂的證據(jù)、財(cái)產(chǎn)證據(jù)、有利于子女撫養(yǎng)的證據(jù)等。起訴離婚，法院不一定會(huì)判離，不是你想離婚，法院就會(huì)按照你的意愿給你判離，你需要向法庭提交你們夫妻感情破裂，無(wú)法繼續(xù)生活下去的證據(jù)，只有這樣法院才會(huì)判離，同時(shí)如果對(duì)方有過(guò)錯(cuò)的還可以要求賠償，但這一切的關(guān)鍵都在于你的證據(jù)，建議您在起訴離婚前最好是就自己情況咨詢專業(yè)的律師，做好準(zhǔn)備。
