在房地產(chǎn)市場中房地產(chǎn)價格與開發(fā)成本有一定的關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)成本如何計算？ 開發(fā)成本的組成部分是什么？上海房產(chǎn)律師做出如下分析解答。

　　第一，是房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成

　　房地產(chǎn)市場開發(fā)成本是指房地產(chǎn)公司開發(fā)一個企業(yè)為開發(fā)具有一定數(shù)量的商品房所支出的全部成本費用，就其用途方面來說，大致可分為三大部分：

　　1. 土地、建設(shè)和設(shè)備成本。

　　這部分成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要內(nèi)容，占項目總成本的80%。 其中最重要的是土地成本，土地成本因來源而異。 土地成本規(guī)模是衡量房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行、是否具有預(yù)期收益的最重要的經(jīng)濟指標(biāo)。 土地成本主要包括重置成本、租賃成本、搬遷成本等。

　　房產(chǎn)商在決定企業(yè)是否可以開發(fā)提供一個重要項目之前，都必須將預(yù)計的土地費用通過提高土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行研究項目的可行性分析評估。土建、設(shè)備費用主要就是根據(jù)實際工程施工合同、工程預(yù)算以及信息工程進度支付，最終結(jié)果進行系統(tǒng)工程決算。

　　2、配套技術(shù)及其他收費管理支出。

　　主要指水、電、氣、大型市政行政和公共建設(shè)配套費。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的特點決定了房地產(chǎn)開發(fā)必須有這種費用，因為商品房應(yīng)該有生活功能、訪問、水、電、煤氣和排水是最基本的條件，此外，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)設(shè)施也是不可或缺的生活條件。

　　其他一些費用項目雖然屬于押金性質(zhì)，如新墻材、檔案押金、綠色押金等，但由于種種原因，大多數(shù)企業(yè)難以收回全部押金，有的利息收不回來。這種收費項目的特點是多種多樣，標(biāo)準(zhǔn)不同，隨意性很強。由于許多收費項目是由壟斷企業(yè)或事業(yè)單位實施的，而且法規(guī)沒有透明地合法化，因此標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高，增加了開發(fā)企業(yè)的負擔(dān)。

　　配套及收費項目是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)境成本中受外界因素分析影響最大的一塊費用支出，且數(shù)額較大，一般占項目總投資的10-15％，房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過各種有效途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低產(chǎn)品開發(fā)成本的一項非常重要研究內(nèi)容。

　　3.管理費用和融資成本。融資成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)具有建設(shè)周期長、投資額大、投資風(fēng)險高的特點。因此，僅依靠企業(yè)的自有資金和預(yù)付住房支付，就不能滿足資金需求，大多數(shù)開發(fā)型企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需求，才能產(chǎn)生利息支出。因此，如何很好地計算這部分成本，以正確計算開發(fā)成本，反映經(jīng)營成果將發(fā)揮非常重要的作用。

　　二是房地產(chǎn)開發(fā)成本核算

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本核算是指企業(yè)按照成本項目，對開發(fā)一定數(shù)量商品房的全部費用進行歸集和分配，最終計算開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。

　　關(guān)于成本聚合對象。

　　由于開發(fā)規(guī)模不同，房地產(chǎn)開發(fā)的成本歸集對象也不同。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單個建筑或幾個房子的開發(fā)，這個問題可以很容易地解決。可以以所有開發(fā)金額為成本歸集對象，建立一個成本核算單元。但對于大規(guī)模開發(fā)，如鄰里改造或社區(qū)開發(fā)，需要科學(xué)確定費用征收對象。在這種情況下，成本核算不宜太細(單位為單體建筑)，因為很多直接開發(fā)成本很難分?jǐn)偟矫織澖ㄖ?，必然會增加工作量，使核算工作變得繁瑣?

　　相反，成本會計也不能簡單地會計單位，因為一個社區(qū)從開始建設(shè)完全建立往往需要幾年甚至十多年，和商品房的發(fā)展完成出售，這樣做一定會使成本會計數(shù)據(jù)滯后，損失的成本結(jié)算和管理的作用。筆者認為，應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)項目的項目內(nèi)容和建設(shè)進度作為確定成本收集對象的主要依據(jù)，將大型開發(fā)項目應(yīng)劃分為不同的開發(fā)時期，便于成本收集和成本結(jié)算，充分發(fā)揮成本核算的作用。

　　2. 正確劃分成本項目，客觀反映產(chǎn)品成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。

　　根據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度的規(guī)定，“開發(fā)成本”作為成本核算主體，企業(yè)應(yīng)納入該主體，根據(jù)自身的經(jīng)營特點和管理需要，選擇成本項目，并進行相應(yīng)的詳細核算。成本項目的選擇不應(yīng)過多，因為發(fā)生較少，特別是單一成本，應(yīng)盡可能合并。且金額較大，成本應(yīng)建立一個單獨的賬戶核算。

　　3.間接成本會計。

　　根據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度的規(guī)定，間接費用應(yīng)視為當(dāng)期成本，直接計入當(dāng)期損益，筆者認為，這種處理，部分費用，違反了會計比例的原則。該原則要求企業(yè)的收入及相關(guān)成本、費用在同一會計期間進行確認和計量。例如，為項目貸款支付利息和項目前期銷售費用，成本的特點較大，受益對象，如果受益人在銷售前，將列入損益分類會計，必然形成虛假的財務(wù)結(jié)果，不能客觀反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況。

　　4.項目竣工后的決算。

　　房地產(chǎn)市場開發(fā)環(huán)境成本會計核算的最終研究目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)項目成本，以便提高企業(yè)結(jié)出經(jīng)營利潤。

　　然而，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的一個現(xiàn)象是，重視項目決算，忽視項目決策。因為工程決算是在施工完成后進行的，時效性比較明確，而且涉及到工程款的支付，比較實際，不容易拖延。但項目的決算可能會因為各種原因出現(xiàn)在可預(yù)見的未來，比如小區(qū)個別配套未完工(不會影響銷售)，規(guī)劃的公共配套暫時無法落實，或者押金回收久拖不決等等。所有這些都會影響整個開發(fā)項目的完全完成，如何解決這一問題，可以通過“扣繳成本”主體將項目預(yù)算充分納入成本，使項目的最終核算能夠按照計劃進行，項目完成后的實際支出可以調(diào)整項目成本。由于這部分項目內(nèi)容通常只占項目總投資的很小比例，所以項目的總成本和單位成本一般不會有很大的影響。更多關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識，可以在線咨詢上海房產(chǎn)律師。

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