現(xiàn)在我們結(jié)婚的年輕一代最重要的事件是買(mǎi)房子，購(gòu)買(mǎi)過(guò)程將涉及很多問(wèn)題，因?yàn)橘I(mǎi)房子涉及一系列的合同問(wèn)題，如果買(mǎi)方和賣(mài)家因?yàn)橐幌盗械姆杉m紛應(yīng)該如何處理它？針對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售糾紛的相關(guān)法律問(wèn)題和知識(shí)，上海房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛律師為您整理了以下內(nèi)容：

　　一、如何進(jìn)行解決房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛?

　　1、協(xié)商解決

　　爭(zhēng)議雙方通過(guò)自我協(xié)商、平等、互利、合理、有償解決；主要根據(jù)雙方簽訂的合同，解決雙方之間的財(cái)產(chǎn)糾紛。爭(zhēng)議當(dāng)事人不能協(xié)商解決的，可以根據(jù)爭(zhēng)議的性質(zhì)和法律糾紛，分別向行政主管機(jī)關(guān)提出申訴，或者申請(qǐng)仲裁，或者向人民法院提起訴訟。

　　2、行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照其職權(quán)進(jìn)行處理

　　對(duì)爭(zhēng)議雙方的一方向進(jìn)行行政管理機(jī)關(guān)投訴后，行政機(jī)關(guān)可以根據(jù)企業(yè)主管范圍受理，依據(jù)國(guó)家有關(guān)中國(guó)法律和行政政策法規(guī)、規(guī)章制度作出行政行為決定。如當(dāng)事人對(duì)行政部門(mén)決定不服，可提起復(fù)議或提起環(huán)境行政訴訟。除終局復(fù)議以外，須在收到復(fù)議決定書(shū)之日起15天內(nèi)向人民對(duì)于法院提起行政訴訟。但行政能力決定一旦發(fā)展作出即可執(zhí)行，提起行政復(fù)議或訴訟并不停止執(zhí)行。

　　3、仲裁或訴訟程序解決

　　那如果出現(xiàn)糾紛不屬于企業(yè)行政管理機(jī)關(guān)部門(mén)主管，當(dāng)事人可申請(qǐng)仲裁或提起環(huán)境民事法律訴訟。申請(qǐng)進(jìn)行仲裁必須有一個(gè)約定的仲裁協(xié)議，如無(wú)約定，不可申請(qǐng)仲裁，只能提起民事訴訟。仲裁制度實(shí)行一裁終局制，裁決作出后，當(dāng)事人不可就同一經(jīng)濟(jì)糾紛再次提出申請(qǐng)仲裁或向人民法院起訴。

　　二、如何避免房地產(chǎn)交易中的產(chǎn)權(quán)糾紛？

　　1. 買(mǎi)受人知情購(gòu)買(mǎi)抵押房屋。

　　在商品房出售之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)抵押了房屋出售或房屋出售的土地，并在房屋出售前將其賣(mài)給了買(mǎi)方。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定，其出售的房地產(chǎn)價(jià)格并不明顯低于價(jià)值，并通知抵押權(quán)人（如發(fā)放抵押貸款的銀行），告知購(gòu)買(mǎi)已抵押房屋的情況，其行為是合法的。

　　在這種情況下，購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)是在房地產(chǎn)商解押之前無(wú)法取得所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)，也無(wú)法以房地產(chǎn)商出售的房屋已抵押為由請(qǐng)求解除合同。在此期間，在建房屋出現(xiàn)“爛尾”或房地產(chǎn)商破產(chǎn)，購(gòu)房人雖可依合同要求房地產(chǎn)商承擔(dān)全部責(zé)任，但卻未必能挽回自己的全部損失。因此，購(gòu)房人在知道欲購(gòu)房屋被抵押的情況下，沒(méi)有特別的實(shí)惠是沒(méi)有必要去買(mǎi)的。

　　2、購(gòu)房行為人在自己不知情的情況下購(gòu)買(mǎi)了抵押房或已售房。

　　我國(guó)《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定：“典質(zhì)人未關(guān)照抵押權(quán)人或許未告訴受讓人的，讓渡行動(dòng)有效?！薄侗本┦卸紩?huì)房地產(chǎn)讓渡治理設(shè)施》第三十八條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)辟企業(yè)在與預(yù)購(gòu)人依法解除預(yù)售合同以前，不得與別人簽訂同一商品房的預(yù)售合同?！泵鎸?duì)這些法律法規(guī)，卻仍有個(gè)別不法的房地產(chǎn)商隱瞞房屋已抵押的事實(shí)進(jìn)行銷(xiāo)售，或?qū)⒁殉鍪鄣姆课菰俅紊踔炼啻纬鍪?，?duì)購(gòu)房人進(jìn)行欺詐。

　　在這類(lèi)情況下，被騙的購(gòu)房人雖可要求解除合同，但依舊存在房地產(chǎn)商批準(zhǔn)賠多少，實(shí)踐能賠多少的問(wèn)題，僅憑合同第十二條解決這個(gè)問(wèn)題也顯然是不行的。是以，倡議購(gòu)房人參照《最高人民法院對(duì)于審理商品房生意合同糾紛案件合用法律問(wèn)題的說(shuō)明》第九條，請(qǐng)求房地產(chǎn)商在合同第十二條空行寫(xiě)明：“出賣(mài)人保障本合同標(biāo)的物不存在已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的情況，也不存在任何抵押，否則本合同自買(mǎi)受人通知解除之日起取消，出賣(mài)人應(yīng)在收到買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同通知（）日內(nèi)返還已付購(gòu)房款及利息并賠償人民幣（）元（不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的具體數(shù)字）?！睜?zhēng)取對(duì)自己多一點(diǎn)兒保護(hù)。

　　3、購(gòu)房人已購(gòu)房屋在購(gòu)置后又被房地產(chǎn)商典質(zhì)或出售。

　　按《北京市都會(huì)房地產(chǎn)讓渡治理設(shè)施》第三十九條：“房地產(chǎn)開(kāi)辟企業(yè)不得將已預(yù)售的商品房舉行典質(zhì)”和第三十八條“房地產(chǎn)開(kāi)辟企業(yè)在與預(yù)購(gòu)人依法解除預(yù)售合同以前，不得與別人簽定統(tǒng)一商品房的預(yù)售合同”的規(guī)定，房地產(chǎn)商的這些做法肯定是違法的。但房地產(chǎn)商違法要承擔(dān)全部責(zé)任，并不一定能保障購(gòu)房人能得到應(yīng)有民事補(bǔ)償。

　　《最高人民法院對(duì)于審理商品房生意合同糾紛案件合用法律多少問(wèn)題的說(shuō)明》第八條盡管規(guī)定：“擁有以下情況之一，致使商品房生意合同目標(biāo)不克不及完成的，無(wú)奈獲得房屋的買(mǎi)受人能夠請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人”，購(gòu)房人最好還是能在合同第十二條空行中約定清楚，如出現(xiàn)上述情況，房地產(chǎn)商具體賠償?shù)臅r(shí)間和金額，購(gòu)房人應(yīng)明白千分之一也叫不超過(guò)一倍。

　　三、房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛有哪些

　　1、商品房預(yù)售糾紛

　　實(shí)在商品房預(yù)售軌制有利于房地產(chǎn)開(kāi)辟謀劃企業(yè)實(shí)時(shí)籌集資金投入到房地產(chǎn)開(kāi)辟中去，加快了商品房的流轉(zhuǎn)，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展，因此，近年來(lái)商品房的買(mǎi)賣(mài)大多采用預(yù)售的方式。

　　然則，當(dāng)購(gòu)買(mǎi)者依售房宣揚(yáng)告白、計(jì)劃設(shè)想訂立預(yù)售合同后，在房屋正式托付使歷時(shí)，卻發(fā)明標(biāo)的與原來(lái)的廣告宣傳不同或是開(kāi)發(fā)商在預(yù)售之后，不能辦理產(chǎn)權(quán)證;或者是開(kāi)發(fā)商不能按期交房，或有其他違約行為而發(fā)生糾紛。

　　2、單元集資房和已列入房改的公有住房的出售糾紛

　　要根據(jù)國(guó)務(wù)院的房改政策，單元設(shè)置裝備擺設(shè)的含有職工福利性子的住房基本上已發(fā)售歸職工，無(wú)非對(duì)這些房屋的上市交易還有一定的限制條件，不允許隨意轉(zhuǎn)讓。

　　而有些職工在前提好，想購(gòu)置新商品房時(shí)，會(huì)將房改房發(fā)售，但縣一級(jí)的房改房發(fā)售又未制訂相關(guān)政策，或是有些職工為了回避繳納稅金和發(fā)售，許多房屋都是暗里發(fā)售，根本無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。結(jié)果是由于違反了限制性規(guī)定，造成了大量買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效而發(fā)生糾紛。

　　3、公有房屋和二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛

　　其房屋是不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)法律規(guī)定在讓渡時(shí)必需辦理變換掛號(hào)，并且要繳納稅款。社會(huì)上少量存在因不肯繳納稅款，在房屋買(mǎi)賣(mài)后不變更登記（俗稱(chēng)過(guò)戶(hù)）的行為，隨著房?jī)r(jià)的上漲或遇到房屋拆遷時(shí)，有些人對(duì)原賣(mài)價(jià)反悔，以合同未變更登記為由，起訴要求解除合同。

　　4、商品房出售糾紛

　　在商品房的發(fā)售過(guò)程當(dāng)中，主如果因發(fā)售方守約造成糾紛。有因商品房面積缺乏、品質(zhì)存在瑕疵、發(fā)售方不出具發(fā)票、辦理房產(chǎn)證等問(wèn)題而發(fā)生糾紛。也有買(mǎi)房人未能如期支付房款，出讓人要求履行付款義務(wù)，甚至是主張解除合同的。

　　對(duì)于解決房產(chǎn)生意糾紛的相關(guān)法律問(wèn)題為人人先容到這里，買(mǎi)房是件小事，在購(gòu)置簽訂合同過(guò)程中一定要注意，如果在購(gòu)房過(guò)程中因一些不理想的問(wèn)題導(dǎo)致糾紛， 一定要通過(guò)法律手段進(jìn)行維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　往年財(cái)政部和國(guó)度稅務(wù)總局宣布關(guān)照調(diào)整了個(gè)人住房讓渡營(yíng)業(yè)稅政策。當(dāng)初盤(pán)算出賣(mài)一套房子，那么應(yīng)該怎么交稅費(fèi)?出售二手房需要繳納的稅費(fèi)有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅等等。

　　依據(jù)相關(guān)規(guī)定，今朝各類(lèi)二手房生意業(yè)務(wù)稅費(fèi)共有8種，包含：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。其中，常見(jiàn)且額度較大的為營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅三類(lèi)。

　　依據(jù)財(cái)政部、國(guó)度稅務(wù)總局3月30日收回的《對(duì)于調(diào)解個(gè)人住房讓渡營(yíng)業(yè)稅政策的關(guān)照》請(qǐng)求，調(diào)整了個(gè)人住房讓渡營(yíng)業(yè)稅政策，個(gè)人將購(gòu)置超過(guò)2年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免繳營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)，個(gè)人將不足2年的普通住房或非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，5％全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)按照應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅稅額的7％、3％、2％繳納城建稅、教育附加稅和地方教育附加。

　　另?yè)?jù)懂得，個(gè)人將購(gòu)置跨越2年（含2年）的非一般住房對(duì)外販賣(mài)時(shí)，則需根據(jù)賣(mài)房?jī)r(jià)錢(qián)減去購(gòu)置房屋時(shí)價(jià)款的差額征收5％的營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)還需繳納營(yíng)業(yè)稅稅額的7％、3％、2％繳納城建稅、教育附加稅和地方教育附加。

　　發(fā)售二手房需求繳納的稅費(fèi)有：

　　1、營(yíng)業(yè)稅：自2015年3月31日起，個(gè)人將購(gòu)置缺乏2年的住房對(duì)外販賣(mài)，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)置2年以上（含2年）的非一般住房外對(duì)販賣(mài)的，根據(jù)銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅稅率為5％。

　　2、個(gè)人所得稅：個(gè)人讓渡自用五年以上并且是家庭僅有的生存用房獲得的所得，免征個(gè)人所得稅。未滿(mǎn)五年，能供應(yīng)原購(gòu)房合同、發(fā)票等無(wú)效憑據(jù)的，以其讓渡收入額減除財(cái)富原值和正當(dāng)費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，個(gè)人所得稅稅率為20％。

　　。未滿(mǎn)五年或五年以上不是唯一住房，又不能提供原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證的，按核定征收計(jì)算個(gè)人所得稅，核定征收率為2％。

　　3、地皮增值稅：個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。

　　4、印花稅：個(gè)人販賣(mài)住房暫免征收產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)印花稅，但要交納5元的房屋產(chǎn)權(quán)證印花稅。

　　5、城建稅、教育費(fèi)附加及處所教育費(fèi)附加。隨營(yíng)業(yè)稅附征。如有更多問(wèn)題，可以在線(xiàn)咨詢(xún)上海房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛律師。

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