上海房產(chǎn)律師 二手房糾紛哪些情況可以起訴中介
買賣二手房時，我們通常是會選擇到房產(chǎn)中介，通過房產(chǎn)中介的介紹、牽線搭橋進行交易。那么發(fā)生二手房買賣糾紛時我們應(yīng)該怎么辦呢?中介會負責人嗎?二手房買賣糾紛哪些情況可以追究中介的責任?上海房產(chǎn)律師總結(jié)以下6中情況，希望對你有所幫助。
1、隱瞞房屋弊端
帶領(lǐng)買房人實地看房是房屋中介機構(gòu)的一項重要義務(wù)，但在諸如聯(lián)系不上出賣人，承租人不配合看房等特殊情況下，中介機構(gòu)常會帶領(lǐng)買受人查看其他類似房屋作為替代，買賣雙方可能就房屋的裝修、使用狀況、周邊環(huán)境等問題產(chǎn)生爭議，影響合同順利履行。
2、未履行提醒、告知義務(wù)
二手房買賣合同通常是由中介機構(gòu)提供的格式文本，只有合同的核心內(nèi)容，如價款金額、付款時間及方式、違約責任等事項需要房屋買賣雙方協(xié)商確定。
審判實踐中，部分中介機構(gòu)或經(jīng)紀人經(jīng)驗不足，對相關(guān)事項未盡提示義務(wù)，導致雙方未進行充分協(xié)商，或未將雙方口頭達成的一致性意見載入合同。
3、未提示特殊二手房的交易風險
二手房的性質(zhì)復雜多樣，除普通商品房外，法律對于經(jīng)濟適用房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村房屋等特殊性質(zhì)房屋的交易有特別規(guī)定。部分中介公司審查不嚴，或明知不可為而為之，引發(fā)大量糾紛。
4、審查不到位
中介機構(gòu)在一定程度上負有審查房屋真實權(quán)利人的義務(wù)，包括核實登記所有權(quán)人與出賣人是否一致，詢問所有權(quán)人的婚姻狀況，要求共有權(quán)人作出同意出售承諾等。而有些中介機構(gòu)未盡到對房屋權(quán)屬的審查義務(wù)，導致買賣合同在履行過程中出現(xiàn)障礙或者無法履行。
5、慫恿簽訂陰陽合同
在二手房簽約之前，部分中介公司為了以較低的稅金吸引買賣雙方，制造出總價款較低的網(wǎng)簽合同，用于申報稅款，而包含雙方真實意思的合同用于實際履行，且未進行備案。
這種操作方式給國家稅收造成了巨大損失，同時也給一些當事人惡意不履行合同提供借口。特別在房價大幅上漲之后，賣房人可能會以此為借口提出合同無效。
6、虛構(gòu)社保、規(guī)避限購令
在交易的時候，存在少數(shù)中介機構(gòu)為不具備購房資格的人開具虛假社保證明。中介機構(gòu)的這種行為違反了法律規(guī)定，也由于整個交易建立在違法與欺詐的基礎(chǔ)上，買賣雙方所簽訂的合同可能被法院確認為無效。
上海房產(chǎn)律師最后總結(jié)：房產(chǎn)中介在帶領(lǐng)買房人看房時候，刻意隱瞞房屋弊端，或者簽約時候未履行提醒、告知義務(wù)，慫恿簽訂陰陽合同，虛構(gòu)社保、規(guī)避限購令等行為，購房者可以追究房產(chǎn)中介的責任。但是如果房產(chǎn)中介應(yīng)當僅在其自身能力范圍內(nèi)提供真實信息，購房者受到的損失，不能夠要求中介賠償。
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