一、案情簡(jiǎn)介

　　甲男2004年購房一套，當(dāng)時(shí)價(jià)格18萬元，甲男首付8萬元，從銀行貸款10萬元，契稅等其他費(fèi)用1萬元，婚前甲男還貸本息合計(jì)5萬元。2008年甲男與乙女結(jié)婚，房屋價(jià)值41萬元，產(chǎn)權(quán)登記在甲男名下?；橐鲫P(guān)系存續(xù)期間雙方共同還貸10萬元將貸款清償完畢，其中本金7萬元，利息3萬元。2012年離婚時(shí)房屋現(xiàn)值90萬元。甲男與乙女雙方對(duì)解除婚姻關(guān)系沒有異議，但對(duì)房屋補(bǔ)償款的數(shù)額有異議。甲男認(rèn)為，其婚前已經(jīng)與房地產(chǎn)公司簽訂購房合同并從銀行貸款，雖然婚后還貸本息共計(jì)10萬元，但每月銀行都是從其工資卡中定期扣款，女方并沒有參與還貸，離婚時(shí)無權(quán)獲得任何補(bǔ)償款。乙女認(rèn)為，雙方?jīng)]有約定實(shí)行分別財(cái)產(chǎn)制，男方的工資收入應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)應(yīng)按房產(chǎn)現(xiàn)值90萬元減去男方購房時(shí)的價(jià)格18萬元作為基數(shù)對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償，即乙女應(yīng)獲得的補(bǔ)償款是40萬元。

　　二、法院裁判情況

　　一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，甲男和乙女結(jié)婚后還貸10萬元，雖然系甲男每月用自己的工資卡歸還銀行貸款，但雙方當(dāng)事人并沒有約定實(shí)行分別財(cái)產(chǎn)制，甲男的工資收入應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問題的解釋（三）》第十條：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)，雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償”的規(guī)定：
 

　　第一步應(yīng)先計(jì)算訴爭(zhēng)房產(chǎn)的升值率，即訴爭(zhēng)房產(chǎn)現(xiàn)價(jià)格除以(結(jié)婚時(shí)訴爭(zhēng)房產(chǎn)價(jià)格＋共同已還利息＋其他費(fèi)用)＝90/（41＋3＋1）＝200％；

　　第二步計(jì)算非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補(bǔ)償款，即共同還貸部分乘以不動(dòng)產(chǎn)升值率，該數(shù)額的一半即為應(yīng)補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。10乘以200％＝20萬元，非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補(bǔ)償款為10萬元。一審法院判決訴爭(zhēng)房產(chǎn)歸甲男所有，甲男應(yīng)支付給乙女10萬元補(bǔ)償款。

　　乙女不服提起上訴，二審法院判決：駁回上訴，維持原判。
 

　　三、主要觀點(diǎn)及理由

　　《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問題的解釋（三）》公布實(shí)施后，審判實(shí)踐中對(duì)第十條涉及的婚內(nèi)共同還貸增值部分的計(jì)算，各地法院做法不一，計(jì)算結(jié)果也存在較大差異。對(duì)于一方婚前貸款購買不動(dòng)產(chǎn)、婚后夫妻共同還貸的情形，離婚時(shí)如何計(jì)算共同還貸的增值部分，有法官提出了分步計(jì)算的方法：
 

　　第一步是計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)升值率。不動(dòng)產(chǎn)升值率＝不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)價(jià)格除以不動(dòng)產(chǎn)成本，而這里的不動(dòng)產(chǎn)成本等于購買時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格＋共同已還利息＋其他費(fèi)用。在計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)升值率時(shí)，必須考慮利息成本，不能簡(jiǎn)單地用不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)價(jià)格除以結(jié)婚時(shí)價(jià)格直接得出升值率。“其他費(fèi)用”是指交易所涉及的成本，屬于購房的必要支出，如契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、評(píng)估費(fèi)、中介費(fèi)等，但不包括公共維修基金和物業(yè)費(fèi)，因?yàn)槠滟M(fèi)用產(chǎn)生的基礎(chǔ)并非交易，而是不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期使用中產(chǎn)生的費(fèi)用；
 

　　第二步是計(jì)算非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補(bǔ)償，即共同還貸部分乘以不動(dòng)產(chǎn)升值率，該數(shù)額的一半即為應(yīng)補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。
 

　　計(jì)算具體補(bǔ)償數(shù)額時(shí)，應(yīng)注意確定計(jì)算時(shí)點(diǎn)，這里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者屬于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。同時(shí)還應(yīng)考慮兩種情形下的修正問題，
 

　　一是離婚時(shí)貸款尚未清償完畢，只能將夫妻共同已經(jīng)償還的利息計(jì)入不動(dòng)產(chǎn)成本，而不能將長(zhǎng)達(dá)20年或者30年的尚未還貸的利息都納入成本，否則會(huì)出現(xiàn)非產(chǎn)權(quán)登記一方既未享受后續(xù)可能產(chǎn)生的升值收益、卻要現(xiàn)實(shí)承擔(dān)因計(jì)入所有利息導(dǎo)致補(bǔ)償額降低的不公平結(jié)果；
 

　　二是一方購買不動(dòng)產(chǎn)后經(jīng)過一段時(shí)間才結(jié)婚的情形，計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)升值率時(shí)，應(yīng)以結(jié)婚時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格作為計(jì)算依據(jù)，不能以購買時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格作為依據(jù)，因?yàn)橘徺I不動(dòng)產(chǎn)至結(jié)婚前這段時(shí)間不動(dòng)產(chǎn)的增值收益屬于一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
 

　　我們認(rèn)為，上述分步計(jì)算法簡(jiǎn)明易懂好操作，對(duì)審判實(shí)踐中審理相關(guān)的案件提供了可資借鑒的方法。

　　另外需要指出的是，在離婚分割爭(zhēng)議房產(chǎn)時(shí)，法官不僅要明了“雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分”，同時(shí)要根據(jù)婚姻法第三十九條的規(guī)定，根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，按照照顧子女和女方權(quán)益的原則作出公平裁判。也就是說，計(jì)算出的補(bǔ)償數(shù)額不是絕對(duì)的，法官可以根據(jù)案件的實(shí)際情況行使一定的自由裁量權(quán)，目的只有一個(gè)，即相對(duì)公平合理地解決糾紛，平衡保護(hù)離婚雙方當(dāng)事人的利益。
 

　　審判實(shí)踐中，有時(shí)也會(huì)遇到房?jī)r(jià)下跌的情況，比如購買房產(chǎn)時(shí)在一個(gè)比較高的點(diǎn)位，婚后夫妻共同還貸若干年后，離婚時(shí)房產(chǎn)的現(xiàn)值反而比當(dāng)初購買時(shí)下跌了。面對(duì)這種房產(chǎn)沒有增值甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的情況，我們認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)登記一方至少要給另一方共同還貸本息一半的補(bǔ)償。原因有二：
 

　　一是一方婚前已經(jīng)簽訂房產(chǎn)買賣合同，購買什么地理位置、什么樓層、什么朝向的房產(chǎn)是購買方自己的選擇，另一方婚后只是共同參與還貸，購買方自然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)；

　　二是離婚時(shí)房產(chǎn)判歸產(chǎn)權(quán)登記一方，如果只是用于居住而非投資，房?jī)r(jià)暫時(shí)下跌并不會(huì)對(duì)其造成實(shí)質(zhì)性損失。
 

　　夫妻離婚房產(chǎn)分割的八種情況：

　　離婚一定會(huì)牽扯到財(cái)產(chǎn)分配，特別是作為房產(chǎn)，更是夫妻離婚財(cái)產(chǎn)分割爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。那么你知道夫妻離婚房產(chǎn)分割都會(huì)出現(xiàn)那些情況嗎?

　　1、婚后共同買房：夫妻雙方婚后出資(包括貸款)取得房屋產(chǎn)權(quán)，離婚后房屋如何分割?

　　首先，明確產(chǎn)權(quán)，不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財(cái)產(chǎn)。其次，明確產(chǎn)值，即房屋價(jià)值，按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，不按當(dāng)初購房合同金額計(jì)算。再次，分清權(quán)益部分和債務(wù)部分。如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。也就是說，由取得房子的一方付給未得房一方房屋價(jià)值的一半，得房方單獨(dú)償還剩余的本金及利息。
 

　　2、灰姑娘嫁土豪型：夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，離婚時(shí)房屋如何分割?

　　按最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定，既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，那么該房屋是婚前財(cái)產(chǎn)。因此，離婚時(shí)，另一方無權(quán)要求分割。
 

　　3、一起苦哈哈還貸型：夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產(chǎn)證，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后如何分割?

　　雖然房屋是一方婚前購得，但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應(yīng)當(dāng)視為共同財(cái)產(chǎn)。需要說明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個(gè)人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。當(dāng)然，如果一方確能證實(shí)，其還貸資金來源于個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，那么該部分不應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。比較復(fù)雜的情況。
 

　　4、繼續(xù)苦哈哈還貸款型：夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房產(chǎn)證的，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚后如何分割?

　　房產(chǎn)證雖然是物權(quán)憑證，是證明房屋權(quán)屬關(guān)系的法定憑證，但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應(yīng)當(dāng)是婚后財(cái)產(chǎn)，還是要將財(cái)產(chǎn)來源細(xì)分為婚前婚后兩部分進(jìn)行分割。跟上面的第5種情況相同。
 

　　5、閃婚閃離型：夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同還貸，或一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸但房屋升值，離婚時(shí)，尚未取得房產(chǎn)證的房屋如何分割?

　　根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定，離婚時(shí)，雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由任何一方另行向法院起訴。另外，最高院民一庭有關(guān)解釋明確，法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括：(1)購買福利性政策房屋;(2)購買商品房; (3)購買經(jīng)濟(jì)適用房。購買以上三種房屋，在離婚時(shí)，尚未取得房產(chǎn)證的，法院不宜就該房所有權(quán)直接判決。
 

　　6、有爹媽摻合型：父母參與出資購買的房屋，子女離婚后，房屋如何分割?

　　根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)第二十二條規(guī)定，父母在雙方結(jié)婚前的出資，視為對(duì)自己子女的贈(zèng)與，另有約定除外;父母在雙方結(jié)婚后的出資，視為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，另有約定除外。

　　在實(shí)踐中，還有一種情況：在離婚時(shí)，一方突然提出，買房子的錢是向父母借的，不是父母贈(zèng)與的，并拿出借據(jù)證實(shí)。對(duì)此，法院一般的做法是，首先看另一方的態(tài)度，如果另一方不承認(rèn)，法院一般不對(duì)該債權(quán)債務(wù)是否成立進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，因?yàn)閭鶛?quán)人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在這類案件中，在對(duì)房屋進(jìn)行分割的同時(shí)，會(huì)告訴主張是借錢的一方可以另案起訴。
 

　　7、房產(chǎn)證上2+1型：房產(chǎn)證上有第三人的名字，離婚后房屋如何分割?

　　比如，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女的名字，或有父母的名字。對(duì)此，法院一般不會(huì)將其主動(dòng)追加第三人，而是采取如下措施：(1)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，對(duì)房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割不予審理， 由當(dāng)事人另案起訴;(2)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，將案件中止審理，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果，對(duì)夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割。
 

　　8、準(zhǔn)夫妻買房型：婚前雙方出資購房，但婚前取得的房產(chǎn)證上只有一方的名字，離婚后房屋如何分割?

　　在上述情況下離婚時(shí)，房產(chǎn)證上有名字一方，如果不承認(rèn)另一方購房時(shí)出過資，認(rèn)為房屋屬于其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不作分割。在不能證實(shí)自己有出資且不是贈(zèng)與給一方的前提下，另一方的權(quán)益法院是無力保護(hù)的。也就是說，即使另一方出了錢，但不能證明出資行為，法院也無法判決一方給予適當(dāng)補(bǔ)償。   上海靜安婚姻房產(chǎn)律師事務(wù)所

 

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