上海商品房糾紛律師淺談開(kāi)發(fā)商違約問(wèn)題。

　　【案件概述】

　　2005年3月，X社區(qū)的業(yè)主開(kāi)始入住社區(qū)。2012年1月，X社區(qū)成立了業(yè)委會(huì)。自2005年業(yè)主入住以來(lái)，X社區(qū)沒(méi)有正式的物業(yè)管理用房。

　　經(jīng)過(guò)多次詢(xún)問(wèn)，原告發(fā)現(xiàn)被告存在以下違法問(wèn)題：

　　1.原來(lái)的X社區(qū)竣工圖清楚地表明有物業(yè)管理用房，但尚未建成。被告也未能將物業(yè)管理用房交付給原告，導(dǎo)致社區(qū)內(nèi)沒(méi)有正式的物業(yè)管理用房。

　　2.被告未能將社區(qū)排水系統(tǒng)與市政管網(wǎng)連接，因?yàn)樯鐓^(qū)內(nèi)沒(méi)有與業(yè)主簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》達(dá)成的協(xié)議。目前，社區(qū)只能通過(guò)排水和污水管道將污水排入灌溉渠道。

　　3.被告未能將社區(qū)內(nèi)的供電系統(tǒng)與目前僅為臨時(shí)供電系統(tǒng)連接起來(lái)，根據(jù)與業(yè)主簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的約定，導(dǎo)致社區(qū)內(nèi)的供電系統(tǒng)僅為臨時(shí)供電系統(tǒng)。

　　4.被告將X社區(qū)的變壓器暴露在戶(hù)外，嚴(yán)重威脅了社區(qū)業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全。

　　5.根據(jù)被告提供的《業(yè)主手冊(cè)》和北京市規(guī)劃委員會(huì)提供的（X）規(guī)章X號(hào)文件，社區(qū)內(nèi)應(yīng)有業(yè)主獨(dú)家俱樂(lè)部，但社區(qū)內(nèi)沒(méi)有獨(dú)家俱樂(lè)部。

　　上述情況給業(yè)主入住后的生活帶來(lái)了巨大的麻煩和不便，也存在生命和財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)。

　　在與開(kāi)發(fā)商談判失敗后，業(yè)委會(huì)向人民法院提起訴訟：

　　1、要求被告按計(jì)劃建設(shè)，并將物業(yè)管理房屋交付原告；

　　2、將x社區(qū)的排水系統(tǒng)（包括雨水和污水）連接到市政管網(wǎng)；

　　3、將x社區(qū)的臨時(shí)供電系統(tǒng)改造為市政雙向供電；

　　4、為x社區(qū)的供電變壓器設(shè)置配電室，并將變壓器轉(zhuǎn)移到配電室；

　　5、承擔(dān)本案的所有訴訟費(fèi)用；

　　6、要求被告向社區(qū)提供俱樂(lè)部的公共建設(shè)。

　　一審法院裁定駁回原告不具備相應(yīng)主體資格，也不屬于民事案件受理范圍的案件。

　　對(duì)一審法院不服，業(yè)委會(huì)向中院上訴。

　　二審法院撤銷(xiāo)一審判決，將原審法院重審。

　　【律師評(píng)析】

　　上海商品房糾紛律師認(rèn)為，在這種情況下，我們的代理原告最終得到法院的支持，因?yàn)椋?

　　1.在集團(tuán)訴訟中，證據(jù)是王。在提起訴訟之前，律師調(diào)查了每個(gè)相關(guān)政府機(jī)構(gòu)所涉及的項(xiàng)目的基本信息，并了解到確實(shí)存在一種情況，即X社區(qū)的排水系統(tǒng)沒(méi)有連接到市政排水網(wǎng)絡(luò)，主要責(zé)任在于開(kāi)發(fā)商。建議X社區(qū)要求開(kāi)發(fā)商將X社區(qū)的排水系統(tǒng)依法連接到市政排水網(wǎng)絡(luò)中，并向有權(quán)依法處理的國(guó)家機(jī)關(guān)提出相關(guān)證據(jù)。

　　2.雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒(méi)有明確規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的民事主體資格，但業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)是一個(gè)非法人組織，從其成立.職責(zé)及相關(guān)財(cái)產(chǎn)規(guī)定分析。

　　(1)依法成立，并向政府房管行政管理部門(mén)備案；

　　(2)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主和業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂與物業(yè)管理有關(guān)的合同.履行合同；

　　(3)依法接受法律監(jiān)督，代表業(yè)主投訴物業(yè)管理活動(dòng)中的行為；

　　(4)物業(yè)公用部分.共用設(shè)備有占有控制權(quán)。因此，在本案中，行業(yè)委員會(huì)具有訴訟主體資格。

　　3.根據(jù)司法實(shí)踐和最高法院的先例在今年，業(yè)主委員會(huì)代表所有業(yè)主參與訴訟，這更有利于節(jié)省訴訟成本和社會(huì)資源，符合立法的目的，和初審法院的判決顯然沒(méi)有反映立法的精神和目的。

　　【律師事務(wù)所淺談】

　　1.對(duì)于法律法規(guī)中沒(méi)有明確規(guī)定的問(wèn)題，我們必須咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，而不是跟隨他人。案件既有共性，也有個(gè)性。

　　2.業(yè)委會(huì)是一個(gè)非常特殊的組織，業(yè)委會(huì)的籌備.設(shè)立、設(shè)立等，都有特殊的程序。

　　3.專(zhuān)業(yè)人士做專(zhuān)業(yè)的事情。有人建議，當(dāng)你周?chē)纳鐓^(qū)也遇到問(wèn)題時(shí)，咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，以避免風(fēng)險(xiǎn)，減少損失，并爭(zhēng)取利益最大化。如果你也遇到此類(lèi)問(wèn)題，可以在線咨詢(xún)上海商品房糾紛律師。

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