拆遷部門(mén)將買(mǎi)房方列為被征收人是否合法？上海拆遷律師告訴您
拆遷部門(mén)將買(mǎi)方列為被征收人是否合法？我覺(jué)得合法合理。鑒于本案中，出賣(mài)人確認(rèn)《不賣(mài)協(xié)議》無(wú)效后，立即向拆遷部門(mén)要求拆遷安置補(bǔ)償，被拒絕后立即向人民法院提起訴訟，筆者作為被告的委托代理人出庭應(yīng)訴。上海拆遷律師為您講解一下有關(guān)的情況。
拆遷管理部門(mén)從簽訂《安置補(bǔ)償協(xié)議》時(shí)，買(mǎi)方企業(yè)能夠發(fā)展提供《房屋絕賣(mài)協(xié)議》《公證書(shū)》、村委出具的近20年的《房屋建筑使用研究證明》，認(rèn)定此類活動(dòng)材料是否符合安置補(bǔ)償制度政策中關(guān)于我國(guó)房屋確權(quán)的條件，即“其他國(guó)家可以通過(guò)認(rèn)定的房屋合法憑證”，隨即予以確權(quán)安置，所以我方公司認(rèn)為對(duì)買(mǎi)方的安置問(wèn)題行為應(yīng)當(dāng)是合法的。
首先，一審法院認(rèn)定，上述材料可以作為確定房屋拆遷權(quán)的依據(jù)，從而確定被告人安置行為是合法的;第二，至于原告人(賣(mài)方)可否獲得安置，原訟法庭裁定，民事判決的生效確認(rèn)賣(mài)方與買(mǎi)方簽訂的“房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”無(wú)效，因?yàn)檗r(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，而且出售的不只是地上的建筑物,同時(shí)。
根據(jù)《人民土地管理法》第六十二條第四款的規(guī)定，由于賣(mài)方將集體經(jīng)濟(jì)組織所有土地上的農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓給屬于城市居民的買(mǎi)受人，因此宅基地使用權(quán)無(wú)效“農(nóng)村村民出售或者出租房屋申請(qǐng)宅基地，不予批準(zhǔn)”的中華民國(guó)，可以看出，出售房屋后，農(nóng)村村民不僅喪失了原宅基地使用權(quán)，而且還喪失了新宅基地使用權(quán)的申請(qǐng)權(quán)。因此，如果買(mǎi)賣(mài)契約被確認(rèn)為無(wú)效，則不必保留原告的宅基地使用權(quán)。
基于此，一審法院認(rèn)為，原告出賣(mài)人要求拆遷部門(mén)再次履行安置補(bǔ)償義務(wù)的請(qǐng)求沒(méi)有依據(jù)，不予支持，但同時(shí)明確，出賣(mài)人可以在合同無(wú)效后主張買(mǎi)受人的民事權(quán)益。
必須指出，從法律上講，無(wú)效合同從一開(kāi)始就是無(wú)效的，而不是從法院判決生效開(kāi)始。當(dāng)然，原告在賣(mài)方案件的上訴過(guò)程中也提出了這一點(diǎn)。正因?yàn)槿绱?，二審法院在審理后，多次與作者溝通，希望能夠進(jìn)行調(diào)解，甚至透露“更正”的傾向性意見(jiàn)。
這樣的案件可以稱為“民事交叉點(diǎn)”，但有時(shí)從法律部門(mén)來(lái)理解，真的很難有一個(gè)準(zhǔn)確的判斷，筆者從源頭上追溯，從民事糾紛源頭上，從案件數(shù)據(jù)庫(kù)中找到浙江省高級(jí)人民法院的案件，對(duì)上述案件進(jìn)行推理，并與二審法官進(jìn)行溝通。
由于在此類案件的民事判決中，已經(jīng)不支持房屋的返還，那么根據(jù)房屋拆遷折算的房屋拆遷款自然應(yīng)當(dāng)由房屋的實(shí)際所有人享受，至于合同無(wú)效后房屋拆遷利益如何分配，則屬于自然人之間的民事糾紛，不應(yīng)當(dāng)在行政案件中處理。
二審法院最終采納了提交人的意見(jiàn)，沒(méi)有改判。出賣(mài)人即使想主張房屋拆遷利益，也應(yīng)該通過(guò)民事訴訟(即無(wú)效合同的處理方式)尋求救濟(jì)。從法理上講，此類企業(yè)合同管理無(wú)效已是無(wú)可爭(zhēng)議，合同無(wú)效后，應(yīng)當(dāng)可以適用“不能及時(shí)返還或者自己沒(méi)有社會(huì)必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償”的規(guī)定（該觀點(diǎn)方法適用于中國(guó)浙江省內(nèi)案件作參考）。
從合理的角度來(lái)看，雖然買(mǎi)賣(mài)合同是非法的、無(wú)效的，但買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，由于利益的巨大誘惑，提起訴訟要求合同無(wú)效，是違反道德的行為，不值得提倡。上海拆遷律師認(rèn)為:聰明奸詐不如真誠(chéng)，就是答應(yīng)一個(gè)人一句話，做女兒不容易。本案的判決，很大程度上堅(jiān)持了社會(huì)的誠(chéng)實(shí)信用原則，從根源上遏制了這種不誠(chéng)信行為的發(fā)生。
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