疫情導(dǎo)致的延遲交房責(zé)任誰來承擔(dān)
新冠疫情作為突發(fā)公共衛(wèi)生事件，當事人在訂立商品房預(yù)售合同時不能預(yù)見；新冠肺炎已被列為房產(chǎn)類傳染病，并采取甲類傳染病的預(yù)防、控制措施，雖然已經(jīng)得到控制，但造成的生命財產(chǎn)損失是不可逆的。
一、新冠疫情這一客觀事件本身是符合當事人不能預(yù)見、不能避免、不能克服的特征的。
通常開發(fā)商主張延期交房免責(zé)，一方面是基于法律規(guī)定，另一方面也會依據(jù)其與購房者之間的商品房買賣合同的合同條款約定。大多數(shù)情況下，開發(fā)商在商品房預(yù)售合同中都會對于不可抗力做出了排除逾期交房違約責(zé)任的約定，并通過“專業(yè)術(shù)語解釋”約定“不可抗力”，例如“不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”。這種情況下，案涉房屋買賣雙方在簽訂合同時對于逾期交房違約責(zé)任排除不可抗力因素是明知且認同的，有適用不可抗力規(guī)則的合同基礎(chǔ)。
二、新冠疫情對開發(fā)商按約定時間交房造成了實質(zhì)性阻礙及阻礙程度的考量根據(jù)合同免責(zé)事由成就的條件，即使新冠疫情對開發(fā)商構(gòu)成法律上的不可抗力，開發(fā)商能否被免除因逾期交房而產(chǎn)生的違約責(zé)任，還應(yīng)當考量新冠疫情是否對其按照約定時間交付房屋造成了實質(zhì)性的阻礙及程度。
就司法實踐而言，當事人的爭議，普遍可以歸納為兩個方面，一是完全停工的期間是否合理，二是復(fù)工后受疫情影響難以正常施工造成的工期順延時間是否合理。綜合考慮受新冠疫情影響的完全停工及復(fù)工后的延期因素，中海公司的延期交房時間在合理范圍內(nèi)，系因新冠疫情不可抗力導(dǎo)致。
同時，二原告亦未提交證據(jù)證明工期延誤系非疫情因素導(dǎo)致或中海公司自身原因?qū)е?，故可以認定新冠疫情對中海公司按照合同約定如期交付房屋造成了實質(zhì)性的阻礙，且中海公司主張的受阻礙時間天數(shù)在合理范圍內(nèi)。
三、開發(fā)商是否盡到了采取措施減少疫情影響的義務(wù)涉及房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)工作的開展與人民群眾“居住”這一基本需求息息相關(guān)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)雖有因疫情影響主張免責(zé)的權(quán)利，但同時負有主動采取措施、積極應(yīng)對，以減少疫情影響、降低各方面損失的義務(wù)。一般可以從兩個方面予以審查。
第一，對于開發(fā)商自身而言，應(yīng)考量其是否有證據(jù)證明在主觀方面開發(fā)商存在拖延工期的故意，還要審查客觀上其是否積極履行合同、對疫情影響是否盡到了減少影響的義務(wù)。
第二，對購房者而言，開發(fā)商是否對其盡到了通知義務(wù)。在出現(xiàn)不可抗力事件后，可能發(fā)生違約情形的一方應(yīng)積極告知合同相對方，提出合理訴求和適當解決方案，否則在信息不對稱的情況下，對方當事人若已經(jīng)開始做履行準備或受領(lǐng)準備，將可能造成損失繼續(xù)擴大。
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