購買商品房時(shí)發(fā)生糾紛，該如何妥善處理？
由于商品房的性質(zhì)和內(nèi)容復(fù)雜，因此商品房糾紛也很多。商品房糾紛是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房過程中，因合同履行過程中的原因所引起的糾紛。一般有：因規(guī)劃變更和產(chǎn)權(quán)手續(xù)不全導(dǎo)致與購房者簽訂房屋買賣合同后房屋質(zhì)量不合格或交付使用后無法正常使用等引起。還有因開發(fā)商違約責(zé)任問題引起的糾紛。
1、協(xié)商
協(xié)商解決糾紛的方式比較簡單，首先購房者可以向開發(fā)商提出書面的請(qǐng)求、并提出相關(guān)的證據(jù)。其次就是可以直接去售樓部和開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商談判。如果協(xié)商的結(jié)果雙方都不滿意的話，可以到法院起訴或者到仲裁機(jī)構(gòu)提起仲裁。這樣做的目的是讓雙方都能夠更加冷靜的對(duì)待合同糾紛。
2、調(diào)解
調(diào)解是解決房地產(chǎn)糾紛的重要方式，在商品房糾紛發(fā)生后，當(dāng)事人可以通過協(xié)商、調(diào)解等方式來解決糾紛。調(diào)解程序比較簡單，可以在商品房買賣雙方自愿基礎(chǔ)上達(dá)成協(xié)議。但是調(diào)解協(xié)議必須經(jīng)過雙方確認(rèn)后才能生效，調(diào)解程序中的時(shí)間成本較高。另外，調(diào)解不能解決房地產(chǎn)糾紛中所有的糾紛，要針對(duì)具體情形進(jìn)行研究決定。房地產(chǎn)糾紛中，如果雙方對(duì)相關(guān)賠償金額有爭議，可協(xié)商或由政府有關(guān)部門出面調(diào)解確定賠償金額后向人民法院起訴。如果雙方對(duì)有關(guān)賠償金額有爭議也可通過訴訟方式解決，在訴訟中不涉及金錢賠償，當(dāng)事人可在不涉及任何法律的前提下通過調(diào)解方式解決糾紛。
3、仲裁
如果在商品房買賣合同中，開發(fā)商和購房者都沒有約定仲裁條款或者約定了仲裁條款，那么在發(fā)生糾紛后購房人可以通過仲裁程序來解決糾紛，即在雙方當(dāng)事人之間仲裁。在仲裁程序中，仲裁庭首先對(duì)雙方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，不成，則提交人民法院進(jìn)行仲裁處理。如果雙方當(dāng)事人都同意仲裁協(xié)議，則可以協(xié)商解決糾紛。協(xié)商不成或雙方當(dāng)事人一方不服在裁決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。
4、訴訟
訴訟是解決法院管轄問題的最主要方式。人民法院受理當(dāng)事人提出的商品房糾紛起訴，應(yīng)依法向人民法院提出書面立案申請(qǐng)。同時(shí)，人民法院還可以根據(jù)具體情況，在不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，有權(quán)將案件移送有關(guān)行政主管部門處理。起訴前，當(dāng)事人可先委托律師進(jìn)行訴訟代理。商品房訴訟可分兩種：普通程序和簡易程序。一般程序訴訟中當(dāng)事人只能提起普通程序的訴訟；簡易程序訴訟則可以進(jìn)行普通程序的訴訟中，當(dāng)事人只需要提交訴狀和相應(yīng)證據(jù)即可起訴和審理案件。
5、賠償
如果在履行期內(nèi)開發(fā)商因不可抗力或其他原因致使商品房無法交付，而購房者又不能要求解除合同或者要求賠償損失時(shí)，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。如果購房者在開發(fā)商違約的情況下不能解除合同或者不能要求賠償損失，那么可以通過法院或者仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行處理。購房者在維權(quán)時(shí)可以請(qǐng)求開發(fā)商進(jìn)行賠償，例如要求繼續(xù)履行合同，或者賠償損失。如果在合同中約定了違約金或者損失賠償額計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行計(jì)算確定。如違約金過分高于造成的損失時(shí)，購房者還可以請(qǐng)求按照實(shí)際損失予以賠償。
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