上海二手房買賣律師：購買二手房拖欠的物業(yè)費(fèi)需要繳納嗎？
上海二手房買賣律師提醒，在二手房銷售中，前房東拖欠了物業(yè)管理費(fèi)，而物業(yè)要求二手房業(yè)主償還物業(yè)管理費(fèi)，這種情況的爭議應(yīng)該有很多。那么，新業(yè)主是否有義務(wù)償還原業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費(fèi)。
對于原業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)，新業(yè)主沒有義務(wù)償還？
轉(zhuǎn)讓房屋時遺留的欠費(fèi)管理問題，從法律上講，應(yīng)該與房產(chǎn)買受人無關(guān)。因?yàn)槠髽I(yè)合同內(nèi)容具有相對性，合同是兩者相互之間的問題，不能直接涉及第三人。由于原業(yè)主所拖欠的物業(yè)費(fèi)是基于原業(yè)主與物業(yè)有限公司發(fā)展之間的服務(wù)貿(mào)易合同可以產(chǎn)生的，而在該法律相關(guān)關(guān)系中，并沒有涉及到后來的買房人，所以對于他們自己沒有義務(wù)支付該部分物業(yè)費(fèi)。房子的轉(zhuǎn)移并不意味著債務(wù)的轉(zhuǎn)移。
因?yàn)樵诙址康匿N售過程中，買賣雙方通常會忽略諸如管理費(fèi)、水電費(fèi)等結(jié)算問題。為了避免此類糾紛的發(fā)生，建議購房者在購買二手房時，為了保證房屋質(zhì)量，必須首先檢查原業(yè)主是否拖欠。如有欠款，應(yīng)要求原業(yè)主清償欠款，并要求業(yè)主提供有關(guān)收據(jù)或在合同上寫清楚。此外，購房者還可以預(yù)留存款，以避免此類糾紛。例如，當(dāng)買賣雙方簽訂合同時，他們可以在合同中約定一定數(shù)額的保證金。房屋交付后，買受人憑房產(chǎn)權(quán)證到房產(chǎn)等單位變更合同主體。如果原業(yè)主隱瞞事實(shí)，房子確實(shí)欠款，而原業(yè)主拒絕付款，你可以用押金付款。
物業(yè)費(fèi)包括哪些?
1. 管理服務(wù)人員的工資、社會保險和福利費(fèi)；
?。慈藛T費(fèi)用，包括基本工資、按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)等）
2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行設(shè)備的日常工作運(yùn)行、維護(hù)成本費(fèi)用;
?。ò?公共文化建筑（如過道、門廳、樓梯及道路發(fā)展環(huán)境）內(nèi)的各種工程土建零修費(fèi);給排水進(jìn)行日常管理運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);電氣、燃?xì)狻⑾腊踩到y(tǒng)技術(shù)設(shè)備以及維修保養(yǎng)費(fèi);公共空間照明費(fèi);易損件更新費(fèi)等等）
3. 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
(包括: 清潔工具、勞動保護(hù)用品、清潔衛(wèi)生、垃圾運(yùn)輸、糞便清洗等)
4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用
?。òǎ壕G化管理工具費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥使用化肥費(fèi)、雜草垃圾清運(yùn)費(fèi)、景觀進(jìn)行維護(hù)費(fèi)等）
5.物業(yè)企業(yè)管理區(qū)域經(jīng)濟(jì)秩序維護(hù)費(fèi)用;
?。窗踩芾砣藛T費(fèi)用、安全設(shè)備費(fèi)用等）
6.辦公費(fèi)用;
（包括：交通、通訊、低值易耗品、辦公用品等）
7.物業(yè)管理技術(shù)企業(yè)進(jìn)行固定資產(chǎn)折舊;
8.財產(chǎn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險費(fèi)用；
9.法定稅費(fèi);
（包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)等）
10.經(jīng)業(yè)主可以同意的其它管理費(fèi)用。
如果有更多問題，可以在線咨詢上海二手房買賣律師。
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