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　　二手房的交易手續(xù)包括買賣雙方簽訂二手房買賣合同、賣方交房、辦理房屋過戶手續(xù)等各個(gè)環(huán)節(jié)。如果想要購買新房，在購買之前應(yīng)該做好房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦理工作，以避免日后產(chǎn)生糾紛或產(chǎn)權(quán)糾紛等問題。現(xiàn)在，購買二手房必須先完成產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)和銀行貸款手續(xù)的辦理并繳納房屋買賣服務(wù)費(fèi)。下面，就讓我們來詳細(xì)了解一下二手房買賣手續(xù)都有哪些流程以及辦理費(fèi)用是多少。

　　一、簽訂房產(chǎn)契約

　　在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后，買賣雙方應(yīng)先到房地產(chǎn)交易管理部門領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，如有抵押的須在抵押結(jié)束后的一個(gè)月內(nèi)到房地產(chǎn)監(jiān)督管理部門領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。如是購買經(jīng)濟(jì)適用房又不能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，則在商品房買賣契約中約定有房屋限制轉(zhuǎn)讓的條款。在簽訂契約時(shí)，雙方應(yīng)就房屋價(jià)款、付款方式、房屋交付條件、辦理產(chǎn)權(quán)過戶、房屋交付條件等事項(xiàng)協(xié)商一致。如買賣雙方不能達(dá)成一致意見時(shí)，可向房地產(chǎn)管理部門提出書面申請(qǐng)，經(jīng)審核同意后可簽訂房地產(chǎn)交易管理合同或房產(chǎn)買賣契約或簽訂房地產(chǎn)買賣契約時(shí)應(yīng)當(dāng)交納房地產(chǎn)稅。

　　二、繳納稅費(fèi)和辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)

　　買賣雙方要在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完房屋產(chǎn)權(quán)登記后，才能將房產(chǎn)證發(fā)放到買方手中。購房者應(yīng)先到房地產(chǎn)交易管理部門繳納相關(guān)稅費(fèi)。在辦理完稅費(fèi)之后，買賣雙方就應(yīng)該持房地產(chǎn)交易管理部門要求的證明文件向房地產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。由于不同小區(qū)其辦理產(chǎn)權(quán)登記的要求和流程不同，購房者可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門咨詢。

　　三、過戶和交房

　　辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的時(shí)間為：在賣方取得房屋產(chǎn)權(quán)證滿3個(gè)月后的3個(gè)工作日內(nèi)，買賣雙方應(yīng)共同到房地產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。具體時(shí)間根據(jù)具體情況而定。此外，買方還應(yīng)提交身份證明、房屋所有權(quán)證、身份證明復(fù)印件等資料；賣方需提交房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件（原件由買賣雙方自行保管）以及《房屋他項(xiàng)權(quán)證》原件及復(fù)印件。另外還需準(zhǔn)備交易稅費(fèi)明細(xì)、土地增值稅發(fā)票、契稅完稅憑證等。

　　四、銀行貸款辦理

　　賣方帶著房產(chǎn)證、身份證、戶口本、結(jié)婚證、銀行流水賬戶信息等資料到銀行辦理貸款手續(xù)。買方需要攜帶著戶口本、結(jié)婚證、貸款申請(qǐng)表及房子的房地產(chǎn)權(quán)證。賣方需帶著房產(chǎn)所有人夫妻關(guān)系證明（已婚關(guān)系證明）、買賣合同、產(chǎn)權(quán)證明、購房發(fā)票（或復(fù)印件）等。銀行審核賣方貸款資格后，會(huì)和買方進(jìn)行房屋價(jià)格、購房發(fā)票、銀行流水等一系列操作。當(dāng)賣方拿到銀行批準(zhǔn)的貸款后會(huì)和買方一同前往房屋所在區(qū)進(jìn)行辦理抵押登記手續(xù)。

　　五、辦理房屋過戶手續(xù)

　　產(chǎn)權(quán)登記部門收到產(chǎn)權(quán)人的申請(qǐng)后，會(huì)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定審核申請(qǐng)材料，確認(rèn)是否符合交易條件。符合條件的，予以辦理過戶手續(xù)；不符合條件的，不予過戶。另外，如果是上市交易的普通商品房，還需要交納土地出讓金以及相關(guān)稅費(fèi)和物業(yè)費(fèi)。只有在這些手續(xù)完成后才可以進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)變更。辦理完過戶手續(xù)后，買賣雙方需要去房地產(chǎn)交易中心辦理領(lǐng)取新房產(chǎn)證的手續(xù)。領(lǐng)取新房產(chǎn)證的同時(shí)還要交納土地出讓金、契稅等稅費(fèi)。

　　我們經(jīng)常會(huì)聽到這樣一句話，買了房，過戶完就萬事大吉了。實(shí)際上，這個(gè)說法是錯(cuò)誤的。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，房屋過戶后，房主不得反悔。這就是二手房過戶的要領(lǐng)，我們今天來聊聊二手房過戶流程。

　　1、買方申請(qǐng)

　　在房地產(chǎn)交易中心，買賣雙方可以選擇房地產(chǎn)交易。首先，雙方都應(yīng)該在辦理轉(zhuǎn)移登記前向房地產(chǎn)交易中心提交申請(qǐng)材料并簽署書面文件。然后，在房地產(chǎn)交易中心提交交易申請(qǐng)。買賣雙方應(yīng)準(zhǔn)備下列材料：①房屋所有權(quán)證明；②買賣合同；③房地產(chǎn)證；④戶口本或婚姻狀況證明；⑤身份證或其他有效證件；⑥戶口薄；⑦身份證明或其他有效證件。如果在房屋產(chǎn)權(quán)證明中存在被查封或者其他限制過戶交易的情況，買方可以要求撤銷或解除合同。

　　2、買方拿到房本

　　二手房房本是賣方合法擁有的產(chǎn)權(quán)證，它是房主和購房人的法律憑證，如果房子沒有房產(chǎn)證，不能申請(qǐng)貸款和抵押貸款。在買賣二手房時(shí)，房子過戶了我們才能拿到房產(chǎn)證。房本一般都是銀行貸款發(fā)放，賣方需要在銀行貸款發(fā)放前拿到房本。辦理抵押貸款需要抵押登記在買方名下。

　　3、交定金

　　當(dāng)買家同意賣房后，買家需要在三天內(nèi)把定金交給賣家。如果不接受，買家可以提出異議，并將定金退還給賣家。如果買方不接受交易結(jié)果，賣家可以不退還定金。此外，交定金有兩種方式。一種是房主先交一半定金；另一種是買方先交一半定金。

　　4、辦理貸款

　　在房屋過戶的最后一步，銀行將會(huì)給購房者發(fā)放貸款，然后在銀行辦理按揭貸款。按照規(guī)定，二手房貸款期限為5年，具體取決于二手房購買原因。此外，銀行對(duì)二手房貸款也有不同的規(guī)定。因此，如果有資金短缺傾向，購房者最好提前辦理貸款。對(duì)于一些剛需購房者而言，還可以選擇公積金貸款。公積金貸款額度比商業(yè)貸款高且可貸款年限短；需要注意的是：公積金貸款不能用于還房貸。

　　5、房屋過戶

　　產(chǎn)權(quán)人持相關(guān)證件到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。有些地方是直接向銀行申請(qǐng)抵押貸款過戶。一般辦理這類業(yè)務(wù)需要20天左右。需要準(zhǔn)備的資料有：買賣雙方身份證件；房屋產(chǎn)權(quán)證明；銀行放款委托書；交易備案表；房屋所有權(quán)證；購房合同；定金；購房款；房屋契稅完稅憑證；法律文書等。以上材料均需提前準(zhǔn)備好。

　　在二手房交易中，因?yàn)闆]有房產(chǎn)證等原因，購房者很容易上當(dāng)受騙，無法維權(quán)。對(duì)于沒有房產(chǎn)證的房子，在交易過程中就存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。那么如何避免買到?jīng)]有房產(chǎn)證的房子呢？具體應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)呢？怎么避免這種情況呢？下面為您介紹一下二手房沒有房產(chǎn)證該如何避免。

　　一、房主是不是有無產(chǎn)權(quán)

　　房主沒有產(chǎn)權(quán)證，是無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶的。買房前應(yīng)核實(shí)房主的身份，如果是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，需夫妻雙方共同簽署書面《放棄繼承權(quán)聲明》后，才能將房屋過戶至房主名下。如果房主為夫妻關(guān)系，要核實(shí)雙方是否在《放棄繼承權(quán)聲明》中簽字。如果房主在出售房屋之前并沒有對(duì)房屋做過產(chǎn)權(quán)過戶操作或沒有經(jīng)過相關(guān)部門的同意，則存在著極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。因此在購買二手房時(shí)必須詢問房主是否有產(chǎn)權(quán)過戶審批手續(xù)。

　　二、沒有房產(chǎn)證的房屋有什么風(fēng)險(xiǎn)

　　1、產(chǎn)權(quán)歸屬不明確：在我國(guó)現(xiàn)行的法律制度下，房產(chǎn)只有在經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)后，才能合法進(jìn)行交易。而沒有房產(chǎn)證的房屋則不能進(jìn)行合法交易。

　　2、無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移：有房產(chǎn)證的房屋雖然可進(jìn)行房產(chǎn)交易，但需要由房產(chǎn)管理部門進(jìn)行房產(chǎn)登記，并領(lǐng)取房產(chǎn)證。如果房產(chǎn)證被別人騙取了的話，房產(chǎn)交易就會(huì)受到限制，無法進(jìn)行民事權(quán)利的轉(zhuǎn)移。

　　3、不能保障自己權(quán)益：在我國(guó)還沒有法律保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，因此沒有房產(chǎn)證所產(chǎn)生的所有法律責(zé)任都由購房人承擔(dān)。而購房人購買沒有房產(chǎn)證的房屋，會(huì)出現(xiàn)房子被別人拿去抵押、出租等情況，這對(duì)自己來說也是不劃算的。

　　三、如何避免購買這種房屋

　　第一步：可以到房地產(chǎn)管理部門查詢產(chǎn)權(quán)人是否是該房產(chǎn)所有權(quán)人。第三步：可以通過法律程序查詢，如訴訟程序，要求對(duì)方承擔(dān)法律責(zé)任。第四步：可以通過向法院申請(qǐng)對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。第五步：可以向法院提起民事訴訟，要求撤銷合同。如果是由于買賣雙方未盡相關(guān)義務(wù)造成買賣合同無法正常履行時(shí)，買賣雙方可以根據(jù)民事訴訟規(guī)則主張合同解除和履行義務(wù)等。在此提醒廣大二手房買房者不要貪圖便宜，選擇沒有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行二手房交易是存在很大風(fēng)險(xiǎn)的。

　　買二手房有哪些注意事項(xiàng)？買賣二手房要繳納哪些稅費(fèi)？如何辦理過戶手續(xù)？這是買二手房最容易出現(xiàn)的問題。

　　一、購買二手房需要哪些手續(xù)

　　1、簽合同：買賣雙方共同到房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，填寫房地產(chǎn)交易申請(qǐng)書。

　　2、審查：買賣雙方根據(jù)房地產(chǎn)交易管理部門的要求，提供有關(guān)資料。

　　3、評(píng)估：買方經(jīng)評(píng)估部門同意后，由賣方提供有關(guān)資料與評(píng)估部門簽訂房地產(chǎn)評(píng)估合同。

　　4、繳稅：賣方在辦理完有關(guān)過戶手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)交易管理部門交納有關(guān)稅費(fèi)。

　　5、交房：房地產(chǎn)交易管理部門受理買賣雙方當(dāng)事人申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)出具準(zhǔn)予過戶或者不準(zhǔn)予過戶的書面意見。

　　房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起六十日內(nèi)完成審核無誤后，應(yīng)當(dāng)出具準(zhǔn)予過戶或者不準(zhǔn)予過戶的書面意見；房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起九十日內(nèi)將準(zhǔn)予過戶或者不準(zhǔn)予過戶的書面意見報(bào)送房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)將準(zhǔn)予過戶或者不準(zhǔn)予過戶的書面意見移交房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起九十日內(nèi)為產(chǎn)權(quán)登記之日起五個(gè)工作日內(nèi)完成產(chǎn)權(quán)登記事宜……

　　二、二手房買賣流程

　　1、買賣雙方在房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門辦理交易手續(xù)，取得房屋所有權(quán)證，然后到房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋他項(xiàng)權(quán)證。

　　2、賣方持購房合同、房屋產(chǎn)權(quán)證等，到房地產(chǎn)交易管理部門辦理房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。

　　3、買方持身份證和房地產(chǎn)交易管理部門出具的其他資料到房地產(chǎn)交易管理部門辦理房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。

　　4、賣方持上述資料到房地產(chǎn)交易管理部門繳納交易費(fèi)用及其他相關(guān)稅費(fèi)，領(lǐng)取《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等房屋他項(xiàng)權(quán)證或房地產(chǎn)買賣合同。

　　5、雙方領(lǐng)取《房屋買賣契約》后，交易管理部門對(duì)賣方提供的房產(chǎn)有關(guān)證件進(jìn)行查驗(yàn)并出具查驗(yàn)結(jié)果。

　　三、二手房買賣的注意事項(xiàng)

　　1、注意房屋產(chǎn)權(quán)的問題：我國(guó)法律規(guī)定，房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)以書面形式確定，因此，房屋買賣合同中，要特別注意合同的主體，房屋所有權(quán)人是誰；產(chǎn)權(quán)人是否有合法有效的證件，即身份證、戶口本；是否有合法的產(chǎn)權(quán)來源證明，如買賣合同中約定產(chǎn)權(quán)人是配偶的，還要由配偶提供該房屋的結(jié)婚證明；房屋所有權(quán)人是否為未成年人或無民事行為能力人；房屋所有權(quán)人是否有與購房人夫妻共同繼承房屋的繼承權(quán)。

　　房屋所有權(quán)人是否有購房資格；房屋所有權(quán)人是否為本單位集體企業(yè)成員；房屋所有權(quán)人是否與購房人夫妻共同財(cái)產(chǎn)共有或共同債務(wù)；房屋所有權(quán)人是否有權(quán)出售房屋所有權(quán)人與購房人是否一致的意思表示等內(nèi)容可以作為合同的內(nèi)容寫在合同中。

　　2、注意購房人戶口遷移問題：如果房屋權(quán)利人（即售房人）不愿將房屋過戶到自己名下或?qū)⒎课莩鍪劢o他人時(shí)，可以要求賣方協(xié)助遷出房屋而不用承擔(dān)違約責(zé)任等規(guī)定：根據(jù)《民法通則》第一百五十三條規(guī)定：民事主體享有民事權(quán)利、承擔(dān)民事義務(wù)；有履行民事義務(wù)或者承擔(dān)民事責(zé)任的能力；有能力履行民事義務(wù)或者法律規(guī)定的其他規(guī)定；未經(jīng)依法核準(zhǔn)登記，不得轉(zhuǎn)讓或者繼承）

　　根據(jù)《合同法》第一百四十六條：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)不受權(quán)屬變化影響，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償……因此二手房買賣合同應(yīng)注意約定清楚各方權(quán)責(zé)以及違約責(zé)任等問題。注意這些問題可以防止被騙或損失。

　　二手房交易涉及到的稅種很多，其中就包括了契稅、個(gè)稅和增值稅等。其中以個(gè)稅和增值稅為主。購買二手房所涉及的稅費(fèi)有哪些？不同的情況下具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同。

　　1、契稅

　　契稅的稅率為2%。如果是在2014年10月31日前購買的房子，那么契稅是可以免征的。如果是第二套房和第三套房的話建議繳納契稅稅高一些。

　　2、個(gè)人所得稅

　　個(gè)人所得稅是指?jìng)€(gè)人將其取得的收入或者財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓所得額繳納的20%計(jì)征的稅種。所需要繳納的個(gè)人所得稅會(huì)按照稅率表的規(guī)定進(jìn)行繳納。個(gè)稅的具體計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)實(shí)際情況而定。

　　3、增值稅

　　增值稅的計(jì)算方法是以納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除原售房款后的余額為應(yīng)納稅額。增值稅按納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的價(jià)格與原銷售不動(dòng)產(chǎn)的銷售價(jià)格兩者中較低者確定。增值稅按不同稅率計(jì)征為：個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房適用5%的稅率征收；對(duì)個(gè)人購買不足2年（含2年）的非普通住房免征增值稅；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房適用5%-35%不等的稅率征收；對(duì)個(gè)人購買住房非普通住房按3%征收增值稅。增值稅按征收金額的1%計(jì)征。

　　4、交易手續(xù)費(fèi)

　　交易手續(xù)費(fèi)是根據(jù)買賣雙方達(dá)成的意向協(xié)議來確定的，一般來說，是由雙方各自承擔(dān)一半。另外兩種手續(xù)費(fèi)情況：一種是買方支付給賣方的費(fèi)用，另一種是由中介公司收取的費(fèi)用。前者指交易雙方共同向稅務(wù)部門繳納的稅金，后者指中介機(jī)構(gòu)在提供服務(wù)過程中向購房者收取的費(fèi)用；中介服務(wù)收費(fèi)不包括購房成本。如果中介公司收費(fèi)合理或者合法的話，中介公司也是可以收取的；如果收費(fèi)不合理或不合法的話則由雙方協(xié)商解決。具體要根據(jù)交易合同約定來決定。

　　5、契稅利息

　　契稅利息是指在一定期限內(nèi)支付的印花稅、登記印花稅。個(gè)人申請(qǐng)房屋抵押貸款必須先交納首期抵押手續(xù)費(fèi)。首期抵押手續(xù)費(fèi)：按貸款合同金額的0.6%收取。個(gè)人申請(qǐng)房屋抵押貸款的利息按中國(guó)人民銀行規(guī)定支付。個(gè)人申請(qǐng)房屋抵押貸款期限一般為3年（含3年）至10年（含10年）。貸款利息的支付期限可以隨房屋抵押登記手續(xù)的辦理而定，但最長(zhǎng)不得超過20年。

　　近年來，二手房市場(chǎng)的火爆讓越來越多的購房者將目光投向了二手房。同時(shí)，二手房交易流程復(fù)雜，涉及買方在合同簽訂階段與賣方在房產(chǎn)所在地簽署房產(chǎn)買賣合同；在房產(chǎn)過戶后由于各種原因?qū)е路课轃o法順利過戶，導(dǎo)致房屋被轉(zhuǎn)移到他人名下。

　　買賣雙方在簽訂購房合同時(shí)，為了避免糾紛，應(yīng)當(dāng)先向房地產(chǎn)交易管理部門進(jìn)行備案。若在備案時(shí)無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)或登記信息與實(shí)際不符，將可能面臨無法過戶，無法辦理房屋過戶手續(xù)而導(dǎo)致無法辦理過戶手續(xù)而產(chǎn)生其他爭(zhēng)議或糾紛。

　　下面介紹幾種常見二手房買賣爭(zhēng)議調(diào)解化解案例（下文將具體介紹):案例一：某中介公司與李某簽訂房屋買賣合同一份及補(bǔ)充協(xié)議一份以及與張某簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》一份，張某支付李某房屋價(jià)款280萬元。

　　某區(qū)房屋管理中心將張某訴某中介公司合同糾紛一案交由某區(qū)法院審理，因該房屋交易發(fā)生在其轄區(qū)內(nèi)，且該房產(chǎn)所有人及房屋管理中心均系某某區(qū)房屋管理中心（以下簡(jiǎn)稱“某街道房屋管理所”）管理，法院經(jīng)審理認(rèn)定雙方交易行為已實(shí)際履行完畢并辦理了網(wǎng)簽備案登記手續(xù)。

　　2016年4月，張某與李某、張某甲、某街道房屋管理所簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定張某以人民幣280萬元為對(duì)價(jià)購買李某房屋一套。張某支付房款后即與某街道房屋管理所辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，并在2016年6月底取得房產(chǎn)證。張某收到房產(chǎn)證后發(fā)現(xiàn)房屋登記信息與實(shí)際不符。

處理結(jié)果：雙方就合同中房屋價(jià)款與房屋權(quán)屬證書登記信息不符后簽訂的合同是否屬于“陰陽合同”以及違約責(zé)任等問題發(fā)生爭(zhēng)議，張某認(rèn)為某中介公司未履行居間服務(wù)職責(zé)導(dǎo)致其與李某訂立行為無效；李某則認(rèn)為該份購房合同約定雙方解除合同后應(yīng)當(dāng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，某中介公司應(yīng)當(dāng)按照其與李某簽訂合同時(shí)所使用的合同文本與張某重新簽訂一份房地產(chǎn)買賣合同。

　　在繁忙的上海，二手房市場(chǎng)一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的重要組成部分。然而，隨著市場(chǎng)的活躍，二手房買賣過程中的糾紛也層出不窮。作為一名經(jīng)驗(yàn)豐富的上海法律咨詢網(wǎng)律師，我深知這些糾紛對(duì)買賣雙方的影響以及解決它們的重要性。本文將結(jié)合一個(gè)典型的二手房買賣糾紛案例，為大家詳細(xì)解析糾紛成因、法律適用及解決方案，幫助大家更好地應(yīng)對(duì)二手房買賣中的挑戰(zhàn)。

　　#### 一、案例背景

　　姚先生與湯女士（以下簡(jiǎn)稱“原告”）與余先生及其配偶（以下簡(jiǎn)稱“被告”）于2019年12月5日在上海XX房屋服務(wù)有限公司的居間介紹下，簽署了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。合同約定原告購買被告所有的位于上海市XX區(qū)XX路XX號(hào)XX幢XX室的房屋，房?jī)r(jià)款為人民幣4XX萬元整。簽約當(dāng)天，雙方還簽署了補(bǔ)償協(xié)議，約定原告另行補(bǔ)償被告裝修及設(shè)備款人民幣8X萬元整。原告依約于簽約當(dāng)日支付了被告人民幣5萬元整，并于2019年12月13日支付了剩余的274萬元。

　　然而，在履行合同過程中，雙方卻產(chǎn)生了爭(zhēng)議。根據(jù)合同約定，被告應(yīng)于收到原告貸款款項(xiàng)（即人民幣290萬元整）后的3個(gè)工作日內(nèi)將房屋交付給原告。但被告卻因故遲延交房，直至2010年2月21日才完成交付手續(xù)。原告認(rèn)為被告未按合同約定按時(shí)交付房屋已構(gòu)成違約，遂向法院提起訴訟，要求判令被告支付逾期交房違約金人民幣35,680元整，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

　　#### 二、糾紛焦點(diǎn)與法律分析

　　**1. 糾紛焦點(diǎn)**

　　- 被告是否構(gòu)成違約？

　　- 逾期交房的違約金應(yīng)如何計(jì)算？

　　**2. 法律分析**

　　- **違約認(rèn)定**：根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。在本案中，被告未按合同約定的時(shí)間交付房屋，已構(gòu)成違約。

　　- **違約金計(jì)算**：關(guān)于逾期交房的違約金計(jì)算，合同中有明確的約定，即按照原告已付款項(xiàng)的日萬分之五計(jì)算，自合同約定應(yīng)當(dāng)交付之日起至實(shí)際交付之日止。因此，被告應(yīng)支付的違約金金額為人民幣35,680元整。

　　#### 三、解決方案與建議

　　**1. 協(xié)商解決**

　　在此類糾紛中，首先推薦的是雙方通過友好協(xié)商的方式解決問題。雙方可以就違約金的數(shù)額、支付方式等進(jìn)行協(xié)商，以達(dá)成一個(gè)雙方都能接受的解決方案。

　　**2. 法律途徑**

　　如果協(xié)商無果，原告可以選擇通過法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。在此過程中，原告需要準(zhǔn)備充分的證據(jù)材料，包括購房合同、支付憑證、交房通知書等，以證明被告的違約行為。同時(shí)，原告還可以委托專業(yè)的上海法律咨詢網(wǎng)律師代理訴訟，以確保自己的權(quán)益得到最大化的保障。

　　作為一名上海法律咨詢網(wǎng)律師，我建議二手房買賣雙方在簽訂合同前務(wù)必仔細(xì)閱讀合同條款，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。同時(shí)，在履行合同過程中要保持溝通順暢，及時(shí)解決可能出現(xiàn)的問題。一旦發(fā)生糾紛，要冷靜分析案情并尋求專業(yè)律師的幫助。通過合理的途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益是每一位市民應(yīng)該具備的法律意識(shí)。