上海房產(chǎn)糾紛律師：商品房欺詐行為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
上海房產(chǎn)糾律師提醒，“商品房”受市場因素影響，由買賣雙方協(xié)商買賣，屬于消費(fèi)者終身消費(fèi)需要購買、使用的商品，應(yīng)當(dāng)適用“消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法”。因此，房地產(chǎn)糾紛也應(yīng)適用“消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法”。當(dāng)然，如果開發(fā)商在房屋銷售過程中出現(xiàn)“欺詐行為”，根據(jù)第四十九條，應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費(fèi)者的要求增加補(bǔ)償，則增加的補(bǔ)償金額是商品的價格或接受服務(wù)的成本的兩倍。然而，在房地產(chǎn)糾紛的出現(xiàn)在實踐中，不缺乏開發(fā)商在銷售過程中房屋有欺詐和要求雙倍賠償，但很少贏，原因是理解“欺詐行為”的商品房銷售問題。對于一般商品，判斷經(jīng)營者的行為是否構(gòu)成欺詐，判斷其是否符合以下幾點(diǎn)：
1. 行為方式。 根據(jù)1996年3月國家工商行政管理局頒布的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》和《消費(fèi)者欺詐行為處罰辦法》第四十九條的規(guī)定，對消費(fèi)者欺詐行為的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)采用客觀方法。 即，根據(jù)經(jīng)營者在提供商品時所采用的手段進(jìn)行判斷，列舉了一些典型的欺詐行為，如銷售假貨、次品等。
2.行為的后果。《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條的制定旨在遏制商業(yè)欺詐和維持市場秩序，因此，行為的社會危害性是實施這種制裁的充分和必要條件，但這并不意味著對發(fā)生實際損失或損害有一個一概而論的要求。根據(jù)該法的精神，只要經(jīng)營者的行為按其性質(zhì)足以誤導(dǎo)消費(fèi)者，就可以視為欺詐。
3.行為的主觀意識方面。欺詐，是指掩蓋事實真相、誤導(dǎo)消費(fèi)者上當(dāng)受騙的行為，但在《欺詐消費(fèi)者消費(fèi)行為進(jìn)行處罰管理辦法》中規(guī)定了五種情況下企業(yè)經(jīng)營者“不能充分證明我們自己確非欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者而實施此種問題行為的，應(yīng)當(dāng)積極承擔(dān)欺詐消費(fèi)者購買行為的法律環(huán)境責(zé)任”的例外情況。對于我國商品房這一發(fā)展較為特殊的商品經(jīng)濟(jì)而言，由于其生產(chǎn)建設(shè)周期長、環(huán)節(jié)多、價格作為高等教育特點(diǎn)，不能只是簡單地照搬以上分析幾個重要因素而輕易地把某些開發(fā)商的行為定性為“欺詐”而要求其雙倍賠償。
那么，哪些行為可以被認(rèn)定為“欺詐行為”中的商品房銷售行為呢？根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》及有關(guān)法律、法規(guī)，下列情況可以認(rèn)定為“欺詐行為”：
1.出售現(xiàn)有房屋時，將假劣房屋作為合格甚至優(yōu)質(zhì)房屋出售；
2.出售房屋，故意隱瞞房屋的真實面積，以獲取暴利;
3.一般有資質(zhì)的房子冒充優(yōu)質(zhì)工程，從而騙取優(yōu)質(zhì)工程漲價；
4.銷售明知不能進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)市場發(fā)展進(jìn)行信息公開銷售的房屋的；
5.虛假出售最低價格、清算價格等虛假價格的；
6.故意隱瞞開發(fā)商真實身份或以其他開發(fā)商名義出售的；
7.采取雇用他人等欺騙性銷售手段;
8.利用中國廣播、電視、報紙、雜志等大眾傳播媒體對商品房做不可為了實現(xiàn)的虛假廣告宣傳的。如果我們開發(fā)商在銷售商品房的過程中不斷出現(xiàn)一個以上分析幾種不同情況的，并且對于開發(fā)商是故意或明知的，購房者可以以開發(fā)商作出欺詐問題行為為由而依據(jù)《消費(fèi)者合法權(quán)益保護(hù)法》第49條要求其雙倍賠付。
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