案件詳情：

　　2003年3月10日，陳某元與黃某簽訂《租賃合同》，約定陳某元向黃某承租了面積約800平方米的房地產(chǎn)作為營業(yè)用房，租賃期限從2003年3月10日至2018年3月9日，租金每月1㎡/20元。合同履行期間，于2010年12月10日，陳某元與黃某簽訂了補充協(xié)議，雙方一致變更《租賃合同》第三條為“甲乙雙方約定租金8000/月”，陳某元一次性提前交清至2018年3月9日租期的全部租金。現(xiàn)陳某元轉(zhuǎn)租予他人作為餐廳。租賃合同履行期間，陳某元發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)滲漏、天花板剝落要求黃某及時修繕未果而致糾紛，經(jīng)訴前調(diào)解，陳某元與黃某達(dá)成了調(diào)解協(xié)議，法院對調(diào)解協(xié)議進(jìn)行了確認(rèn)并出具了《民事決定書》，確認(rèn)陳某元與黃某繼續(xù)履行2003年3月10日簽訂的租賃合同。
 

　　2015年7月4日，拍賣行刊登了對該房產(chǎn)的拍賣公告，僅載明“該標(biāo)的目前由第三方使用”，并沒有體現(xiàn)陳某元享有租賃權(quán)，陳某元的合法權(quán)益被非法剝奪而提出執(zhí)行異議。
 

　　案件處理結(jié)果：本案中，在律師的指導(dǎo)下，陳某元收集了大量的證據(jù)，證明在法院查封之前已簽訂合法有效的租賃合同，雖然已經(jīng)轉(zhuǎn)租他人作為餐廳，但陳某元的轉(zhuǎn)租行為，沒有損害國家他人的權(quán)益，法律也沒有禁止，因此，同樣視作為占有使用該處房產(chǎn)。案經(jīng)執(zhí)行異議審查裁定及執(zhí)行異議之訴判決，法院確認(rèn)陳某元對涉案房產(chǎn)享有租賃權(quán)至2018年3月9日止。
 

　　法律依據(jù)：

　  《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

　　第六條 當(dāng)事人、利害關(guān)系人依照民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定提出異議的，應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行程序終結(jié)之前提出，但對終結(jié)執(zhí)行措施提出異議的除外。

　　案外人依照民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定提出異議的，應(yīng)當(dāng)在異議指向的執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行終結(jié)之前提出；執(zhí)行標(biāo)的由當(dāng)事人受讓的，應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行程序終結(jié)之前提出。

　　第三十一條 承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。
 

　　《民事訴訟法》

　　第二百二十五條執(zhí)行異議。當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定的，可以向負(fù)責(zé)執(zhí)行的人民法院提出書面異議。當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當(dāng)事人、利害關(guān)系人對裁定不服的，可以自裁定送達(dá)之日起十日內(nèi)向上一級人民法院申請復(fù)議。

　　第二百二十七條 案外人異議。執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

　　新理想大廈律師（l）提醒：

　　1?準(zhǔn)確提出異議的方式。承租人租賃的房產(chǎn)被法院強制執(zhí)行時，如果法院在強制執(zhí)行過程中未否定承租人享有租賃權(quán)，承租人只是對法院要求其騰退房產(chǎn)的執(zhí)行行為有異議，屬于執(zhí)行行為異議，應(yīng)當(dāng)通過執(zhí)行復(fù)議程序解決。但如果法院否定承租人租賃權(quán)的成立或存續(xù)的，系涉及實體權(quán)利的爭議，承租人主張其享有足以排除強制執(zhí)行的租賃權(quán)的，在其執(zhí)行異議被駁回后，可以提起執(zhí)行異議之訴。本案中，拍賣公告沒有體現(xiàn)陳某元的租賃權(quán)，因此，應(yīng)提出執(zhí)行異議而不是執(zhí)行復(fù)議。
 

　　2?提出執(zhí)行異議的條件。承租人應(yīng)提供“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的”的證據(jù)材料。當(dāng)然，轉(zhuǎn)租是否為占有使用、提前一次性付還租金是否合理、是否存在虛假訴訟等，需專業(yè)律師進(jìn)行把控。

 

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