夫妻一方擅自進(jìn)行出售夫妻雙方共同發(fā)展所有這些房屋，且購(gòu)房人不構(gòu)成一個(gè)善意取得，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同管理無(wú)效。夫妻雙方在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)方面享有平等權(quán)利，雙方在作出不是為了日常生活需要的夫妻共同財(cái)產(chǎn)重大決定時(shí)，應(yīng)在平等基礎(chǔ)上達(dá)成協(xié)議。上海房產(chǎn)糾紛律師帶您了解一下有關(guān)的問(wèn)題。

　　當(dāng)事人未經(jīng)對(duì)方同意出售房屋的，協(xié)議價(jià)格不符合合理價(jià)格，轉(zhuǎn)讓價(jià)格未實(shí)際支付，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記已完成的，不符合善意取得的構(gòu)成要件，出售房屋的行為損害了對(duì)方的合法權(quán)益，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

　　夫妻一方擅自出售房屋，買(mǎi)受人符合善意取得的條件，另一方請(qǐng)求宣告合同無(wú)效的，人民法院不予支持。夫妻一方未經(jīng)對(duì)方公司同意與買(mǎi)受人在平等自愿的基礎(chǔ)上，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)雙方合同，且符合我國(guó)善意取得的構(gòu)成形式要件，夫妻另一方以不知情或不同意為由請(qǐng)求法院系統(tǒng)確認(rèn)自己房屋買(mǎi)賣(mài)交易合同管理無(wú)效的，人民需要法院不予社會(huì)支持。

　　但在理想中，關(guān)于上世紀(jì)八九十年代因創(chuàng)辦州里企業(yè)所遺留的屯子集體設(shè)置裝備擺設(shè)用地使用權(quán)的出租行動(dòng)，地皮行政主管部分因無(wú)明確的法令根據(jù)多半未予查處。并且在法律實(shí)踐中關(guān)于此類(lèi)題目也存在較大的爭(zhēng)議，法院體系對(duì)此的認(rèn)知各地也紛歧，此類(lèi)租賃合同在各級(jí)法院的訴訟中也不一定就被認(rèn)定為有效條約。

　　今朝有很多的農(nóng)村集體土地租賃就屬于這種情況，如認(rèn)定無(wú)效，往往會(huì)引起群體性上訪、不穩(wěn)定事件的連鎖反應(yīng)；如認(rèn)定有效，則會(huì)造成征地成本過(guò)高，征地工作開(kāi)展陷入僵局，陷政府于“兩難”的選擇境地。

　?。ㄒ唬┨崞饤l約有效的原告主體資格

　　依據(jù)我國(guó)民事法令劃定的普通準(zhǔn)繩以及《合同法》第一百二十八條的劃定，當(dāng)事人能夠經(jīng)由過(guò)程息爭(zhēng)或許調(diào)處解決條約爭(zhēng)議，當(dāng)事人不肯息爭(zhēng)、調(diào)處或許息爭(zhēng)、調(diào)處不成的，能夠依據(jù)仲裁和談向仲裁機(jī)構(gòu)請(qǐng)求仲裁，也能夠向人民法院告狀。也就是說(shuō)并不是所有的人都可以對(duì)合同效力進(jìn)行主張，原則上只能由合同當(dāng)事人來(lái)向法院主張。

　　實(shí)踐中，即使由于利益關(guān)系的驅(qū)動(dòng)，很多出租集體土地使用權(quán)的村民組織（村民委員會(huì)）不愿意去法院訴訟確認(rèn)合同無(wú)效，政府相關(guān)部門(mén)及其他組織也不能越俎代庖，來(lái)確定合同無(wú)效或代為向法院訴訟，這在法律上是沒(méi)有依據(jù)的。

　?。ǘ?duì)于條約有效的情況下相關(guān)財(cái)產(chǎn)的處置和責(zé)任分擔(dān)

　　《合同法》第五十八條劃定，“條約有效或許被撤消后，因該條約獲得的財(cái)富，應(yīng)該予以返還；不克不及返還或許沒(méi)有需要返還的，應(yīng)該折價(jià)賠償。有錯(cuò)誤的一方應(yīng)該補(bǔ)償對(duì)方是以所遭到的喪失，兩邊都有錯(cuò)誤的，應(yīng)該各自負(fù)擔(dān)響應(yīng)的義務(wù)”；第五十九條劃定，“當(dāng)事人歹意勾通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，因此取得的財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)家所有或者返還集體、第三人”。

　　《民法總則》第一百五十七條規(guī)定，“民事法律行為無(wú)效、被撤銷(xiāo)或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定”。

　　根據(jù)以上劃定，因?yàn)榻癯妥蛹w地皮租賃條約大多應(yīng)屬有效條約，當(dāng)確認(rèn)條約有效后，兩邊當(dāng)事人有相互返還的責(zé)任。也就是說(shuō)，村集體構(gòu)造（村民委員會(huì)）一偏向承租地皮的第三方返還出租地皮所獲得的收益（多半為房錢(qián)，但普通也僅返還余下房錢(qián)），承租地皮的第三偏向村集體構(gòu)造（村民委員會(huì)）返還所獲得的集體地皮使用權(quán)，自行撤除地上建筑物、構(gòu)筑物，復(fù)原地皮原狀。至于過(guò)錯(cuò)賠償損失，則要根據(jù)具體的租賃合同進(jìn)行過(guò)錯(cuò)分析。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師認(rèn)為，租賃雙方對(duì)過(guò)錯(cuò)賠償數(shù)額有爭(zhēng)議的，可以協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以共同委托專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。人民法院也可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣(mài)和變賣(mài)工作的若干規(guī)定》組織評(píng)估，最終依法確定一方承擔(dān)還是雙方分擔(dān)過(guò)錯(cuò)賠償數(shù)額。