租賃房屋時，合同審查很重要
上海合同起草審查律師根據(jù)以下案件解答有關(guān)合同起草審查相關(guān)問題。
【案情概述】
張先生與李先生簽訂了場地租賃協(xié)議。張先生在李先生的大樓的一樓租了一間前廳作為營業(yè)用房。雙方就租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)事項(xiàng)達(dá)成協(xié)議。張先生租了房子后，裝修了房子，并向李先生支付了11000元的消防設(shè)備費(fèi)。同年，他開始經(jīng)營床上用品。
然而，張先生在準(zhǔn)備開業(yè)所需的所有事項(xiàng)后申請營業(yè)執(zhí)照時發(fā)現(xiàn)，李先生租用的房屋沒有合法的產(chǎn)權(quán)證書，因此無法申請營業(yè)執(zhí)照。后來，他因無證經(jīng)營被市工商行政管理局罰款3萬元。張先生與李先生談判，但失敗了。他來到律師事務(wù)所尋求幫助。上海合同起草審查律師接受委托擔(dān)任其代理人。孫律師對中國民事訴訟、刑事訴訟立法和司法實(shí)踐進(jìn)行了17年的專業(yè)研究，始終以當(dāng)事人爭取利益最大化為工作核心，特別是通過準(zhǔn)確把握辦案人員的心理和案件推廣過程，及時調(diào)整辯護(hù)思路，認(rèn)真把握每個案件的推廣過程，具有深厚的法律理論基礎(chǔ)和豐富的訴訟經(jīng)驗(yàn)。
張先生向人民法院起訴，要求確認(rèn)現(xiàn)場租賃合同無效，要求退還已支付的租金并賠償損失。經(jīng)法院審理，發(fā)現(xiàn)被告李出示的房屋產(chǎn)權(quán)證不包括房屋部分，不能提供房屋所有權(quán)證或房屋建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證。
【法院判決】
最后，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條，《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、第九條的規(guī)定，判決：一是確認(rèn)原告張先生與被告李先生簽訂的場地租賃合同無效，被告李先生返還原告張先生4000元水電押金；2、被告李先生賠償原告張先生2萬元的經(jīng)濟(jì)損失；3、被告李先生返還原告張先生的消防設(shè)備8516元；4、原告張先生的其他主張請求被駁回。
【律師說法】
一、關(guān)于張先生與李某簽訂的場地租賃協(xié)議的效力。
孫律師介紹，最高人民法院關(guān)于城市房屋租賃合同糾紛案件具體適用法律解釋第二條：出租人未取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證建設(shè)房屋，與承租人簽訂租賃合同無效。李某未取得房屋所有權(quán)證書或建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證，與張先生簽訂租賃合同，因此合同無效。因此，在租賃房屋時，特別是商品房，必須檢查對方的相關(guān)權(quán)證是否齊全，否則可能導(dǎo)致合同無效，從而給自己帶來不必要的時間和金錢損失。
二、關(guān)于簽訂無效合同的過錯問題。
租賃合同無效是因?yàn)槔钭赓U的房屋沒有房屋所有權(quán)證書或建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證，導(dǎo)致合同無效，因此李應(yīng)承擔(dān)主要過錯責(zé)任。但原告在簽訂合同時也沒有履行必要的審查注意義務(wù)，也有一定的過錯。這里需要提醒，在租賃或買賣房屋的過程中，必須檢查房屋相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書的交易是否完整，以及交易房屋是否抵押等相關(guān)問題，否則，如果將來發(fā)生爭議，可能需要承擔(dān)一定的責(zé)任，因?yàn)闆]有履行相應(yīng)的審查義務(wù)。
三、關(guān)于賠償?shù)膯栴}。
上述司法解釋第九條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意裝修時，租賃合同無效，未形成附加裝修，出租人同意使用的，可以折價屬于出租人；不同意使用的，可以由承租人拆除。因拆遷造成房屋損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。出租人同意使用的附加裝修，可以折價屬于出租人；不同意使用的，雙方應(yīng)根據(jù)合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。因此，雙方應(yīng)根據(jù)導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。
上海合同起草審查律師孫律師提醒大家，對于張先生主張的工商罰款，原告是承租人。當(dāng)他知道無法獲得租賃房屋的產(chǎn)權(quán)證時，應(yīng)及時采取適當(dāng)措施，防止損失擴(kuò)大。原告知道租賃房屋沒有產(chǎn)權(quán)證后，沒有采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，仍然無證經(jīng)營，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大。他應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，出租人李應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任?？梢缘贸鼋Y(jié)論，當(dāng)您發(fā)現(xiàn)租賃房屋的權(quán)證不完整時，應(yīng)立即采取一定的補(bǔ)救措施，防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大，履行義務(wù)，防止自己承擔(dān)法律責(zé)任。
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