近年來，法院受理的物業(yè)服務合同糾紛案件數(shù)量日益增多，隨著公民法律意識和證據(jù)意識的增強，在是否交納物業(yè)費及如何交納物業(yè)費的問題上，業(yè)主行使抗辯權(quán)的事由愈發(fā)繁多。但是看似都是依據(jù)物業(yè)服務提出的抗辯意見，有的業(yè)主最后得到了法院的支持，有的案件以業(yè)主敗訴收尾。那么在物業(yè)服務合同糾紛案件中，業(yè)主如何正當提出自己的抗辯意見呢？本文上海合同律師針對業(yè)主在物業(yè)服務合同中的主要抗辯意見分析如下：

　　一、業(yè)主以非前期物業(yè)服務合同當事人為由抗辯

　　前期物業(yè)服務合同是在業(yè)主大會還未成立時，由建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)就物業(yè)的有關(guān)事項所達成的協(xié)議。合同的簽訂主體并非業(yè)主主要是因為小區(qū)在建設(shè)之初，面臨著入住率低等現(xiàn)實情況，無法成立業(yè)主大會，不能行使選聘、管理等權(quán)利，所以由建設(shè)單位代為行使。

　　盡管業(yè)主并未到場后期物業(yè)辦事合同的訂立進程，非合同的簽訂主體，然則該合同的內(nèi)容倒是與業(yè)主的好處息息相關(guān)的，業(yè)主仍受合同效能的束縛。這主如果因為在商品房買賣合同簽訂后，后期物業(yè)辦事合同的規(guī)定已經(jīng)包含于商品房買賣協(xié)議之中，建設(shè)單位所享有的物業(yè)服務之債權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，業(yè)主取得了這一債權(quán)，因而享有前期物業(yè)合同中的權(quán)利、同時也要履行合同中的義務，所以可以說前期物業(yè)服務合同具有涉他性的特點。故非業(yè)主本人簽訂的前期物業(yè)服務合同的效力可以追及業(yè)主，所以業(yè)主的“并非合同當事人”不能成為抗辯理由。

　　二、 業(yè)主以未享用或許無需接收相關(guān)物業(yè)服務為由抗辯

　　依據(jù)《最高國民法院對于審理物業(yè)辦事糾紛案件詳細使用法律多少問題的說明》（如下簡稱物業(yè)辦事糾紛法律說明）第6條規(guī)定：物業(yè)辦事企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。業(yè)主提出物業(yè)服務提供方單方面強行終止服務，需向法院提交相應的證據(jù)加以證明。若無證據(jù)證明，僅以未享受服務進行抗辯，則無法得到法院支持。

　　三、業(yè)主以物業(yè)辦事企業(yè)未盡到平安保證義務造成業(yè)主財產(chǎn)損失為由抗辯

　　業(yè)主需證實物業(yè)辦事企業(yè)存在違背合同商定或許法律規(guī)定的安保責任的行動、這一行動給業(yè)主造成了財富喪失、守約行動與財富喪失之間存在因果關(guān)系。物業(yè)辦事企業(yè)的安保責任源于法律相關(guān)規(guī)定和合同商定。法定的安保責任主如果在各地的物業(yè)治理條例中規(guī)定的物業(yè)辦事企業(yè)對違背小區(qū)平安治理行動的遏制責任以及避免小區(qū)內(nèi)涌現(xiàn)平安問題的幫忙義務。業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)服務合同的約定提起違約之訴，也可以依據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定提起侵權(quán)之訴。當物業(yè)服務企業(yè)未盡到安保義務時，其向業(yè)主行使物業(yè)費請求權(quán)，業(yè)主可以以未盡到安保義務為由抗辯。理由主要為：“未盡到安保義務”是對合同義務的不完全履行，屬于違約行為；但是這一行為并非根本性違約，所以法院在最后的認定中會根據(jù)安保責任范圍以及業(yè)主的具體損失來酌情減免物業(yè)費。但是這一抗辯的界定是以善良管理人的注意義務為標準界定安保義務。因為任意擴大義務范圍會加重物業(yè)服務企業(yè)的責任，加深物業(yè)服務關(guān)系雙方的矛盾。

　　四、以設(shè)置裝備擺設(shè)單位未交付房屋為由抗辯

　　《最高國民法院對于審理建筑物區(qū)別所有權(quán)糾紛案件詳細使用法律多少問題的說明》（如下簡稱《建筑物區(qū)別所有權(quán)說明》）第1條規(guī)定：獲得建筑物專有部分所有權(quán)或基于與設(shè)置裝備擺設(shè)單位之間的商品房買賣合同，曾經(jīng)正當占領(lǐng)建筑物專有部分，但還沒有依法辦理所有權(quán)掛號的人，能夠認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。故業(yè)主資歷認定有兩種：

　　1、業(yè)主基于商品房買賣合同，對專有部分舉行事實上的操縱和控制，即對該部分的合法占有。在無特別約定時，買受人對于專有部分地占有通過建設(shè)單位的交付行為得以實現(xiàn)。遵照我國司法實踐中的交易習慣，開發(fā)商交付房屋鑰匙或者買受人在交房通知書上簽字確認后才完成交付行為，此時無論是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，均視為小區(qū)業(yè)主；

　　2、如果已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，即已經(jīng)獲得該房屋的所有權(quán)，無論是否收到房屋鑰匙，均具有業(yè)主資格。

　　五、業(yè)主以物業(yè)辦事企業(yè)違背維修義務為由抗辯

　　培修責任首要來源于合同商定，普通商定的培修局限包括屋宇本體專用辦法，不包括室內(nèi)部分的培修；在培修局限商定不明情況下，根據(jù)《建筑物區(qū)別所有權(quán)說明》第2、3條對建筑物的共有部分和專有部份的劃分，建筑物共有部份的培修責任由物業(yè)辦事企業(yè)負擔，業(yè)主負擔專有部份的培修義務?！段飿I(yè)辦事糾紛法律說明》第3條規(guī)定物業(yè)辦事企業(yè)違背培修、養(yǎng)護責任時應負響應的守約義務。若業(yè)主能夠供應證據(jù)證明物業(yè)服務方告的行為違反物業(yè)管理公約中的維修和養(yǎng)護義務，業(yè)主依據(jù)合同的約定行使抗辯權(quán)是可以得到支持的。但是業(yè)主需要避免“只要小區(qū)物業(yè)出現(xiàn)問題就找物業(yè)服務企業(yè)”的思維。對于維護義務的承擔主體，應具體情況具體分析：如果小區(qū)物業(yè)在國家規(guī)定的保修期和保修范圍內(nèi)，由建設(shè)單位負物業(yè)的保修義務；在保修期限屆滿后，專有部分由專有部分所有人承擔維修和養(yǎng)護義務，物業(yè)服務企業(yè)也可以對業(yè)主提供有償?shù)木S修服務；小區(qū)共有部分、公共設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務企業(yè)承擔維修和養(yǎng)護義務，物業(yè)服務企業(yè)履行義務時，可使用小區(qū)的住宅專項維修基金。

　　六、業(yè)主以物業(yè)辦事企業(yè)供應的物業(yè)辦事存在瑕疵為由抗辯

　　物業(yè)辦事?lián)碛袝r候持續(xù)性及無奈計量性，物業(yè)辦事的內(nèi)容、品質(zhì)難以明確，普通還因此合同商定的規(guī)范權(quán)衡。關(guān)于合同商定較為歸納綜合，則能夠參考我國相關(guān)法律、法例、政策性文件作出的相關(guān)的增補性的普通規(guī)范。關(guān)于我國相關(guān)法律、法例和政策性文件也沒有增補性規(guī)定準時，應該以物業(yè)辦事行業(yè)的行業(yè)規(guī)范或者是小區(qū)內(nèi)大多數(shù)業(yè)主認同的規(guī)范為依據(jù)衡量。同時依據(jù)“誰主張誰舉證”的原則，舉證證明物業(yè)服務存在瑕疵的責任一般由業(yè)主承擔。業(yè)主證明物業(yè)服務存在瑕疵的證據(jù)主要有：

　　1、直接證明物業(yè)服務瑕疵的證據(jù)，包括照片、視頻、錄音等；

　　2、間接證據(jù)，包括小區(qū)其他居民的證言、新聞媒體的相關(guān)報道、居委會出具的相關(guān)證明等，但間接證據(jù)的證據(jù)效力略低，若僅存在間接證據(jù)，即無法提供完整的證據(jù)鏈以證實物業(yè)服務存在瑕疵的情況下，業(yè)主也很可能敗訴。

　　法律是維護我們自身權(quán)益的有力工具，在我們遇到困難的時候，法律能夠為我們履行合法權(quán)益提供保障。如果您遇到相關(guān)問題，歡迎咨詢上海合同律師，我們會為你做出專業(yè)的解答。