當(dāng)事人進行購買商品房屋并交納購房款，購得房屋并居住生活多年，雖然未辦理房屋產(chǎn)權(quán)信息登記，但不同于違章建筑等自始無法及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的情形，其相應(yīng)的合法財產(chǎn)權(quán)利應(yīng)予以依法行政保護。因該房屋位于被訴征收方式?jīng)Q定世界范圍內(nèi)，故當(dāng)事人與被訴征收環(huán)境決定是否具有一定利害關(guān)系。和上海拆遷律師一起看看下面這起糾紛案件。

　　裁判概述

　　由于現(xiàn)行土地管理制度的限制，未取得農(nóng)村集體組織居民身份者購買宅基地上房屋無法取得相應(yīng)的不動產(chǎn)登記，故買受人對該宅基地上房屋享有的權(quán)利不包括買賣、抵押等處分所有權(quán)的權(quán)利。但并不妨礙買受人行使非基于權(quán)屬登記的權(quán)利，拆遷補償款的取得即為此種。

　　案情摘要

　　1、張立峰向白石村購買案涉宅基地后，于1996年在該宅基地上加蓋四層樓房，并于同年將案涉樓房賣給黃發(fā)達。

　　2、1998年，張立峰負責(zé)集體土地建設(shè)用地使用證，2003年，張立峰負責(zé)房地產(chǎn)用地使用證。

　　3、2010年，江門市人民政府發(fā)布了《江門“三舊”改造實施意見》 ，涉及房地產(chǎn)和住宅用地。

　　4、張立峰提起訴請確認其與黃發(fā)達國家之間的買賣合同為無效勞動合同，后撤訴；黃發(fā)達提起本案訴訟，請求信息確認其與張立峰之間沒有關(guān)于案涉房產(chǎn)買賣雙方合同管理有效、拆遷工作相關(guān)企業(yè)權(quán)益由其享有并請求為其辦理業(yè)務(wù)相關(guān)知識產(chǎn)權(quán)登記。

　　5、蓬江區(qū)人民對于法院判決確認案涉房屋買賣合同可以有效，駁回黃發(fā)達國家其他公司訴訟請求。

　　爭議焦點

　　房屋買賣合同有效的情況下，相關(guān)的拆遷權(quán)益應(yīng)由誰享有？

　　法院認為

　　案涉房屋進行買賣市場行為發(fā)生在1996年5月1日前，原、被告可以作為一個完全民事責(zé)任行為能力人，對房屋的買賣是原、被告真實意思就是表示。1999年施行的《土地管理法》第六十三條雖明文規(guī)定禁止中國集體企業(yè)所有這些土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，但原、被告之間的買賣交易行為發(fā)生于該法律制度實施工作之前，根據(jù)1988年的《土地管理法》第四十一條符合規(guī)定，當(dāng)時的法律問題并不禁止城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民消費購買社會集體管理所有農(nóng)村土地的使用權(quán)用以興建住宅。被告將其通過合法發(fā)展取得土地使用權(quán)后興建的房屋轉(zhuǎn)讓給原告的買賣行為方式并沒有違反當(dāng)時對于法律的禁止性規(guī)定，且沒有任何證據(jù)研究證明其再轉(zhuǎn)讓行為之間存在有原、被告惡意串通而損害我們國家、集體活動或者第三人利益的情形。

　　其次，關(guān)于拆遷補償款的取得：原告進行實際問題已經(jīng)取得該房屋的所有權(quán)，但由于我國現(xiàn)行相關(guān)法律對不動產(chǎn)所有權(quán)可以采取登記管理制度，原告受限于現(xiàn)行國家法律政策法規(guī)明確規(guī)定而無法辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，從而能夠使其發(fā)展無法通過對外直接行使買賣、抵押等處分所有權(quán)的權(quán)利，但這不影響原告向合同相對人即被告主張學(xué)習(xí)有關(guān)非須經(jīng)權(quán)屬登記才可產(chǎn)生的權(quán)利，其中我們當(dāng)然主要包括了本案所涉及的拆遷補償所產(chǎn)生的實際經(jīng)濟利益。

　　相關(guān)法條

　　《人民中華民國土地管理法》（一九九九年一月一日生效）

　　第六十三條農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)，但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，除非因破產(chǎn)、兼并等原因，土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓。

　　實務(wù)分析

　　宅基地上房屋買賣所產(chǎn)生的法律關(guān)系在法律適用上始終存在一個矛盾：房屋未被拆遷時，無法進行產(chǎn)權(quán)登記，而一旦房屋被拆遷，原有的產(chǎn)權(quán)客體不存在，即無法對房屋的權(quán)屬確認提起訴訟，導(dǎo)致很多有爭議的權(quán)利人選擇對合同效力提起訴訟。但根據(jù)《最高人民法院第九次民商事審判工作會議紀要》精神，確認合同效力的訴訟，人民法院不應(yīng)受理，因為合同自然推定有效，因合同產(chǎn)生的糾紛應(yīng)當(dāng)針對有爭議的權(quán)利客體或者合同效力的瑕疵提起。雖然本文引用的判決形成于《人民九分鐘》頒布之前，但合同效力不應(yīng)通過確認之訴予以積極確認的程序法理論一直是主流觀點。筆者認為，本文引用蓬江區(qū)人民法院的判例來確定確認合同效力的突破口是合理的。究其原因，我國物權(quán)法對物權(quán)變動采取的是 "公示生效"的立場，但對宅基地上的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移卻沒有給出適當(dāng)?shù)牡怯浄椒āＭ瑫r，由于拆遷補償?shù)牧x務(wù)人為當(dāng)?shù)卣牟疬w辦，且最高法院在給浙江省高級人民法院的復(fù)函中明確表示此類糾紛不屬于人民法院民事訴訟的受案范圍，爭議權(quán)利人很難就支付拆遷補償款提起訴訟。如果在這類案件中頑固拒絕接受積極確認合同效力的訴訟，將會實質(zhì)性地堵塞爭議權(quán)利人的維權(quán)路徑。

　　本文援引判例涉爭實體法律關(guān)系主要為張立峰與黃發(fā)達之間關(guān)于案涉宅基地上房產(chǎn)買賣合同的效力問題，浙江高院曾在一文件中認為不宜對此類合同的效力作出評價，其所謂不予評價乃是由于難以把握限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的政策性因素。在當(dāng)前“舊村改造”和部分地區(qū)“合村并居”的大背景下，如認定宅基地上房產(chǎn)買賣合同因違反法律的強制性規(guī)定無效，則因不動產(chǎn)升級或合村并居等產(chǎn)生的利益房屋買受人將難以取得相應(yīng)的補償款，甚至可以在舊村改造與合村并居相關(guān)規(guī)定出臺后冠冕堂皇地否定此前簽訂的買賣合同，顯與誠實信用原則相背離。本文所引用案例中，法院認為原被告雙方簽訂案涉宅基地上房產(chǎn)買賣合同時《土地管理法》關(guān)于禁止宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定尚未頒行，故土地管理法中的禁止性規(guī)定不應(yīng)成為無效事由。同時又基于誠實信用原則等對該合同效力予以認可。

　　筆者同意本文引用的案例立場，但也認為法官的觀點過于激進，為了充分考慮宅基地使用權(quán)的特殊屬性： 這是我國多次土地改革最終給予農(nóng)民的根源，在沒有集體組織成員的情況下，對宅基地房地產(chǎn)銷售合同效力的評估可能存在一定的政策風(fēng)險。可以考慮超越買賣合同的有效性直接對拆遷利益作出判斷。

　　征地拆遷法律糾紛不同于民事、刑事訴訟，因為它會涉及一家老小以后的生計問題，如果您正在被拆遷問題搞得焦躁不已或有拆遷問題要咨詢，歡迎您咨詢上海拆遷律師。