在解決房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的司法實(shí)踐中，首先要確定的問(wèn)題是合同的效力。上海房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同律師將根據(jù)以下案例，梳理以下情形對(duì)合同效力的影響。

　　一、配偶一方處置夫妻共有的房屋

　　市中級(jí)人民法院的意見(jiàn)是，夫妻對(duì)共同財(cái)產(chǎn)享有平等的處分權(quán)。不參與出售房屋的配偶，如果在出售房屋后10年內(nèi)沒(méi)有提出反對(duì)意見(jiàn)，則不能被推定為不知情。賣(mài)方與第三人簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，應(yīng)當(dāng)有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議履行各自的義務(wù)。

　　二、借名購(gòu)買(mǎi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)適用房

　　市中院的意見(jiàn)為，經(jīng)濟(jì)適用房在性質(zhì)上屬于向低收入住房問(wèn)題困難家庭進(jìn)行出售的具有重要保障企業(yè)性質(zhì)的政策性住房，對(duì)于自己購(gòu)買(mǎi)人是否需要具備購(gòu)房資格有嚴(yán)格的審查和公示程序，在限制中國(guó)上市公司交易活動(dòng)期間屬于一個(gè)限制流通物。

　　如果可以允許未取得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)適用房資格的當(dāng)事人受讓購(gòu)房資格，既與國(guó)家制定和推行保障性住房的政策研究目的相悖，也損害了廣大潛在發(fā)展符合人們購(gòu)買(mǎi)服務(wù)保障性住房資格群眾的利益。國(guó)家開(kāi)始實(shí)行有效保障性住房建設(shè)制度，是基于網(wǎng)絡(luò)公共教育政策的考慮，政府限定銷(xiāo)售商品價(jià)格和對(duì)象，以保本微利的方式能夠保證整個(gè)城市低收入者和住房困難者實(shí)現(xiàn)其住房質(zhì)量要求，因此不符合生活條件影響的人選擇購(gòu)買(mǎi)或者直接使用技術(shù)經(jīng)濟(jì)適用房，客觀上損害了其他方面符合購(gòu)房條件人的購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是損害人類(lèi)社會(huì)主義公共文化利益的行為，故一審法院認(rèn)定借名關(guān)系無(wú)效與法有據(jù)。

　　市中院的意見(jiàn)為，借名人違反國(guó)家相關(guān)法律政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買(mǎi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展適用我國(guó)住房等政策性風(fēng)險(xiǎn)保障個(gè)人住房，并登記在他人名下，借名人文化主張進(jìn)行確認(rèn)自己房屋歸其所有或者可以依據(jù)企業(yè)雙方信息之間的約定時(shí)間要求登

　　記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予提供支持。本案訴爭(zhēng)房屋為限價(jià)商品房，屬于中國(guó)政策性資金保障人民住房，且原購(gòu)房合同是2009年8月28日，故石X與王X之間借名買(mǎi)房的口頭協(xié)議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

　　三、買(mǎi)賣(mài)未取得預(yù)售許可證相關(guān)審批手續(xù)的房屋

　　市中院認(rèn)為，公民的合法權(quán)益受法律保護(hù)。 根據(jù)調(diào)查事實(shí)，林X與趙X簽署的《分期付款協(xié)議》規(guī)定，林X將將所涉及房屋的產(chǎn)權(quán)一次性轉(zhuǎn)讓給趙X。 由于協(xié)議轉(zhuǎn)讓涉及的房屋尚未辦理預(yù)售許可相關(guān)審批手續(xù)，無(wú)法掛牌交易，雙方簽訂的《分期付款協(xié)議》違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，無(wú)效。

　　四、訴訟過(guò)程中出售訴訟涉及的房屋

　　市中院意見(jiàn)為，房屋信息買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)行為發(fā)生在秦X與曲X就涉訟房屋可以進(jìn)行分析訴訟活動(dòng)期間，且曲X借故拖延開(kāi)庭并進(jìn)行相關(guān)企業(yè)買(mǎi)賣(mài)及過(guò)戶(hù)，其顯具規(guī)避這些法律的故意。其次，曲X與鄭X間房屋成交產(chǎn)品價(jià)格水平明顯顯著低于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及價(jià)格

　　，且鄭X在明知涉訟房屋需要有人認(rèn)為居住的情況下，未看房即直接通過(guò)簽訂勞動(dòng)合同、即時(shí)過(guò)戶(hù)卻未予入住，有違我們通常包括交易管理習(xí)慣，故難以得到認(rèn)定其在交易發(fā)展過(guò)程中系善意取得第三人。綜上，曲X與鄭X惡意串通簽訂2009年11月12日合同，該合同內(nèi)容應(yīng)為無(wú)效。

　　四、作為繼承財(cái)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)不可分割的房屋

　　市中院的意見(jiàn)為，201號(hào)房屋系吳×3與韓×婚姻家庭關(guān)系發(fā)展存續(xù)期間購(gòu)得，系夫妻雙方共同管理財(cái)產(chǎn)，就此本案當(dāng)事人均無(wú)爭(zhēng)議。根據(jù)《中華民族人民民主共和國(guó)繼承法》相關(guān)法律規(guī)定，韓×死亡時(shí)，繼承中國(guó)開(kāi)始，201號(hào)房屋的50％屬于吳×3個(gè)

　　人信息所有，另50％系韓×之遺產(chǎn)，在其未留有合法合理有效遺囑的前提下，該部分公司財(cái)產(chǎn)由其全部通過(guò)法定繼承人我們共同努力繼承。韓×死亡后，其繼承人未對(duì)其在201號(hào)房屋中享有的份額不斷進(jìn)行分析處理，遺產(chǎn)保護(hù)處于一個(gè)共有精神狀態(tài)。吳×3、吳×1在明知上述這些事實(shí)的情況下需要簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)交易合同，事前未征得全體員工法定繼承人同意，事后未取得社會(huì)全體法定繼承人的追認(rèn)，因此系統(tǒng)構(gòu)成惡意串通，損害我國(guó)其他文化繼承人的合法用戶(hù)權(quán)益，二人相互之間是否簽訂的存量房屋買(mǎi)賣(mài)勞動(dòng)合同和買(mǎi)賣(mài)201號(hào)房屋的行為都是無(wú)效。

　　在上述第二至第五案件中，由于惡意串通損害第三人利益，或者由于違反國(guó)家有關(guān)政策，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。 上海房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同律師建議購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，應(yīng)盡可能充分了解房屋情況，并盡可能進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并本著誠(chéng)信原則購(gòu)房。

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