在實(shí)踐中怎么解決住改非的實(shí)際補(bǔ)償問(wèn)題，如何運(yùn)用相關(guān)的法律法規(guī)在實(shí)踐中解決住改非的實(shí)際補(bǔ)償問(wèn)題呢？一般來(lái)說(shuō)通常是有4種補(bǔ)償方式。

　　方式一、按照實(shí)際用途予以補(bǔ)償，按照商業(yè)用房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。對(duì)此有嚴(yán)格的要求，被征收人需要提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照，營(yíng)業(yè)執(zhí)照記載的地址和被拆遷的房屋地址是一致的。

　　然后有完稅證明，在實(shí)踐中往往用于經(jīng)營(yíng)的時(shí)候不太完善，所以，如果有營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記的地址和實(shí)際的地址都是用于經(jīng)營(yíng)，也能夠出具完稅證明的，往往這種情況下，直接按照商業(yè)用房給予補(bǔ)償。

　　方式二、還是按照原來(lái)房屋登記的性質(zhì)，住房的性質(zhì)給予補(bǔ)償，有停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償可以是按照房屋的面積一定的比例計(jì)算，也可以給出一段期限的，比如說(shuō)6個(gè)月、8個(gè)月的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，這個(gè)也是體現(xiàn)了住改非把住房改為商業(yè)用房的性質(zhì)，這個(gè)方式也是比較常用的。

　　方式三、補(bǔ)償是參考住宅房屋的價(jià)值和非住宅房屋價(jià)值金額的均價(jià)，介于住房和商業(yè)用房中間的標(biāo)準(zhǔn)，取一個(gè)均價(jià)來(lái)給予補(bǔ)償。這個(gè)方式也是比較常用的一種，在用這種方式的時(shí)候，所提交的證據(jù)，也是參考著方式一需要提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、完稅證明，也是要求實(shí)際予以經(jīng)營(yíng)。

　　方式四、比較特殊一些，我們平常見的一樓是用于商業(yè)住房，二樓三樓還是用于住宅的。這樣它是要區(qū)分，部分按照商業(yè)用途的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，二樓三樓用于住宅的，其實(shí)還是按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償，也是一個(gè)比較客觀合法合理的標(biāo)準(zhǔn)。

　　希望通過(guò)上述律師的講解，大家都可以作為參考，也要結(jié)合拆遷的項(xiàng)目和拆遷的政策，解決好住改非的實(shí)際問(wèn)題。

　　補(bǔ)償不合理咋辦

　　如果對(duì)安置補(bǔ)償有異議，可以怎么做呢？根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，被征收人可以在收到征收決定、征收補(bǔ)償決定等具體行政行為的60日內(nèi)提起行政復(fù)議，6個(gè)月內(nèi)提起行政訴訟。如果房子被強(qiáng)拆，要在知道強(qiáng)拆之日的6個(gè)月內(nèi)提起訴訟。

　　停產(chǎn)停業(yè)損失，是指因房屋征收而造成企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)暫停或者終止而產(chǎn)生的損失，

        那么，在企業(yè)拆遷過(guò)程中，造成的停產(chǎn)停業(yè)損失該怎么計(jì)算呢？

　　01按被征收房屋面積計(jì)算

　　這種計(jì)算方法以被征收房屋的面積為主要考慮因素，結(jié)合被征收房屋所在地段和使用性質(zhì)等因素，根據(jù)法律規(guī)定或雙方協(xié)商好的每平方米補(bǔ)償價(jià)格，一次性或者按月給予補(bǔ)償。如四川省的規(guī)定便是按月計(jì)算，而北京則是一次性給予綜合補(bǔ)助費(fèi)。

　　實(shí)踐中，被征收房屋的面積是以建筑面積為準(zhǔn)，還是以實(shí)際的經(jīng)營(yíng)面積為準(zhǔn)，這個(gè)問(wèn)題有待拆遷雙方的協(xié)商；實(shí)際廠房面積是否等于建筑面積，依然存有爭(zhēng)議。

　　02按被拆遷房屋總價(jià)值的一定比例計(jì)算

　　在產(chǎn)權(quán)置換的前提下，按被拆遷房屋總價(jià)值的一定比例計(jì)算。停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償對(duì)象只包括非住宅用房，而非住宅用房又分為營(yíng)業(yè)用房和非營(yíng)業(yè)用房。一般而言，營(yíng)業(yè)用房的補(bǔ)償比例要高于非營(yíng)業(yè)用房。營(yíng)業(yè)用房又稱商業(yè)用房，俗稱商鋪，比如各類商店、旅社、寫字樓等；非營(yíng)業(yè)用房是住宅用房和營(yíng)業(yè)用房之外的，比如公共場(chǎng)所用房、醫(yī)院和學(xué)校等。

　　例如，《南京市征地房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》規(guī)定，拆遷非住宅房屋造成停業(yè)，屬于營(yíng)業(yè)用房的，應(yīng)給予不超過(guò)拆遷補(bǔ)償款8%的補(bǔ)償;屬于非營(yíng)業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)給予不超過(guò)拆遷補(bǔ)償款5%的補(bǔ)償。

　　03雙方協(xié)商確定，或按評(píng)估結(jié)果補(bǔ)償

　　由拆遷雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成按評(píng)估結(jié)果補(bǔ)償。即因房屋征收造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，可以由拆遷雙方協(xié)商確定補(bǔ)償數(shù)額，在無(wú)法達(dá)成一致意見的情況下，可以委托第三方中介機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估，評(píng)估結(jié)果即是最終的補(bǔ)償依據(jù)。

　　如果通過(guò)協(xié)商方式確定，靈活性較大，停產(chǎn)期限內(nèi)直接利潤(rùn)損失以及停產(chǎn)造成的違約損失、企業(yè)在停產(chǎn)期限內(nèi)的可得預(yù)期利潤(rùn)損失、企業(yè)前期貸款在停產(chǎn)期限內(nèi)形成的財(cái)務(wù)成本等可能遭受的損失都可以協(xié)商補(bǔ)償。應(yīng)注意，人員安置遣散費(fèi)不屬于停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)姆秶擁?xiàng)費(fèi)用只出現(xiàn)在國(guó)營(yíng)企業(yè)和集體所有制企業(yè)當(dāng)中，一般中小企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)是沒有的。

　　如果通過(guò)評(píng)估方式確定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，具體計(jì)算公式為：停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)=（用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的非住宅房屋的月租金+月凈利潤(rùn)*修正系數(shù)+員工月生活補(bǔ)助）*停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限。

　　04按營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)等指標(biāo)補(bǔ)償預(yù)期收入

　　這種方法一般按照停產(chǎn)停業(yè)前幾個(gè)月的平均營(yíng)業(yè)額的一定比例計(jì)算，或者停產(chǎn)停業(yè)前某一段時(shí)間的稅后平均利潤(rùn)的某一比例等方式計(jì)算。

　　例如，深圳規(guī)定，拆遷合法經(jīng)營(yíng)性房屋引起停產(chǎn)停業(yè)的，能依據(jù)完稅證明提供利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)的，給予3個(gè)月稅后利潤(rùn)補(bǔ)償；不能提供利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)的，按照上年度同行業(yè)月平均稅后利潤(rùn)額計(jì)算或者按照同類房屋市場(chǎng)租金，給予3個(gè)月的補(bǔ)償。

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