摘要：根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)重大事務(wù)的權(quán)利，如變賣(mài)夫妻共同房產(chǎn)，均得由配偶共同決定處理，任何一方不得擅自處分。那么夫妻一方擅自處分共有房怎么辦?下文上海經(jīng)驗(yàn)豐富的房產(chǎn)律師為您詳細(xì)講述。

　　1、房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，且房屋所有權(quán)證書(shū)上明確登記的權(quán)利人為夫妻兩個(gè)人，夫妻一方與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的;

　　房屋所有權(quán)證書(shū)登記為夫妻兩個(gè)人的名字，該房屋即為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，夫妻一方未經(jīng)另一方同意，單獨(dú)與第三人簽訂合同的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持”可以看出，出賣(mài)人無(wú)權(quán)處分標(biāo)的物不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。這是因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)合同為債權(quán)，而房屋的所有權(quán)為物權(quán)，這是兩個(gè)權(quán)利體系。此時(shí)，房屋的所有權(quán)仍為夫妻二人共同擁有，但是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第二款“出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”，房屋的買(mǎi)受人可基于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償。

　　2、房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但房屋所有權(quán)證書(shū)上明確登記的權(quán)利人為夫或妻一方，登記權(quán)利人與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，第三方支付合理對(duì)價(jià)，并且已經(jīng)辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)的;

　　對(duì)于該房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，一般認(rèn)為若買(mǎi)受人受讓該房屋是善意(指不知情)且支付了合理對(duì)價(jià)，并已經(jīng)實(shí)際辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)的前提下，應(yīng)當(dāng)保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，合同應(yīng)認(rèn)定為有效。這就是法律上所謂的善意取得制度。這時(shí)候，構(gòu)成對(duì)于其他共有人的損失，應(yīng)當(dāng)由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。

　　3、房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但房屋所有權(quán)證書(shū)上明確登記的權(quán)利人為夫或妻一方，登記權(quán)利人與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，第三方支付合理對(duì)價(jià)，但雙方尚未辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的。

　　該種情況比較復(fù)雜，涉及一些實(shí)踐中具體可能出現(xiàn)的情況。例如，如果該第三人已經(jīng)長(zhǎng)期在該房屋內(nèi)居住，而且有足夠的證據(jù)證明房屋的另一個(gè)所有人知情且長(zhǎng)時(shí)間未提出異議，在實(shí)際操作中，該房屋就有可能被判給第三人。但也不盡然，要具體情況，具體分析。

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