廣州合同法律師以案說法講解合同糾紛的相關(guān)問題
代理被告人王調(diào)解合同糾紛一案。原告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司訴稱，其與被告王簽訂了居間合同，其為兩個(gè)月的獨(dú)家代理。原告找到買方并通知被告王。王某已將房屋出售給他人，構(gòu)成違約，要求被告王某承擔(dān)違約金12萬元，返還定金200元。那么對于相關(guān)情況你了解多少呢？接下來和廣州合同法律師一起看看吧。
被告抗辯，合同管理沒有一個(gè)原告違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，且與200元定金可以要求我們主張12萬元違約金，違約金過高。
經(jīng)審理，法院認(rèn)為，作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，以200元定金獲得兩個(gè)月的獨(dú)家經(jīng)營權(quán)不合理，200元至12萬元的差距太大，不合理。 被告王姓被要求承擔(dān)7000元的違約金。
原告上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司訴被告王某中介合同糾紛案，法院受理，依法組成合議庭，舉行公開聽證會。原告上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總代理莫某和被告總代理周清華出庭參加訴訟。案子已經(jīng)結(jié)了。
原告上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司訴稱，2016年4月5日，原被告簽訂房地產(chǎn)合同及買賣協(xié)議，約定被告委托原告出售位于號的房屋。上海市寶山區(qū)××巷×路，獨(dú)家委托期限至2016年6月5日。當(dāng)月，原告找到一位客戶，愿意以高于還款協(xié)議規(guī)定的價(jià)格購買該房屋。但是被告告訴我房子已經(jīng)賣了。原告認(rèn)為，被告的行為違反了雙方的銷售協(xié)議，導(dǎo)致原告無法獲得中介報(bào)酬。顧起訴要求被告按照約定承擔(dān)違約金12萬元，并返還定金200元給原告。
被告王某辯稱，其于2016年3月訂購了其他企業(yè)房屋，故急于出售×路住房，3月13日就收取了原告的200元定金，但該協(xié)議的你具體研究內(nèi)容進(jìn)行主要通過約定了被告的義務(wù)，對于一個(gè)原告以及如何的具體要求履行居間義務(wù)教育沒有我們詳細(xì)約定，更沒有約定原告的違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。
在原告包銷期間，未能形成積極學(xué)習(xí)帶來一種有效提高客戶，被告反復(fù)出催促蔡更換了業(yè)務(wù)員，原告可以認(rèn)為學(xué)生雙方經(jīng)濟(jì)合同應(yīng)認(rèn)定為無效，如果人民法院認(rèn)定勞動合同管理有效，則約定的被告承擔(dān)的違約金明顯降低過高，根據(jù)本案實(shí)際工作情況，被告是否愿意返還200元定金，另支付4,000元?jiǎng)趧?wù)報(bào)酬，不同原告關(guān)于違約金的訴訟服務(wù)請求。
經(jīng)過審理，被告于2016年3月13日簽署了一攬子銷售首付款收據(jù)，聲明已收到原告首付款200元。2016年4月5日，原被告就該房產(chǎn)簽訂了合同銷售協(xié)議，甲方（被告）委托乙方（原告）以400萬元的委托價(jià)格出售該房產(chǎn)。
乙方應(yīng)于簽訂本協(xié)議之日向甲方支付200元銷售保證金。 本協(xié)議約定，甲方確認(rèn)乙方為唯一的代理委托，期限自簽署之日起2個(gè)月。
在上述委托期限內(nèi)，甲方不再委托乙方以外的任何第三方完成本合同約定的委托事項(xiàng)，或以其他方式完成本合同約定的委托事項(xiàng)，否則，甲方承擔(dān)一次性退還保證金的責(zé)任，并按委托方價(jià)格的3%支付違約金。2016年4月19日，被告通過精英房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與外地人簽訂上海房地產(chǎn)銷售合同，將上述房屋出售給外地人。
以上這些事實(shí)，有原告可以提供的承保管理協(xié)議、定金收據(jù)，被告公司提供的上海市房地產(chǎn)市場買賣合同及雙方對于當(dāng)事人的陳述等證據(jù)予以研究證明，經(jīng)庭審指針，本院予以認(rèn)定。
本院認(rèn)為，本案被告于3月13日收到200元定金，并于4月5日簽署了合同銷售協(xié)議，說明該協(xié)議大體上是雙方的真實(shí)意圖，合法有效。 不管被告有什么樣的無助，單獨(dú)出售房子顯然是違反合同的。
本案爭議的焦點(diǎn)是如何確定被告的違約責(zé)任。原告是一家專業(yè)的房屋買賣中介機(jī)構(gòu)，熟悉市場情況，熟悉商業(yè)慣例，面對節(jié)假日劇烈波動期間急于出售房屋的普通客戶。
200元的費(fèi)用與被告違反合同應(yīng)承擔(dān)的12萬元的費(fèi)用不同。 根據(jù)本案的實(shí)際情況，法院決定被告除收取200元押金外，還應(yīng)收取7000元違約金。 據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十一條第一款、第一百一十四條的規(guī)定，判決如下：
一、被告王于本判決生效之日起15日內(nèi)將保證金200元返還上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司；
二、被告王某于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告上海某房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限責(zé)任公司進(jìn)行支付以及違約金7,000元。
在本判決指定的期間內(nèi)不履行給付金錢義務(wù)的，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2704元，公告費(fèi)260元，共計(jì)2964元，由原被告過半數(shù)承擔(dān)。
對本判決不服的，可以自判決送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本法院提出上訴，并向上海市第二中級人民法院提起上訴。
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