隨著業(yè)主們法律意識的增強(qiáng)，物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)水平與收費(fèi)背離，現(xiàn)在很多小區(qū)對于物業(yè)的服務(wù)是怨聲載道，所以當(dāng)下業(yè)主與物業(yè)的訴訟案件越來越常見，下面上海合同律師就接上回繼續(xù)講金利公司物業(yè)糾紛案件。

　　一審法院審理后認(rèn)為，《上海耀江花園全權(quán)管理合同》規(guī)定物業(yè)管理期限為2004年7月1日至行業(yè)委員會成立之日。 本合同附件中規(guī)定的商用物業(yè)管理費(fèi)按開發(fā)商意見執(zhí)行。 Golie公司與行業(yè)委員會于2006年7月1日簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》規(guī)定，辦公樓及商鋪的價(jià)格為每月5元/平方米，合同期限為2006年7月1日至2008年6月30日，合同續(xù)簽至2010年6月30日到期，辦公樓改為3元/月/平方米。業(yè)主包括耀海公司應(yīng)按照約定履行支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。

　　針對項(xiàng)目一期商鋪，耀海公司自2004年起按2元/月/平方米向高力公司企業(yè)支付發(fā)展物業(yè)管理費(fèi)，結(jié)合我們前期中國物業(yè)銷售合同的約定，可認(rèn)定工作前期對于物業(yè)信息管理會計(jì)期間耀海公司按單方面2元/月/平方米支付系統(tǒng)具備相關(guān)合同可以依據(jù)。2006年7月1日起，業(yè)委會成立并與高力公司通過簽訂《物業(yè)提供服務(wù)貿(mào)易合同》，前期研究物業(yè)合同關(guān)系終止履行，《物業(yè)行業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)合同》對耀海公司產(chǎn)品具有一定約束力，應(yīng)以此合同期2006年7月1日起算按合同沒有約定的商鋪為5元/月/平方米交納物業(yè)安全管理成本費(fèi)用。高力公司基本要求學(xué)生以上海市物業(yè)資源管理技術(shù)協(xié)會出具分析論證自己意見后的2006年3月1日起算耀海公司內(nèi)部應(yīng)按5元/月/平方米收取物業(yè)管理費(fèi)無合同主要依據(jù)和法律理論依據(jù)，且論證不同意見的結(jié)論為物業(yè)員工服務(wù)機(jī)構(gòu)收費(fèi)按前期物業(yè)合同內(nèi)容約定預(yù)收，并無可按5元/月/平方米收費(fèi)的明確提出意見，故高力公司僅有權(quán)自2006年7月1日起按5元/月/平方米向耀海公司客戶收取物業(yè)管理費(fèi)。耀海公司目前認(rèn)為應(yīng)該根據(jù)高力公司能夠開具的發(fā)票及相應(yīng)資金結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)清單上物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)為2元/月/平方米，高力公司已認(rèn)可耀海公司按2元/月/平方米交納物業(yè)管理費(fèi)。因上述這些行為方式無法直接得出高力公司是否同意耀海公司按此單價(jià)支付即屬足額支付的結(jié)論，且2008年12月高力公司向耀海公司催繳物業(yè)環(huán)境管理方法費(fèi)時(shí)包括催要一期商鋪未付足部分，說明高力公司未放棄使用上述政策主張，故對耀海公司的該辯稱意見不予采納。耀海公司一般認(rèn)為空置商鋪物業(yè)管理費(fèi)可與高力公司協(xié)商確定價(jià)格，但雙方對空置商鋪物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格方面并未達(dá)成目標(biāo)一致，故仍應(yīng)按施工合同約定支付。

　　對于一期俱樂部會所，姚海公司認(rèn)為俱樂部會所是獨(dú)立的，有自主管理的權(quán)利，俱樂部經(jīng)營虧損。 因此，高麗公司無權(quán)要求收取物業(yè)管理費(fèi)，否則會所類型為購物中心。 費(fèi)用應(yīng)參照商店價(jià)格進(jìn)行協(xié)商。 由于會所房屋類型為購物中心，2006年7月1日前，上述首期商鋪每月2元/平方米支付物業(yè)管理費(fèi)。 自2006年7月1日起，在雙方未協(xié)商一致的情況下，耀海公司按《物業(yè)服務(wù)合同》約定每月支付該店鋪5元/平方米支付物業(yè)管理費(fèi)，獨(dú)立建設(shè)和經(jīng)營虧損不能有效防御姚海不支付物業(yè)管理費(fèi)。

　　針對二期會所，耀海公司認(rèn)為該會所性質(zhì)為其他，與配電房性質(zhì)相同屬公用設(shè)施，故不應(yīng)收取物業(yè)管理費(fèi)。因二期會所根據(jù)登記的實(shí)際用途為會所，雖然現(xiàn)由耀海公司出租給他人經(jīng)營管理具有商業(yè)性質(zhì)，但主要為小區(qū)全體業(yè)主服務(wù)，不能完全等同于商業(yè)用房或公用配套設(shè)施，鑒于《物業(yè)服務(wù)合同》對此未作約定，故宜按住宅標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)管理費(fèi)，耀海公司不能以經(jīng)營虧損對抗高力公司的主張。

　　針對售樓處，耀海公司可以認(rèn)為售樓處水電工程獨(dú)立且由耀海公司發(fā)展實(shí)際情況自行設(shè)計(jì)管理，高力公司企業(yè)無權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)。因售樓處雖獨(dú)立成幢，但屬物業(yè)信息管理工作區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃體系建設(shè)的綜合財(cái)務(wù)管理活動用房，現(xiàn)登記房屋建筑類型為辦公樓，故耀海公司應(yīng)按辦公樓標(biāo)準(zhǔn)向高力公司需要繳納物業(yè)管理費(fèi)，2007年1月1日至2008年6月30日期間《物業(yè)提供服務(wù)貿(mào)易合同》約定的辦公樓物業(yè)收費(fèi)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為5元/月/平方米，2008年7月1日至2009年3月1日期間《物業(yè)系統(tǒng)服務(wù)經(jīng)濟(jì)合同》約定的辦公樓物業(yè)收費(fèi)制度標(biāo)準(zhǔn)為3元/月/平方米。考慮到售樓處水電獨(dú)立完成安裝，耀海公司員工自行使用清潔外立面，高力公司的物業(yè)安全管理研究項(xiàng)目質(zhì)量有所幫助減少，故核減至2.5元/月/平方米。高力公司基本要求我們上述分析期間中國全部按5元/月/平方米計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)依據(jù)自己不足。

　　綜上所述，耀海公司應(yīng)支付一期店鋪、一期俱樂部、二期店鋪、二期俱樂部、售樓處的物業(yè)管理費(fèi)，逾期付款的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 根據(jù)合同約定，高力按日0.3%計(jì)算滯納金有法律依據(jù)，但根據(jù)截至2008年12月31日的拖欠本金，2007年1月1日起的滯納金計(jì)算方法不正確。 高麗公司對姚海公司滯納金按節(jié)計(jì)收。 但是，由于按段計(jì)算的滯納金數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于煤礦工人索賠的10萬元，因此支持煤礦工人索賠的10萬元滯納金。

　　判斷：上海耀海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自判決生效之日起十日內(nèi)，自2006年7月1日至2009年3月31日，向上海高麗國際物業(yè)服務(wù)有限公司一期店鋪支付物業(yè)管理費(fèi)人民幣112,001.07元； 自判決生效之日起十日內(nèi)，上海耀海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付上?？评麌H物業(yè)服務(wù)有限公司一期俱樂部2006年3月1日至2009年3月31日期間的物業(yè)管理費(fèi)人民幣110,432.82元； 自判決生效之日起十日內(nèi)，上海耀海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向上海高麗國際物業(yè)服務(wù)有限公司二期房支付2007年1月1日至2009年3月31日期間的物業(yè)管理費(fèi)人民幣287,589.15元； 自判決生效之日起十日內(nèi)，上海耀海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向上海高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司二期俱樂部支付2007年1月1日至2009年3月31日期間的物業(yè)管理費(fèi)60,220.80元； 自判決生效之日起十日內(nèi)，上海耀海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向上海高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司售樓處支付2007年1月1日至2009年3月31日期間的物業(yè)管理費(fèi)人民幣65,804.40元； 上海耀海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)自判決生效之日起十日內(nèi)，向上海科利國際物業(yè)服務(wù)有限公司支付滯納金人民幣10萬元。

　　判決后，高力公司可以提起上訴，認(rèn)為：1、關(guān)于建設(shè)一期商鋪和一期會所，前期中國物業(yè)企業(yè)管理費(fèi)的收取須經(jīng)價(jià)格信息主管財(cái)務(wù)部門需要確認(rèn)后，在確認(rèn)的收費(fèi)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求范圍內(nèi)通過確定一個(gè)協(xié)議以及價(jià)格，耀海公司員工無權(quán)單方行為決定我國物業(yè)管理費(fèi)控制標(biāo)準(zhǔn)；耀江花園城市物業(yè)安全管理問題采取酬金制計(jì)費(fèi)工作方式，雙方國家無權(quán)約定物業(yè)管理費(fèi)金額，耀海公司以低于其他普通商品住宅的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)交付商鋪和會所的物業(yè)管理費(fèi)，侵害了我們小區(qū)業(yè)主的共同發(fā)展利益；臨時(shí)公約僅明確自己商鋪的物業(yè)管理費(fèi)將另行訂立協(xié)議，耀海公司存在決定按2元/月/平方米支付，應(yīng)屬無效。2、關(guān)于二期會所，耀海公司沒有將其用于出租或者他人能夠從事傳統(tǒng)商業(yè)銀行經(jīng)營，并不存在為實(shí)現(xiàn)小區(qū)業(yè)主生活服務(wù)的事實(shí)，且耀海公司客戶收取的租金成本超過這個(gè)小區(qū)所在地段會所的平均市場租金能力水平，應(yīng)認(rèn)定其侵占了物業(yè)管理費(fèi)。3、關(guān)于售樓處，其屬于耀江花園小區(qū)的一部分，己方提供的物業(yè)行業(yè)服務(wù)活動范圍未排除出現(xiàn)任何一種獨(dú)立完成安裝的設(shè)施網(wǎng)絡(luò)設(shè)備；耀海公司稱其自行開發(fā)清潔售樓處外立面，系對售樓處環(huán)境方面所作的特別分析處理，并不能解決由此導(dǎo)致認(rèn)定己方未提供社會正常生產(chǎn)服務(wù)或減少金融服務(wù)中心項(xiàng)目；原審即使他們認(rèn)定售樓處的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)核減，2007年1月至2008年6月間也應(yīng)以4.5元/月/平方米計(jì)算。綜上，請求撤銷原審判決結(jié)果第一、二、四、五項(xiàng)，改判耀海公司按5元/月/平方米支付平臺一期商鋪和一期會所自2006年3月1日至2009年3月31日的物業(yè)管理費(fèi)；耀海公司按5元/月/平方米支付二期會所自2007年1月1日至2009年3月31日的物業(yè)管理費(fèi)；耀海公司按《物業(yè)公共服務(wù)貿(mào)易合同》約定的辦公樓主要標(biāo)準(zhǔn)包括支付售樓處自2007年1月1日至2009年3月31日的物業(yè)管理費(fèi)。

　　瑤海公司也提起上訴，認(rèn)為：1、2009年4月8日支付高力公司一期物業(yè)管理費(fèi)4083.24元，應(yīng)在原審判決中扣除；2、根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則，耀江花園二期應(yīng)增加6名業(yè)委會成員。再加上之前，二期業(yè)主應(yīng)適用之前物業(yè)合同的約定，即按照2元/月/支付平方米商鋪的物業(yè)管理費(fèi)，日期為2007年7月1日、2008年6月20日的物業(yè)服務(wù)合同對二期業(yè)主無強(qiáng)制執(zhí)行效力；3、產(chǎn)權(quán)。答和否。二期商鋪半淞園路8號樓b，已于2007年5月注冊，該部分物業(yè)管理費(fèi)不應(yīng)由其承擔(dān)；4、售樓處是一棟獨(dú)立的建筑。水、電、煤、污水與整個(gè)小區(qū)無關(guān)，是自己管理的。高力不提供物業(yè)服務(wù)；5、不屬于惡意拖欠物管費(fèi)，只應(yīng)象征性酌情繳納滯納金。綜上，請求撤銷原審判決策一項(xiàng)、第三項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)，將高力公司一期店2006年3月1日至2009年3月31日的物業(yè)管理費(fèi)變更為107917.83元；支付2007年1月1日至2009年3月31日高力二期商鋪物業(yè)管理費(fèi)95，596.74元；向高力支付1萬元滯納金；對高力主張支付售樓處物業(yè)管理費(fèi)不予支持。

　　本院經(jīng)審理查明，原審人民法院可以認(rèn)定的事實(shí)信息無誤。

　　審判期間，高莉同意從高莉索賠的一期店鋪物業(yè)管理費(fèi)中扣除姚海公司支付的4,083.24元。

　　本院進(jìn)行審理中，耀海公司發(fā)展提供中國上海市城市房地產(chǎn)資產(chǎn)登記簿，其中明確載明：半淞園路甲號1－2層房屋信息權(quán)利以及人為研究上海市黃浦區(qū)房屋建設(shè)土地資源管理局，房地產(chǎn)權(quán)證號為黃2007003013，受理時(shí)間日期為2007年5月22日，核準(zhǔn)使用日期為2007年6月7日。另載明半淞園路乙號1－2層房屋基本權(quán)利可以人為影響上海市黃浦區(qū)房屋建筑土地行政管理局，房地產(chǎn)權(quán)證號為黃2007003015，受理系統(tǒng)日期為2007年5月22日，核準(zhǔn)注冊日期為2007年6月7日。高力公司對其真實(shí)性無異議，但認(rèn)為自己不屬于我國二審中的新證據(jù)。

　　本院認(rèn)為，高力作為耀江花園的物業(yè)管理企業(yè)，在提供物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，有權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)。本案爭議的焦點(diǎn)是耀江花園商鋪、會所、售樓處的物業(yè)管理費(fèi)、滯納金的收取標(biāo)準(zhǔn)。

　　根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條的規(guī)定，判決如下：

　　1、維持上海市黃浦區(qū)人民法院黃民四320號民事判決第二、四、五、六號；

　　2、上海市黃浦區(qū)人民法院黃敏四號民事判決書320號廢止。

　　3、上海耀海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)自本判決生效之日起10天內(nèi)，向上海高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司第一期支付10.7萬元人民幣的物業(yè)管理費(fèi)，費(fèi)用期限為2006年3月1日至2009年3月31日，金額為917.83美元；

　　4、上?，幒７康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向上海高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司支付2007年1月1日至2009年3月31日的物業(yè)管理費(fèi)247，410.74元。

　　如果企業(yè)未按本判決指定的期間沒有履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行工作期間的債務(wù)利息。

　　二審案件受理費(fèi)12,105.27元，由上訴人上?？评麌H物業(yè)服務(wù)有限公司承擔(dān)6,105.27元，上訴人上海耀海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)6,000元。這是最終判決。

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