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　　在現(xiàn)代都市生活中，擁有一處屬于自己的安樂窩是許多人的夢想。而在上海這樣的大都市，買賣房產(chǎn)更是大多數(shù)人一生中最為重要的一項交易。然而，房產(chǎn)買賣并非簡單的資金交換，它涉及到復(fù)雜的法律和金融知識。作為上海房產(chǎn)律師，我今天將帶大家深入了解什么是買賣房產(chǎn)合同以及如何訂立一份有效的合同，確保你的權(quán)益得到最大化的保障。

　　### 什么是房產(chǎn)買賣合同？

　　房產(chǎn)買賣合同是指房屋所有權(quán)人將其房屋出售給他人，由買受人支付相應(yīng)價款，雙方通過協(xié)商達(dá)成一致意見后簽訂的具有法律效力的協(xié)議。根據(jù)《中華人民共和國民法典》及《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同不僅需要涵蓋買賣雙方的基本信息和房屋的基本情況，還需明確價格、支付方式、交付時間等關(guān)鍵內(nèi)容。

　　### 房產(chǎn)買賣合同的主要條款

　　一份完整的房產(chǎn)買賣合同通常包含以下幾個重要條款：

　　1. **當(dāng)事人信息**：包括買賣雙方的姓名、聯(lián)系方式、住址等基本信息。

　　2. **標(biāo)的物**：詳細(xì)描述房屋的具體信息，如位置、面積、結(jié)構(gòu)、用途等。

　　3. **價格與支付方式**：明確房屋的總價款、支付時間和支付方式（如一次性支付或分期付款）。

　　4. **交付時間**：約定房屋交付的具體日期和條件。

　　5. **權(quán)利擔(dān)保**：賣方應(yīng)保證房屋沒有任何產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，并清除所有抵押權(quán)。

　　6. **違約責(zé)任**：明確違約情形以及相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　7. **爭議解決方式**：約定發(fā)生爭議時是通過仲裁還是訴訟解決。

　　8. **其他事項**：如房屋的保修責(zé)任、物業(yè)管理等。

　　### 如何訂立房產(chǎn)買賣合同

　　訂立房產(chǎn)買賣合同是一項嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ?，以下是具體的步驟和注意事項：

　　#### 1. 確認(rèn)產(chǎn)權(quán)信息

　　在簽訂合同前，買方應(yīng)仔細(xì)核實房產(chǎn)證的真實性以及產(chǎn)權(quán)是否清晰無糾紛?？梢酝ㄟ^房地產(chǎn)管理部門查詢相關(guān)信息，確保賣方對房屋擁有合法的處置權(quán)。

　　#### 2. 協(xié)商合同條款

　　買賣雙方應(yīng)就合同的各項條款進(jìn)行充分協(xié)商，包括但不限于房屋價格、付款方式、交付時間和違約責(zé)任?？梢栽谡胶炗喓贤斑M(jìn)行多輪討論，確保雙方的利益都能得到保障。

　　#### 3. 使用標(biāo)準(zhǔn)合同文本

　　為了確保合同的合法性和完整性，建議使用房地產(chǎn)管理部門提供的標(biāo)準(zhǔn)合同文本。如果有特殊需求，可以在此基礎(chǔ)上進(jìn)行修改和補(bǔ)充，但必須確保所有條款符合法律規(guī)定。

　　#### 4. 簽署合同

　　在確認(rèn)無誤后，買賣雙方應(yīng)在合同上簽字并注明簽署日期。如果有共有人，共有人也需一同簽字。為了提高合同的法律效力，建議在簽署合同時有第三方見證或進(jìn)行公證。

　　#### 5. 備案登記

　　部分地區(qū)要求將買賣合同在房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行備案登記。具體操作可按當(dāng)?shù)匾?guī)定執(zhí)行。

　　### 上海房產(chǎn)律師的作用

　　在上海這個國際大都市，房產(chǎn)交易頻繁且復(fù)雜。一位專業(yè)的上海房產(chǎn)律師可以在多個方面為你提供幫助：

　　- **合同審查**：確保合同條款合法合規(guī)，避免潛在的法律風(fēng)險。

　　- **法律咨詢**：解答你在房產(chǎn)買賣過程中遇到的各種法律問題。

　　- **糾紛解決**：在發(fā)生爭議時，代表你進(jìn)行談判、調(diào)解或訴訟，維護(hù)你的合法權(quán)益。

　　- **產(chǎn)權(quán)調(diào)查**：協(xié)助你核實房屋產(chǎn)權(quán)信息，確保交易安全。

　　### 結(jié)語

　　房產(chǎn)買賣是一項重大的人生決策，涉及到大量的資金和復(fù)雜的法律問題。通過了解房產(chǎn)買賣合同的基本知識和訂立流程，你可以更好地保護(hù)自己的權(quán)益。同時，尋求專業(yè)上海房產(chǎn)律師的幫助，更能為你的交易保駕護(hù)航。希望這篇文章能為你的房產(chǎn)交易提供有價值的參考，祝你在上海的房產(chǎn)買賣順利進(jìn)行！

　　如果我們買房的時候簽訂了合同，那么我們在交易的時候就有了法律上的保障，而房產(chǎn)合同就是合同中最為重要的一部分。房產(chǎn)合同是買賣雙方在交易前或在買賣過程中所簽訂的買賣合同或轉(zhuǎn)讓合同；還包括房屋買賣合同內(nèi)容。如果雙方?jīng)]有訂立合同的話，那么交易就不會進(jìn)行。因此我們在簽訂房產(chǎn)合同時是要仔細(xì)查看合同內(nèi)容，我們才能更好地保障自己的權(quán)益。

　　1、房屋的基本情況

　　房屋的基本情況主要包括該房屋所處位置、建筑層數(shù)、建筑用途、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及使用權(quán)年限等，房屋在房地產(chǎn)管理部門登記注冊后即具有法律效力，也就是說房屋所有人可以對該房屋行使所有權(quán)。其中在簽訂房產(chǎn)合同時要注意，合同中不能只寫名字或?qū)懙刂?。這樣可以防止賣方在后續(xù)交易中出現(xiàn)糾紛。

　　2、房屋的建筑面積

　　房屋的建筑面積是我們購房的重要依據(jù)，也是容易出現(xiàn)糾紛的一個因素。一般來說，建筑面積的計算方法都比較簡單，但如果房屋面積誤差太大，對消費者來說比較不劃算，也不利于房屋的保值。所以消費者在簽訂合同時可以要求開發(fā)商提供房屋面積實測表，并對誤差部分進(jìn)行補(bǔ)償。如果開發(fā)商沒有提供測繪面積表的話，我們在簽合同時應(yīng)該要求開發(fā)商出示測繪面積表，并且還要明確面積誤差由誰承擔(dān)。房屋面積沒有準(zhǔn)確測量的話對購房者來說也很不方便。

　　3、房屋的產(chǎn)權(quán)狀況

　　產(chǎn)權(quán)的有效性直接關(guān)系到交易的順利進(jìn)行。首先是產(chǎn)權(quán)人的身份問題，應(yīng)看其有無資格獲得授權(quán)，取得對該房屋權(quán)利及義務(wù)的授權(quán)；其次是房屋是否具備轉(zhuǎn)讓資格，如屬轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過該房屋所在產(chǎn)權(quán)份額共有人同意，未取得其他共有人同意，則房屋不能轉(zhuǎn)讓。對一些特殊情況也要注意確認(rèn)是否可以辦理過戶。除了了解產(chǎn)權(quán)的有效性以外，還需要確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人與售房人是否為夫妻關(guān)系等。在簽訂房產(chǎn)合同時應(yīng)特別注意確認(rèn)對房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行過戶確認(rèn)的相關(guān)法律文件、費用以及手續(xù)（如契稅、維修基金等）是否已收取并完成相關(guān)手續(xù)或款項如何返還。如果房屋有抵押等情況應(yīng)當(dāng)提前提出異議并妥善處理，以免發(fā)生爭議后產(chǎn)生不必要的麻煩。

　　4、房屋的交付期限及房屋價款

　　房屋的交付期限是指雙方在房屋交付使用時所規(guī)定的期限。一般合同中的房子的交付期限都是自房屋交付使用之日起計算。但是，如果買受人在簽訂合同之前已經(jīng)明確表示不接受該房屋了，那么此時應(yīng)該由出賣人及時地通知買受人到房屋所在地房地產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。另外一個需要注意的就是房屋價款的數(shù)額需要寫清楚，通常房屋價款不包括其他費用。如果購房者買受人認(rèn)為總價不合理的話也可以提出。不過有一些情況需要注意不要寫進(jìn)合同中，如該房屋有裝修裝飾情況的話一定要注明裝修裝飾的價格與約定的房價是否一致。

　　5、其他有關(guān)約定

　　購房者和開發(fā)商在合同中會有很多約定，如預(yù)售證、物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)、貸款條件等，這些約定應(yīng)在合同中加以明確。還有很多其他需要雙方約定的事項，如違約責(zé)任、賠償方式、違約責(zé)任履行期限、定金返還條件、違約金比例、訴訟費用承擔(dān)等。這些都是購房者應(yīng)該注意的。

　　房產(chǎn)合同是雙方當(dāng)事人在平等、自愿的基礎(chǔ)上就有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行協(xié)商、訂立并依法生效的協(xié)議。其內(nèi)容包括房屋買賣合同、物業(yè)管理合同等。房產(chǎn)合同應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定履行。如果違反合同規(guī)定，造成當(dāng)事人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；合同沒有約定不明確時候，由出賣人承擔(dān)主要責(zé)任；造成買受人損失或者影響經(jīng)濟(jì)安全的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　一、訂立合同的目的

　　訂立合同的目的，是指當(dāng)事人為了訂立合同而達(dá)成的意思表示，是民事主體之間民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律體現(xiàn)。訂立合同的目的不在于當(dāng)事人訂立的法律關(guān)系是否成立、當(dāng)事人是否能實現(xiàn)合同的目的而在于合同是否具有法律效力。因此，訂立合同的目的包括兩個方面，即合同當(dāng)事人本身是否具有真實的意思表示和是否有利于實現(xiàn)合同目的。

　　二、房屋的基本特征，如房屋面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋質(zhì)量等情況

　　1、房屋面積：房屋的實際面積，即指房屋實際占用面積。2、房屋結(jié)構(gòu)：以房屋為主要建筑材料的建筑工程為房屋的主要建筑工程。3、房屋質(zhì)量包括房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量和房屋裝修質(zhì)量兩方面。4、房屋質(zhì)量投訴：房屋質(zhì)量問題應(yīng)在雙方當(dāng)事人補(bǔ)充協(xié)議中予以明確。

　　三、商品房的主要質(zhì)量特征

　　商品房質(zhì)量一般分為房屋質(zhì)量和裝修質(zhì)量兩大類，房屋質(zhì)量是指房屋的結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)備、功能、性能等是否符合設(shè)計和國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的要求，如不符合設(shè)計要求或不能正常使用而發(fā)生裝修質(zhì)量事故；裝修質(zhì)量是指裝修工程結(jié)構(gòu)和國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的要求，如不符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范所規(guī)定的部位、部件和材料的使用性能，使用中可能發(fā)生危害人身和財產(chǎn)安全的事故。由于商品房沒有專門的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，所以在履行合同過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會根據(jù)自己的經(jīng)驗進(jìn)行調(diào)整修改，但不管怎么調(diào)整都會影響商品房的質(zhì)量。另外，由于工程的特點，房屋結(jié)構(gòu)復(fù)雜、材質(zhì)不同、施工周期不同等原因，所以每個房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計和施工標(biāo)準(zhǔn)都有不同的要求。

　　四、出賣人違約的法律責(zé)任

　　根據(jù)合同法第94條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”同時還應(yīng)根據(jù)具體情況對出賣人造成違約行為造成的損失進(jìn)行賠償。對違約方違反誠實信用原則而導(dǎo)致房產(chǎn)合同無法履行的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同中約定或者法定規(guī)則采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等措施進(jìn)行救濟(jì)。如果造成當(dāng)事人實際損失的，還應(yīng)當(dāng)賠償實際損失額。

　　五、出賣人解除合同和買受人要求返還定金，支付違約金的理由

　　當(dāng)事人行使任意解除權(quán)，可以解除合同。法律另有規(guī)定的除外。出賣人違約時，除支付違約金外，還應(yīng)當(dāng)向買受人返還定金、賠償損失。因出賣人違反房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)定造成買受人損失，買受人請求撤銷房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)定的，人民法院不予支持。

　　房屋買賣合同的簽訂，一般分為買賣雙方簽訂和買賣雙方共同簽訂兩種。我國《合同法》規(guī)定，商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與買受人訂立的買賣商品房的協(xié)議。房屋買賣合同一般包括房屋的買賣（包括預(yù)售）合同和房屋的出租（包括轉(zhuǎn)讓）合同。

　　一、買賣雙方在簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)當(dāng)注意下列問題：

　　1、合同的主要條款應(yīng)寫明：房屋的基本情況、預(yù)售商品房的情況和銷售進(jìn)度、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)與信譽(yù)，其中特別要說明該企業(yè)可能存在的法律風(fēng)險；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人在商品房買賣合同中應(yīng)該明確約定：買受人對房屋提出異議，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院房地產(chǎn)主管部門的規(guī)定向房地產(chǎn)行政主管部門投訴。

　　同時也應(yīng)當(dāng)向房屋所在地土地管理部門提出申訴，要求核實房屋是否已經(jīng)出售或即將出售，并對商品房和其他設(shè)施設(shè)備作出書面說明，有關(guān)異議是否成立？以及相關(guān)責(zé)任和違約責(zé)任等內(nèi)容。

　　2、合同中沒有約定不明時，應(yīng)當(dāng)以口頭形式做出補(bǔ)充條款；除補(bǔ)充條款外，買受人應(yīng)當(dāng)同意商品房買賣合同訂立協(xié)議的所有文件和要求。

　　在訂立商品房買賣合同時，可以要求提供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書或者證明其具有相應(yīng)資格的文件；購買人還可以將此作為是否接受房屋買賣代理協(xié)議或者房屋銷售委托協(xié)議的主要依據(jù)；雙方均有權(quán)要求對方提供上述文件。

　　二、簽訂商品房買賣合同必須遵守的主要原則

　　1、平等原則：《合同法》明確規(guī)定了不同主體之間訂立商品房買賣合同各自應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，這是保證各方當(dāng)事人合法權(quán)益獲得法律保護(hù)的前提。雙方當(dāng)事人必須平等協(xié)商，認(rèn)真權(quán)衡利弊，對不能達(dá)成一致意見的，應(yīng)通過友好協(xié)商解決。

　　2、公平原則：《合同法》第2條明確規(guī)定了平等主體之間可以通過訂立合同來實現(xiàn)民事權(quán)利和經(jīng)濟(jì)權(quán)利的平等和保護(hù)，也就是說，在商品房買賣合同當(dāng)中，雙方是平等主體，任何一方都不得以自己的私利損害其他當(dāng)事人的合法權(quán)益。

　　3、誠實信用原則：《合同法》第52條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任或者解決違約責(zé)任，但按照當(dāng)事人約定的方式或者依照法律規(guī)定并結(jié)合個案情況不得約定解除權(quán)。

　　4、先付款后交權(quán)原則：《合同法》第52條規(guī)定：出賣人交付房屋后，買受人在合理期限內(nèi)未獲得房屋所有權(quán)的，買受人有權(quán)解除合同。在沒有得到合同約定時間、約定地點或者履行期限屆滿不能到來時，買受人有權(quán)解除合同。

　　三、商品房買賣合同中所載明的其他事項

　　1、房屋交付使用時間：即確定交房時間。

　　2、房屋質(zhì)量狀況：即明確了該樓盤房屋質(zhì)量問題如墻面起皮、墻面開裂、天花板脫落及門窗老化等具體內(nèi)容。

　　3、約定交付方式：即明確了在交房條件尚未成熟時，房屋是否允許交房。

　　4、付款方式：即明確了付款方式、交房時間以及違約責(zé)任等內(nèi)容。

　　5、違約責(zé)任：就違約責(zé)任規(guī)定得十分明確且詳細(xì)。

　　房產(chǎn)合同是指房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移過程中的一種合同形式。房產(chǎn)合同的當(dāng)事人可以是個人，也可以是單位，但必須是合法有效的，必須在房產(chǎn)管理部門登記備案。房產(chǎn)銷售人員應(yīng)在銷售廣告中明示所售房產(chǎn)的名稱、價格和主要情況。同時對相關(guān)事宜做出說明、約定。

　　一、買房人應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者可能會造成損失時起三個月內(nèi)，與出賣人訂立書面合同，并自知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利被侵害之日起九十日內(nèi)，按照約定支付違約金。

　　違約金可以約定，也可以無約定。違約金過高的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少，但當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)事人約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人可以約定逾期支付價款的違約金數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)。違約金的數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以房屋總價為基數(shù)，參照自知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋轉(zhuǎn)讓或可能造成損失之日起至實際支付之日止標(biāo)準(zhǔn)計算。

　　二、出賣人出賣房屋給買受人的，應(yīng)當(dāng)按照約定支付房子轉(zhuǎn)讓價款；

　　出賣人逾期不支付的，買受人可以催告出賣人在合理期限內(nèi)支付相關(guān)價款。超過約定期限，出賣人仍未支付價款的，買受人可以催告出賣人在合理期限內(nèi)支付；逾期不支付的，視為同意出賣人在合理期限內(nèi)不提供相應(yīng)擔(dān)保的，買受人可以解除合同并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任；買受人解除合同并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任后，還可以向買受人追償。

　　三、因出賣人開發(fā)建設(shè)的房屋使買受人獲得建筑物所有權(quán)時發(fā)生糾紛或者受到損失的，可以依法向人民法院起訴，也可以直接到房地產(chǎn)管理部門申請調(diào)解。

　　《商品房買賣合同司法解釋》第九條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，以買受人不知道該商品房為由，請求解除合同，并承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！薄渡唐贩抠I賣合同司法解釋》第十二條規(guī)定：“商品房預(yù)售合同訂立時房屋的建筑面積單價已經(jīng)確定，房屋的銷售價格已經(jīng)確定，但是消費者購買房屋后，發(fā)現(xiàn)商品房存在質(zhì)量問題或者其他不符合約定的，購房人請求出賣人承擔(dān)修復(fù)或者更換房屋的責(zé)任；出賣人因不可抗力不能履行合同的，可以免除責(zé)任，但是應(yīng)當(dāng)給消費者因此而增加的損失賠償額為商品房價款總額的20%;買受人就房屋價款要求賠償?shù)?，?yīng)當(dāng)就其主張承擔(dān)賠償責(zé)任。”

　　《商品房出售合同司法解釋》第十三條規(guī)定：“商品房交付使用后發(fā)生糾紛或者消費者要求房屋所有權(quán)證載明的事項發(fā)生變化時，雙方當(dāng)事人協(xié)商一致可以變更或者解除合同。采取補(bǔ)救措施消除影響、恢復(fù)原狀或者賠償損失。”該條規(guī)定了變更或解除合同的條件與程序。《商品房買賣合同司法解釋》第十五條規(guī)定：“商品房交付使用后出現(xiàn)糾紛或消費者要求解除合同，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地房地產(chǎn)管理部門申請?zhí)幚??！北緱l規(guī)定為司法實踐中處理商品房交付使用后糾紛或消費者要求解除合同而提供了法律依據(jù)。

出賣人可以要求買受人支付購房款及利息、房屋折價款。也可以要求出賣人支付違約金。房屋買賣合同約定擔(dān)保方式和保證期間的話要注意以下問題：當(dāng)因買受人未按時還貸而導(dǎo)致出賣人無法取得房屋所有權(quán)時，買受人應(yīng)當(dāng)及時與出賣人簽訂房屋買賣合同或者以書面形式通知出賣人。

　　房產(chǎn)合同的效力是法律對房屋所有權(quán)人的保護(hù)，若房產(chǎn)合同無效，則將導(dǎo)致房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益受到損害，若房產(chǎn)合同不是法律規(guī)定的應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)的無效合同，則則會導(dǎo)致房產(chǎn)合同無效。房產(chǎn)合同是以合法的形式掩蓋非法的目的，其主要包括買賣、贈與、繼承、租賃、抵押等形式。但實踐中，由于房產(chǎn)市場的混亂、價格虛高、買賣雙方的不誠信等原因，房產(chǎn)合同可能是無效合同。

　　一、因房產(chǎn)合同被宣告無效后，取得房產(chǎn)的一方應(yīng)當(dāng)返還財產(chǎn)。

　　《合同法》第一百一十四條的規(guī)定，當(dāng)事人違反法律禁止性規(guī)定或者損害社會公共利益的，應(yīng)當(dāng)為無效合同，但是法律另有規(guī)定或者第三人善意的除外。《最高人民法院關(guān)于審理涉及夫妻債務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：夫妻一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思表示所訂立的債務(wù)糾紛訴訟中受到損害的，有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)雙方所訂立的債務(wù)糾紛訴訟中受損害方的債務(wù)為共同債務(wù)。

　　二、房屋未被登記備案的，應(yīng)返還給產(chǎn)權(quán)人，但不得超過房屋價款的20%。

　　《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，遵守法律、行政法規(guī)，履行約定義務(wù)，依法行事，誠實信用，維護(hù)公平?！蔽覈蓪Ψ课菟袡?quán)與土地使用權(quán)之間的關(guān)系作了明確的規(guī)定，即土地使用權(quán)只能在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但并非所有房屋都是這樣。

　　三、如果房產(chǎn)買賣或者贈與行為已經(jīng)生效且履行完畢，則該房屋可以在辦理不動產(chǎn)登記之前轉(zhuǎn)讓給他人；

　　該轉(zhuǎn)讓行為對當(dāng)事人沒有重大影響，不動產(chǎn)登記簿不記載的，按照合同履行情況及當(dāng)事人約定辦理；房屋已經(jīng)登記的，按照房屋登記時的市場價格辦理；房屋未登記的，按照民法通則的規(guī)定將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人?！睹穹ǖ洹返谝磺б话倭粭l規(guī)定：“贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。但是有下列情形之一的除外:

　?。ㄒ唬┮虿豢煽沽χ率官浥c人不能實現(xiàn)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的

　　（二）受贈人知道贈與人死亡或者與贈與人約定放棄贈與而不愿意轉(zhuǎn)讓房屋的

　?。ㄈ┻z囑或贈與合同中確定只歸贈與人一方的事項?！?

　　四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)的，應(yīng)按照破產(chǎn)財產(chǎn)的總額支付職工喪葬費和撫恤金；

　　破產(chǎn)企業(yè)職工安置費用。根據(jù)上述規(guī)定，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的有效性不受影響，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身原因?qū)е聼o法履行合同的，可能會導(dǎo)致房屋轉(zhuǎn)讓合同無效。因該原因?qū)е碌姆慨a(chǎn)合同無效及被撤銷后，買受人的權(quán)益將得到相應(yīng)的保護(hù)。

　　五、如購房人有證據(jù)證明雙方就房屋買賣或者贈與行為存在過錯之情形下，可主張恢復(fù)原狀或折價補(bǔ)償。

　　一般情況下，由于雙方對房屋買賣或者贈與行為存在過錯，即使簽訂的房屋買賣合同或贈與行為合法有效，但雙方仍應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，房屋買賣合同或贈與行為也會受到法律保護(hù)。對于購房人而言，若其通過訴訟方式主張解除合同并要求解除雙方簽訂的二手房買賣協(xié)議而未獲得支持，購房人可依據(jù)《合同法》第一百一十四條的規(guī)定向有過錯的一方主張補(bǔ)償。對因合同無效或者被撤銷后取得財產(chǎn)依法應(yīng)予賠償?shù)臋?quán)利人，因其取得財產(chǎn)所支付的價款應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還款的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。

　　若購房者在取得房屋后又發(fā)現(xiàn)其已經(jīng)與出賣人簽訂二手房買賣協(xié)議，此時該情形下購房者可請求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，并要求出賣人對購房人系通過非法手段購房而應(yīng)返還所支付款的一半作折價補(bǔ)償。

　　買房過程中，合同是必不可少的一個環(huán)節(jié)。有很多購房者在購房時也會簽訂合同，但是在簽訂合同后就發(fā)現(xiàn)自己所簽的合同與房屋的實際情況有出入。那么當(dāng)我們簽訂房產(chǎn)合同時是否就一定是真的一樣的呢？當(dāng)然不是。因為如果房屋是以出租方式購買的話，那么在房屋出租期間將會涉及到房屋買賣等法律行為過程中，與房屋出租有關(guān)的一些內(nèi)容都需要進(jìn)行簽訂合同，所以合同不一致是可以理解的。如果在簽訂合同后，發(fā)現(xiàn)自己所簽合同與實際情況不符的話，則是需要通過公證或者訴訟的方式來對合同進(jìn)行公證或者訴訟，將會取得很好的效果。

　　一、簽訂房產(chǎn)合同前需明確不一致的原因

　　購房者與開發(fā)商簽訂合同前要明確雙方不一致的原因，防止開發(fā)商或者中介不作為或者在合同簽訂時偽造房屋買賣合同進(jìn)行詐騙。例如：購房者擅自改變房屋結(jié)構(gòu)導(dǎo)致合同不生效。購房者擅自改變房屋結(jié)構(gòu)是指購房者為改變房屋結(jié)構(gòu)購買了商品房，這種行為已經(jīng)違反了《合同法》第一百一十條關(guān)于法定情形之一具有毀約風(fēng)險。根據(jù)上述規(guī)定不能導(dǎo)致合同無效或者被撤銷。開發(fā)商和中介違反了上述法律規(guī)定，致使簽訂的協(xié)議無效或者被撤銷，其行為構(gòu)成民事法律行為無效。如果購房者因此被要求承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的，一般都是因為中介方違反了《合同法》規(guī)定不履行合同義務(wù)的情形而產(chǎn)生的。為了防止合同不一致導(dǎo)致其不能履行義務(wù)，購房者可以要求中介方承擔(dān)違約責(zé)任。

　　二、簽訂合同后若出現(xiàn)房產(chǎn)合同與實際情況不符怎么辦

　　房地產(chǎn)交易過程中，購房人與出賣人簽訂的買賣合同如果出現(xiàn)與實際情況不符的情況，應(yīng)當(dāng)按照合同法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。如果是因為合同不一致導(dǎo)致合同無效的，那么根據(jù)合同法第58條第四款的規(guī)定，一方以欺詐、脅迫等手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立或者變更合同的，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷合同。房地產(chǎn)交易合同是出賣人與買受人之間明確具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。房地產(chǎn)交易合同成立并生效后就已經(jīng)成為法律關(guān)系，它主要包括交易主體確認(rèn)和交易標(biāo)的確認(rèn)兩大方面；買賣合同是指房地產(chǎn)買賣雙方在平等自愿互為條件的基礎(chǔ)上訂立的合同。房地產(chǎn)交易合同包括房屋買賣合同和物業(yè)管理合同兩類。

　　三、關(guān)于如何進(jìn)行合同公證

　　通過上述的介紹，相信大家對于與房屋不一致相關(guān)的事情有了一定的了解了。通過進(jìn)行公證，能夠有效地防止不一致現(xiàn)象，并且也能防止合同中無效條款以及合同自身不存在瑕疵，從而有效地維護(hù)自身合法權(quán)益。在簽訂合同時可以根據(jù)自己不同的需求和要求，選擇不同的方式來進(jìn)行公證。需要注意的是在進(jìn)行公證時，要提供相應(yīng)的證件。而且辦理公證之后也是要在公證處進(jìn)行公證，才能夠更好地維護(hù)自身合法權(quán)益。因為如果是在簽訂合同以后發(fā)現(xiàn)不一致可能會導(dǎo)致合同效力認(rèn)定或者合同簽訂之后的糾紛處理結(jié)果不一樣，那么在辦理房產(chǎn)合同公證之后，也是要按照合同中簽訂承諾書的約定來進(jìn)行相應(yīng)的變更，才能夠更好地維護(hù)自身合法權(quán)益。