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　　在現(xiàn)代都市生活中，擁有一處屬于自己的安樂(lè)窩是許多人的夢(mèng)想。而在上海這樣的大都市，買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)更是大多數(shù)人一生中最為重要的一項(xiàng)交易。然而，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)并非簡(jiǎn)單的資金交換，它涉及到復(fù)雜的法律和金融知識(shí)。作為上海房產(chǎn)律師，我今天將帶大家深入了解什么是買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)合同以及如何訂立一份有效的合同，確保你的權(quán)益得到最大化的保障。

　　### 什么是房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同？

　　房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是指房屋所有權(quán)人將其房屋出售給他人，由買(mǎi)受人支付相應(yīng)價(jià)款，雙方通過(guò)協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)后簽訂的具有法律效力的協(xié)議。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》及《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同不僅需要涵蓋買(mǎi)賣(mài)雙方的基本信息和房屋的基本情況，還需明確價(jià)格、支付方式、交付時(shí)間等關(guān)鍵內(nèi)容。

　　### 房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款

　　一份完整的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同通常包含以下幾個(gè)重要條款：

　　1. **當(dāng)事人信息**：包括買(mǎi)賣(mài)雙方的姓名、聯(lián)系方式、住址等基本信息。

　　2. **標(biāo)的物**：詳細(xì)描述房屋的具體信息，如位置、面積、結(jié)構(gòu)、用途等。

　　3. **價(jià)格與支付方式**：明確房屋的總價(jià)款、支付時(shí)間和支付方式（如一次性支付或分期付款）。

　　4. **交付時(shí)間**：約定房屋交付的具體日期和條件。

　　5. **權(quán)利擔(dān)保**：賣(mài)方應(yīng)保證房屋沒(méi)有任何產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，并清除所有抵押權(quán)。

　　6. **違約責(zé)任**：明確違約情形以及相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　7. **爭(zhēng)議解決方式**：約定發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)是通過(guò)仲裁還是訴訟解決。

　　8. **其他事項(xiàng)**：如房屋的保修責(zé)任、物業(yè)管理等。

　　### 如何訂立房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同

　　訂立房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ?，以下是具體的步驟和注意事項(xiàng)：

　　#### 1. 確認(rèn)產(chǎn)權(quán)信息

　　在簽訂合同前，買(mǎi)方應(yīng)仔細(xì)核實(shí)房產(chǎn)證的真實(shí)性以及產(chǎn)權(quán)是否清晰無(wú)糾紛?？梢酝ㄟ^(guò)房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢(xún)相關(guān)信息，確保賣(mài)方對(duì)房屋擁有合法的處置權(quán)。

　　#### 2. 協(xié)商合同條款

　　買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)就合同的各項(xiàng)條款進(jìn)行充分協(xié)商，包括但不限于房屋價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間和違約責(zé)任。可以在正式簽訂合同前進(jìn)行多輪討論，確保雙方的利益都能得到保障。

　　#### 3. 使用標(biāo)準(zhǔn)合同文本

　　為了確保合同的合法性和完整性，建議使用房地產(chǎn)管理部門(mén)提供的標(biāo)準(zhǔn)合同文本。如果有特殊需求，可以在此基礎(chǔ)上進(jìn)行修改和補(bǔ)充，但必須確保所有條款符合法律規(guī)定。

　　#### 4. 簽署合同

　　在確認(rèn)無(wú)誤后，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)在合同上簽字并注明簽署日期。如果有共有人，共有人也需一同簽字。為了提高合同的法律效力，建議在簽署合同時(shí)有第三方見(jiàn)證或進(jìn)行公證。

　　#### 5. 備案登記

　　部分地區(qū)要求將買(mǎi)賣(mài)合同在房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行備案登記。具體操作可按當(dāng)?shù)匾?guī)定執(zhí)行。

　　### 上海房產(chǎn)律師的作用

　　在上海這個(gè)國(guó)際大都市，房產(chǎn)交易頻繁且復(fù)雜。一位專(zhuān)業(yè)的上海房產(chǎn)律師可以在多個(gè)方面為你提供幫助：

　　- **合同審查**：確保合同條款合法合規(guī)，避免潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　- **法律咨詢(xún)**：解答你在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中遇到的各種法律問(wèn)題。

　　- **糾紛解決**：在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，代表你進(jìn)行談判、調(diào)解或訴訟，維護(hù)你的合法權(quán)益。

　　- **產(chǎn)權(quán)調(diào)查**：協(xié)助你核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)信息，確保交易安全。

　　### 結(jié)語(yǔ)

　　房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是一項(xiàng)重大的人生決策，涉及到大量的資金和復(fù)雜的法律問(wèn)題。通過(guò)了解房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的基本知識(shí)和訂立流程，你可以更好地保護(hù)自己的權(quán)益。同時(shí)，尋求專(zhuān)業(yè)上海房產(chǎn)律師的幫助，更能為你的交易保駕護(hù)航。希望這篇文章能為你的房產(chǎn)交易提供有價(jià)值的參考，祝你在上海的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)順利進(jìn)行！

　　如果我們買(mǎi)房的時(shí)候簽訂了合同，那么我們?cè)诮灰椎臅r(shí)候就有了法律上的保障，而房產(chǎn)合同就是合同中最為重要的一部分。房產(chǎn)合同是買(mǎi)賣(mài)雙方在交易前或在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同或轉(zhuǎn)讓合同；還包括房屋買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容。如果雙方?jīng)]有訂立合同的話，那么交易就不會(huì)進(jìn)行。因此我們?cè)诤炗喎慨a(chǎn)合同時(shí)是要仔細(xì)查看合同內(nèi)容，我們才能更好地保障自己的權(quán)益。

　　1、房屋的基本情況

　　房屋的基本情況主要包括該房屋所處位置、建筑層數(shù)、建筑用途、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及使用權(quán)年限等，房屋在房地產(chǎn)管理部門(mén)登記注冊(cè)后即具有法律效力，也就是說(shuō)房屋所有人可以對(duì)該房屋行使所有權(quán)。其中在簽訂房產(chǎn)合同時(shí)要注意，合同中不能只寫(xiě)名字或?qū)懙刂?。這樣可以防止賣(mài)方在后續(xù)交易中出現(xiàn)糾紛。

　　2、房屋的建筑面積

　　房屋的建筑面積是我們購(gòu)房的重要依據(jù)，也是容易出現(xiàn)糾紛的一個(gè)因素。一般來(lái)說(shuō)，建筑面積的計(jì)算方法都比較簡(jiǎn)單，但如果房屋面積誤差太大，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)比較不劃算，也不利于房屋的保值。所以消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)可以要求開(kāi)發(fā)商提供房屋面積實(shí)測(cè)表，并對(duì)誤差部分進(jìn)行補(bǔ)償。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有提供測(cè)繪面積表的話，我們?cè)诤灪贤瑫r(shí)應(yīng)該要求開(kāi)發(fā)商出示測(cè)繪面積表，并且還要明確面積誤差由誰(shuí)承擔(dān)。房屋面積沒(méi)有準(zhǔn)確測(cè)量的話對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也很不方便。

　　3、房屋的產(chǎn)權(quán)狀況

　　產(chǎn)權(quán)的有效性直接關(guān)系到交易的順利進(jìn)行。首先是產(chǎn)權(quán)人的身份問(wèn)題，應(yīng)看其有無(wú)資格獲得授權(quán)，取得對(duì)該房屋權(quán)利及義務(wù)的授權(quán)；其次是房屋是否具備轉(zhuǎn)讓資格，如屬轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過(guò)該房屋所在產(chǎn)權(quán)份額共有人同意，未取得其他共有人同意，則房屋不能轉(zhuǎn)讓。對(duì)一些特殊情況也要注意確認(rèn)是否可以辦理過(guò)戶(hù)。除了了解產(chǎn)權(quán)的有效性以外，還需要確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人與售房人是否為夫妻關(guān)系等。在簽訂房產(chǎn)合同時(shí)應(yīng)特別注意確認(rèn)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行過(guò)戶(hù)確認(rèn)的相關(guān)法律文件、費(fèi)用以及手續(xù)（如契稅、維修基金等）是否已收取并完成相關(guān)手續(xù)或款項(xiàng)如何返還。如果房屋有抵押等情況應(yīng)當(dāng)提前提出異議并妥善處理，以免發(fā)生爭(zhēng)議后產(chǎn)生不必要的麻煩。

　　4、房屋的交付期限及房屋價(jià)款

　　房屋的交付期限是指雙方在房屋交付使用時(shí)所規(guī)定的期限。一般合同中的房子的交付期限都是自房屋交付使用之日起計(jì)算。但是，如果買(mǎi)受人在簽訂合同之前已經(jīng)明確表示不接受該房屋了，那么此時(shí)應(yīng)該由出賣(mài)人及時(shí)地通知買(mǎi)受人到房屋所在地房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。另外一個(gè)需要注意的就是房屋價(jià)款的數(shù)額需要寫(xiě)清楚，通常房屋價(jià)款不包括其他費(fèi)用。如果購(gòu)房者買(mǎi)受人認(rèn)為總價(jià)不合理的話也可以提出。不過(guò)有一些情況需要注意不要寫(xiě)進(jìn)合同中，如該房屋有裝修裝飾情況的話一定要注明裝修裝飾的價(jià)格與約定的房?jī)r(jià)是否一致。

　　5、其他有關(guān)約定

　　購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在合同中會(huì)有很多約定，如預(yù)售證、物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、貸款條件等，這些約定應(yīng)在合同中加以明確。還有很多其他需要雙方約定的事項(xiàng)，如違約責(zé)任、賠償方式、違約責(zé)任履行期限、定金返還條件、違約金比例、訴訟費(fèi)用承擔(dān)等。這些都是購(gòu)房者應(yīng)該注意的。

　　房產(chǎn)合同是雙方當(dāng)事人在平等、自愿的基礎(chǔ)上就有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行協(xié)商、訂立并依法生效的協(xié)議。其內(nèi)容包括房屋買(mǎi)賣(mài)合同、物業(yè)管理合同等。房產(chǎn)合同應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定履行。如果違反合同規(guī)定，造成當(dāng)事人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；合同沒(méi)有約定不明確時(shí)候，由出賣(mài)人承擔(dān)主要責(zé)任；造成買(mǎi)受人損失或者影響經(jīng)濟(jì)安全的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　一、訂立合同的目的

　　訂立合同的目的，是指當(dāng)事人為了訂立合同而達(dá)成的意思表示，是民事主體之間民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律體現(xiàn)。訂立合同的目的不在于當(dāng)事人訂立的法律關(guān)系是否成立、當(dāng)事人是否能實(shí)現(xiàn)合同的目的而在于合同是否具有法律效力。因此，訂立合同的目的包括兩個(gè)方面，即合同當(dāng)事人本身是否具有真實(shí)的意思表示和是否有利于實(shí)現(xiàn)合同目的。

　　二、房屋的基本特征，如房屋面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋質(zhì)量等情況

　　1、房屋面積：房屋的實(shí)際面積，即指房屋實(shí)際占用面積。2、房屋結(jié)構(gòu)：以房屋為主要建筑材料的建筑工程為房屋的主要建筑工程。3、房屋質(zhì)量包括房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量和房屋裝修質(zhì)量?jī)煞矫妗?、房屋質(zhì)量投訴：房屋質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)在雙方當(dāng)事人補(bǔ)充協(xié)議中予以明確。

　　三、商品房的主要質(zhì)量特征

　　商品房質(zhì)量一般分為房屋質(zhì)量和裝修質(zhì)量?jī)纱箢?lèi)，房屋質(zhì)量是指房屋的結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)備、功能、性能等是否符合設(shè)計(jì)和國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的要求，如不符合設(shè)計(jì)要求或不能正常使用而發(fā)生裝修質(zhì)量事故；裝修質(zhì)量是指裝修工程結(jié)構(gòu)和國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的要求，如不符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范所規(guī)定的部位、部件和材料的使用性能，使用中可能發(fā)生危害人身和財(cái)產(chǎn)安全的事故。由于商品房沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，所以在履行合同過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行調(diào)整修改，但不管怎么調(diào)整都會(huì)影響商品房的質(zhì)量。另外，由于工程的特點(diǎn)，房屋結(jié)構(gòu)復(fù)雜、材質(zhì)不同、施工周期不同等原因，所以每個(gè)房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)都有不同的要求。

　　四、出賣(mài)人違約的法律責(zé)任

　　根據(jù)合同法第94條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！蓖瑫r(shí)還應(yīng)根據(jù)具體情況對(duì)出賣(mài)人造成違約行為造成的損失進(jìn)行賠償。對(duì)違約方違反誠(chéng)實(shí)信用原則而導(dǎo)致房產(chǎn)合同無(wú)法履行的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同中約定或者法定規(guī)則采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等措施進(jìn)行救濟(jì)。如果造成當(dāng)事人實(shí)際損失的，還應(yīng)當(dāng)賠償實(shí)際損失額。

　　五、出賣(mài)人解除合同和買(mǎi)受人要求返還定金，支付違約金的理由

　　當(dāng)事人行使任意解除權(quán)，可以解除合同。法律另有規(guī)定的除外。出賣(mài)人違約時(shí)，除支付違約金外，還應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還定金、賠償損失。因出賣(mài)人違反房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)定造成買(mǎi)受人損失，買(mǎi)受人請(qǐng)求撤銷(xiāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)定的，人民法院不予支持。

　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂，一般分為買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂和買(mǎi)賣(mài)雙方共同簽訂兩種。我國(guó)《合同法》規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與買(mǎi)受人訂立的買(mǎi)賣(mài)商品房的協(xié)議。房屋買(mǎi)賣(mài)合同一般包括房屋的買(mǎi)賣(mài)（包括預(yù)售）合同和房屋的出租（包括轉(zhuǎn)讓?zhuān)┖贤?

　　一、買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意下列問(wèn)題：

　　1、合同的主要條款應(yīng)寫(xiě)明：房屋的基本情況、預(yù)售商品房的情況和銷(xiāo)售進(jìn)度、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)與信譽(yù)，其中特別要說(shuō)明該企業(yè)可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)該明確約定：買(mǎi)受人對(duì)房屋提出異議，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)主管部門(mén)的規(guī)定向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)投訴。

　　同時(shí)也應(yīng)當(dāng)向房屋所在地土地管理部門(mén)提出申訴，要求核實(shí)房屋是否已經(jīng)出售或即將出售，并對(duì)商品房和其他設(shè)施設(shè)備作出書(shū)面說(shuō)明，有關(guān)異議是否成立？以及相關(guān)責(zé)任和違約責(zé)任等內(nèi)容。

　　2、合同中沒(méi)有約定不明時(shí)，應(yīng)當(dāng)以口頭形式做出補(bǔ)充條款；除補(bǔ)充條款外，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)同意商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立協(xié)議的所有文件和要求。

　　在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，可以要求提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)或者證明其具有相應(yīng)資格的文件；購(gòu)買(mǎi)人還可以將此作為是否接受房屋買(mǎi)賣(mài)代理協(xié)議或者房屋銷(xiāo)售委托協(xié)議的主要依據(jù)；雙方均有權(quán)要求對(duì)方提供上述文件。

　　二、簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同必須遵守的主要原則

　　1、平等原則：《合同法》明確規(guī)定了不同主體之間訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同各自應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，這是保證各方當(dāng)事人合法權(quán)益獲得法律保護(hù)的前提。雙方當(dāng)事人必須平等協(xié)商，認(rèn)真權(quán)衡利弊，對(duì)不能達(dá)成一致意見(jiàn)的，應(yīng)通過(guò)友好協(xié)商解決。

　　2、公平原則：《合同法》第2條明確規(guī)定了平等主體之間可以通過(guò)訂立合同來(lái)實(shí)現(xiàn)民事權(quán)利和經(jīng)濟(jì)權(quán)利的平等和保護(hù)，也就是說(shuō)，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中，雙方是平等主體，任何一方都不得以自己的私利損害其他當(dāng)事人的合法權(quán)益。

　　3、誠(chéng)實(shí)信用原則：《合同法》第52條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任或者解決違約責(zé)任，但按照當(dāng)事人約定的方式或者依照法律規(guī)定并結(jié)合個(gè)案情況不得約定解除權(quán)。

　　4、先付款后交權(quán)原則：《合同法》第52條規(guī)定：出賣(mài)人交付房屋后，買(mǎi)受人在合理期限內(nèi)未獲得房屋所有權(quán)的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。在沒(méi)有得到合同約定時(shí)間、約定地點(diǎn)或者履行期限屆滿(mǎn)不能到來(lái)時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。

　　三、商品房買(mǎi)賣(mài)合同中所載明的其他事項(xiàng)

　　1、房屋交付使用時(shí)間：即確定交房時(shí)間。

　　2、房屋質(zhì)量狀況：即明確了該樓盤(pán)房屋質(zhì)量問(wèn)題如墻面起皮、墻面開(kāi)裂、天花板脫落及門(mén)窗老化等具體內(nèi)容。

　　3、約定交付方式：即明確了在交房條件尚未成熟時(shí)，房屋是否允許交房。

　　4、付款方式：即明確了付款方式、交房時(shí)間以及違約責(zé)任等內(nèi)容。

　　5、違約責(zé)任：就違約責(zé)任規(guī)定得十分明確且詳細(xì)。

　　房產(chǎn)合同是指房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中的一種合同形式。房產(chǎn)合同的當(dāng)事人可以是個(gè)人，也可以是單位，但必須是合法有效的，必須在房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。房產(chǎn)銷(xiāo)售人員應(yīng)在銷(xiāo)售廣告中明示所售房產(chǎn)的名稱(chēng)、價(jià)格和主要情況。同時(shí)對(duì)相關(guān)事宜做出說(shuō)明、約定。

　　一、買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者可能會(huì)造成損失時(shí)起三個(gè)月內(nèi)，與出賣(mài)人訂立書(shū)面合同，并自知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利被侵害之日起九十日內(nèi)，按照約定支付違約金。

　　違約金可以約定，也可以無(wú)約定。違約金過(guò)高的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少，但當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)事人約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人可以約定逾期支付價(jià)款的違約金數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)。違約金的數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以房屋總價(jià)為基數(shù)，參照自知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋轉(zhuǎn)讓或可能造成損失之日起至實(shí)際支付之日止標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

　　二、出賣(mài)人出賣(mài)房屋給買(mǎi)受人的，應(yīng)當(dāng)按照約定支付房子轉(zhuǎn)讓價(jià)款；

　　出賣(mài)人逾期不支付的，買(mǎi)受人可以催告出賣(mài)人在合理期限內(nèi)支付相關(guān)價(jià)款。超過(guò)約定期限，出賣(mài)人仍未支付價(jià)款的，買(mǎi)受人可以催告出賣(mài)人在合理期限內(nèi)支付；逾期不支付的，視為同意出賣(mài)人在合理期限內(nèi)不提供相應(yīng)擔(dān)保的，買(mǎi)受人可以解除合同并要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任；買(mǎi)受人解除合同并要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任后，還可以向買(mǎi)受人追償。

　　三、因出賣(mài)人開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋使買(mǎi)受人獲得建筑物所有權(quán)時(shí)發(fā)生糾紛或者受到損失的，可以依法向人民法院起訴，也可以直接到房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)調(diào)解。

　　《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第九條規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，以買(mǎi)受人不知道該商品房為由，請(qǐng)求解除合同，并承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第十二條規(guī)定：“商品房預(yù)售合同訂立時(shí)房屋的建筑面積單價(jià)已經(jīng)確定，房屋的銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)確定，但是消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房屋后，發(fā)現(xiàn)商品房存在質(zhì)量問(wèn)題或者其他不符合約定的，購(gòu)房人請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)修復(fù)或者更換房屋的責(zé)任；出賣(mài)人因不可抗力不能履行合同的，可以免除責(zé)任，但是應(yīng)當(dāng)給消費(fèi)者因此而增加的損失賠償額為商品房?jī)r(jià)款總額的20%;買(mǎi)受人就房屋價(jià)款要求賠償?shù)?，?yīng)當(dāng)就其主張承擔(dān)賠償責(zé)任?！?

　　《商品房出售合同司法解釋》第十三條規(guī)定：“商品房交付使用后發(fā)生糾紛或者消費(fèi)者要求房屋所有權(quán)證載明的事項(xiàng)發(fā)生變化時(shí)，雙方當(dāng)事人協(xié)商一致可以變更或者解除合同。采取補(bǔ)救措施消除影響、恢復(fù)原狀或者賠償損失?！痹摋l規(guī)定了變更或解除合同的條件與程序?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第十五條規(guī)定：“商品房交付使用后出現(xiàn)糾紛或消費(fèi)者要求解除合同，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)?zhí)幚??！北緱l規(guī)定為司法實(shí)踐中處理商品房交付使用后糾紛或消費(fèi)者要求解除合同而提供了法律依據(jù)。

出賣(mài)人可以要求買(mǎi)受人支付購(gòu)房款及利息、房屋折價(jià)款。也可以要求出賣(mài)人支付違約金。房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定擔(dān)保方式和保證期間的話要注意以下問(wèn)題：當(dāng)因買(mǎi)受人未按時(shí)還貸而導(dǎo)致出賣(mài)人無(wú)法取得房屋所有權(quán)時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)及時(shí)與出賣(mài)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同或者以書(shū)面形式通知出賣(mài)人。

　　房產(chǎn)合同的效力是法律對(duì)房屋所有權(quán)人的保護(hù)，若房產(chǎn)合同無(wú)效，則將導(dǎo)致房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益受到損害，若房產(chǎn)合同不是法律規(guī)定的應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)的無(wú)效合同，則則會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)合同無(wú)效。房產(chǎn)合同是以合法的形式掩蓋非法的目的，其主要包括買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承、租賃、抵押等形式。但實(shí)踐中，由于房產(chǎn)市場(chǎng)的混亂、價(jià)格虛高、買(mǎi)賣(mài)雙方的不誠(chéng)信等原因，房產(chǎn)合同可能是無(wú)效合同。

　　一、因房產(chǎn)合同被宣告無(wú)效后，取得房產(chǎn)的一方應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)。

　　《合同法》第一百一十四條的規(guī)定，當(dāng)事人違反法律禁止性規(guī)定或者損害社會(huì)公共利益的，應(yīng)當(dāng)為無(wú)效合同，但是法律另有規(guī)定或者第三人善意的除外。《最高人民法院關(guān)于審理涉及夫妻債務(wù)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條規(guī)定：夫妻一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思表示所訂立的債務(wù)糾紛訴訟中受到損害的，有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)雙方所訂立的債務(wù)糾紛訴訟中受損害方的債務(wù)為共同債務(wù)。

　　二、房屋未被登記備案的，應(yīng)返還給產(chǎn)權(quán)人，但不得超過(guò)房屋價(jià)款的20%。

　　《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，遵守法律、行政法規(guī)，履行約定義務(wù)，依法行事，誠(chéng)實(shí)信用，維護(hù)公平。”我國(guó)法律對(duì)房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)之間的關(guān)系作了明確的規(guī)定，即土地使用權(quán)只能在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒎撬蟹课荻际沁@樣。

　　三、如果房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)或者贈(zèng)與行為已經(jīng)生效且履行完畢，則該房屋可以在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記之前轉(zhuǎn)讓給他人；

　　該轉(zhuǎn)讓行為對(duì)當(dāng)事人沒(méi)有重大影響，不動(dòng)產(chǎn)登記簿不記載的，按照合同履行情況及當(dāng)事人約定辦理；房屋已經(jīng)登記的，按照房屋登記時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格辦理；房屋未登記的，按照民法通則的規(guī)定將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人?！睹穹ǖ洹返谝磺б话倭粭l規(guī)定：“贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷(xiāo)贈(zèng)與。但是有下列情形之一的除外:

　?。ㄒ唬┮虿豢煽沽χ率官?zèng)與人不能實(shí)現(xiàn)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的

　?。ǘ┦苜?zèng)人知道贈(zèng)與人死亡或者與贈(zèng)與人約定放棄贈(zèng)與而不愿意轉(zhuǎn)讓房屋的

　　（三）遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸贈(zèng)與人一方的事項(xiàng)?！?

　　四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)的，應(yīng)按照破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的總額支付職工喪葬費(fèi)和撫恤金；

　　破產(chǎn)企業(yè)職工安置費(fèi)用。根據(jù)上述規(guī)定，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的有效性不受影響，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身原因?qū)е聼o(wú)法履行合同的，可能會(huì)導(dǎo)致房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。因該原因?qū)е碌姆慨a(chǎn)合同無(wú)效及被撤銷(xiāo)后，買(mǎi)受人的權(quán)益將得到相應(yīng)的保護(hù)。

　　五、如購(gòu)房人有證據(jù)證明雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)或者贈(zèng)與行為存在過(guò)錯(cuò)之情形下，可主張恢復(fù)原狀或折價(jià)補(bǔ)償。

　　一般情況下，由于雙方對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)或者贈(zèng)與行為存在過(guò)錯(cuò)，即使簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同或贈(zèng)與行為合法有效，但雙方仍應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，房屋買(mǎi)賣(mài)合同或贈(zèng)與行為也會(huì)受到法律保護(hù)。對(duì)于購(gòu)房人而言，若其通過(guò)訴訟方式主張解除合同并要求解除雙方簽訂的二手房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議而未獲得支持，購(gòu)房人可依據(jù)《合同法》第一百一十四條的規(guī)定向有過(guò)錯(cuò)的一方主張補(bǔ)償。對(duì)因合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后取得財(cái)產(chǎn)依法應(yīng)予賠償?shù)臋?quán)利人，因其取得財(cái)產(chǎn)所支付的價(jià)款應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還款的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。

　　若購(gòu)房者在取得房屋后又發(fā)現(xiàn)其已經(jīng)與出賣(mài)人簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，此時(shí)該情形下購(gòu)房者可請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，并要求出賣(mài)人對(duì)購(gòu)房人系通過(guò)非法手段購(gòu)房而應(yīng)返還所支付款的一半作折價(jià)補(bǔ)償。

　　買(mǎi)房過(guò)程中，合同是必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)。有很多購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)也會(huì)簽訂合同，但是在簽訂合同后就發(fā)現(xiàn)自己所簽的合同與房屋的實(shí)際情況有出入。那么當(dāng)我們簽訂房產(chǎn)合同時(shí)是否就一定是真的一樣的呢？當(dāng)然不是。因?yàn)槿绻课菔且猿鲎夥绞劫?gòu)買(mǎi)的話，那么在房屋出租期間將會(huì)涉及到房屋買(mǎi)賣(mài)等法律行為過(guò)程中，與房屋出租有關(guān)的一些內(nèi)容都需要進(jìn)行簽訂合同，所以合同不一致是可以理解的。如果在簽訂合同后，發(fā)現(xiàn)自己所簽合同與實(shí)際情況不符的話，則是需要通過(guò)公證或者訴訟的方式來(lái)對(duì)合同進(jìn)行公證或者訴訟，將會(huì)取得很好的效果。

　　一、簽訂房產(chǎn)合同前需明確不一致的原因

　　購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂合同前要明確雙方不一致的原因，防止開(kāi)發(fā)商或者中介不作為或者在合同簽訂時(shí)偽造房屋買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行詐騙。例如：購(gòu)房者擅自改變房屋結(jié)構(gòu)導(dǎo)致合同不生效。購(gòu)房者擅自改變房屋結(jié)構(gòu)是指購(gòu)房者為改變房屋結(jié)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)了商品房，這種行為已經(jīng)違反了《合同法》第一百一十條關(guān)于法定情形之一具有毀約風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)上述規(guī)定不能導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)。開(kāi)發(fā)商和中介違反了上述法律規(guī)定，致使簽訂的協(xié)議無(wú)效或者被撤銷(xiāo)，其行為構(gòu)成民事法律行為無(wú)效。如果購(gòu)房者因此被要求承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的，一般都是因?yàn)橹薪榉竭`反了《合同法》規(guī)定不履行合同義務(wù)的情形而產(chǎn)生的。為了防止合同不一致導(dǎo)致其不能履行義務(wù)，購(gòu)房者可以要求中介方承擔(dān)違約責(zé)任。

　　二、簽訂合同后若出現(xiàn)房產(chǎn)合同與實(shí)際情況不符怎么辦

　　房地產(chǎn)交易過(guò)程中，購(gòu)房人與出賣(mài)人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同如果出現(xiàn)與實(shí)際情況不符的情況，應(yīng)當(dāng)按照合同法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。如果是因?yàn)楹贤灰恢聦?dǎo)致合同無(wú)效的，那么根據(jù)合同法第58條第四款的規(guī)定，一方以欺詐、脅迫等手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立或者變更合同的，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)合同。房地產(chǎn)交易合同是出賣(mài)人與買(mǎi)受人之間明確具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。房地產(chǎn)交易合同成立并生效后就已經(jīng)成為法律關(guān)系，它主要包括交易主體確認(rèn)和交易標(biāo)的確認(rèn)兩大方面；買(mǎi)賣(mài)合同是指房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方在平等自愿互為條件的基礎(chǔ)上訂立的合同。房地產(chǎn)交易合同包括房屋買(mǎi)賣(mài)合同和物業(yè)管理合同兩類(lèi)。

　　三、關(guān)于如何進(jìn)行合同公證

　　通過(guò)上述的介紹，相信大家對(duì)于與房屋不一致相關(guān)的事情有了一定的了解了。通過(guò)進(jìn)行公證，能夠有效地防止不一致現(xiàn)象，并且也能防止合同中無(wú)效條款以及合同自身不存在瑕疵，從而有效地維護(hù)自身合法權(quán)益。在簽訂合同時(shí)可以根據(jù)自己不同的需求和要求，選擇不同的方式來(lái)進(jìn)行公證。需要注意的是在進(jìn)行公證時(shí)，要提供相應(yīng)的證件。而且辦理公證之后也是要在公證處進(jìn)行公證，才能夠更好地維護(hù)自身合法權(quán)益。因?yàn)槿绻窃诤炗喓贤院蟀l(fā)現(xiàn)不一致可能會(huì)導(dǎo)致合同效力認(rèn)定或者合同簽訂之后的糾紛處理結(jié)果不一樣，那么在辦理房產(chǎn)合同公證之后，也是要按照合同中簽訂承諾書(shū)的約定來(lái)進(jìn)行相應(yīng)的變更，才能夠更好地維護(hù)自身合法權(quán)益。