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　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛是指因房屋買(mǎi)賣(mài)行為引發(fā)的民事?tīng)?zhēng)議。這種糾紛可以通過(guò)調(diào)解、仲裁或者訴訟的方式解決。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。發(fā)生房地產(chǎn)交易爭(zhēng)議時(shí)，因當(dāng)事人一方違約造成對(duì)方損失，另一方有權(quán)要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

　　依據(jù)法律規(guī)定，合同簽訂后雙方應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行義務(wù)。但是在實(shí)際操作中會(huì)出現(xiàn)一些不規(guī)范行為，比如在交房時(shí)未按約定時(shí)間交付使用；購(gòu)房人沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證；開(kāi)發(fā)商無(wú)故拖延交房、辦證等不履行購(gòu)房人應(yīng)盡的權(quán)利義務(wù)等。

　　一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同

　　商品房買(mǎi)賣(mài)合同是房屋作為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)物權(quán)憑證的最基本憑證。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照商品房交易時(shí)約定。當(dāng)事人就商品房位置、面積、價(jià)款和支付方式等內(nèi)容有約定的，從其約定。商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要組成部分。它所確定的當(dāng)事人之間關(guān)系包括買(mǎi)賣(mài)和租賃兩個(gè)方面。

　　其中，由于當(dāng)事人對(duì)房?jī)r(jià)發(fā)生了約定而引起的爭(zhēng)議或糾紛屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解決不了的；而由于出賣(mài)人單方原因?qū)е沦I(mǎi)賣(mài)合同不能履行而產(chǎn)生爭(zhēng)議或糾紛屬于當(dāng)事人不愿協(xié)商解決的；由政府機(jī)關(guān)裁決等其他原因產(chǎn)生之爭(zhēng)議或糾紛屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解決不了。

　　二、買(mǎi)賣(mài)不成立的房屋爭(zhēng)議處理辦法

　　商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立后，因出賣(mài)人未履行通知義務(wù)或者未按約定的時(shí)間履行交付房屋義務(wù)等原因，買(mǎi)受人不能實(shí)現(xiàn)其權(quán)利的，買(mǎi)受人可以解除合同。但是，出賣(mài)人解除合同后對(duì)有過(guò)失的買(mǎi)受人可以要求賠償損失，具體賠償數(shù)額由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。房屋買(mǎi)賣(mài)合同未成立時(shí)，因一方當(dāng)事人違約，給對(duì)方造成損失的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求對(duì)方賠償損失；但如果是因?yàn)殡p方對(duì)房屋交付時(shí)間沒(méi)有約定不明的情況下簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同則無(wú)法得到法院支持。

　　在實(shí)踐中常見(jiàn)一個(gè)現(xiàn)象就是對(duì)于已經(jīng)生效的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)不能很好地履行。比如購(gòu)房意向書(shū)中約定房屋為精裝修房。如果開(kāi)發(fā)商在履行義務(wù)期間內(nèi)沒(méi)有竣工驗(yàn)收合格證明或者驗(yàn)收不通過(guò)的情況下，要求買(mǎi)受人承擔(dān)違約責(zé)任后，賣(mài)買(mǎi)提和出賣(mài)方可拒絕。

　　但是在司法實(shí)踐中往往出現(xiàn)這種結(jié)果：開(kāi)發(fā)商因經(jīng)濟(jì)上存在嚴(yán)重問(wèn)題而與買(mǎi)受人解除房借款合同乃至購(gòu)房意向書(shū)；買(mǎi)方因?qū)υ摲孔硬粷M(mǎn)而要求解除合同；或開(kāi)發(fā)商因經(jīng)濟(jì)上出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題而撤銷(xiāo)合同等等原因?qū)е潞贤荒軐?shí)現(xiàn)。

　　三、爭(zhēng)議解決的方式

　　適用仲裁、訴訟方式解決的，雙方當(dāng)事人必須協(xié)商解決。協(xié)商解決不成的，任何一方均可向人民法院起訴。若在合同中沒(méi)有約定仲裁或者訴訟解決方案的，可向人民法院申請(qǐng)仲裁或者向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴。

　　房屋預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)商品房預(yù)售合同的約定，在符合土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，并已經(jīng)辦理了預(yù)售登記手續(xù)即開(kāi)始銷(xiāo)售商品房。我國(guó)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行建設(shè)，必須取得《國(guó)有土地使用證》和《建筑工程施工許可證》。當(dāng)被買(mǎi)受人無(wú)法完成房屋預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將其銷(xiāo)售的房屋退回買(mǎi)受人并承擔(dān)相應(yīng)的損失。在法律關(guān)系中，房屋預(yù)售合同是房屋所有權(quán)人將自己擁有、使用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給出賣(mài)人或其他權(quán)利人所取得的一種書(shū)面憑證；同時(shí)也是房屋所有權(quán)的重要表示和證明。

　　《商品房預(yù)售法》明確規(guī)定：未取得《房產(chǎn)證》而進(jìn)行商品房預(yù)售活動(dòng)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》擅自在已竣工不動(dòng)產(chǎn)上建造建筑物或者其他設(shè)施，情節(jié)嚴(yán)重或者逾期不辦理報(bào)建手續(xù)的，購(gòu)房者可以向人民法院起訴要求解除商品房預(yù)售合同并賠償損失。

　　一、案例分析

　　2007年8月11日, A公司與 B公司簽訂《商品房預(yù)售合同》一份。合同約定: A公司應(yīng)在2007年8月11日前向 B公司交付全部購(gòu)房款及相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)人民幣100,000.00元，并辦理房屋所有權(quán)證，如逾期交房則應(yīng)向 B公司支付違約金人民幣52,000.00元及辦理相關(guān)稅費(fèi)的補(bǔ)償金。2009年2月1日, B公司已向 A公司交付全部購(gòu)房款及相關(guān)稅費(fèi)。2011年7月21日 B公司向 A公司出具了《關(guān)于終止上述合同的通知》，確認(rèn)終止上述合同至其辦理房屋所有權(quán)證時(shí)為止(B公司于2010年12月25日補(bǔ)辦了《國(guó)有土地使用證》，并于2010年12月28日在國(guó)土局辦理了土地使用權(quán)證）。2012年4月12日 B公司與 A公司簽訂《商品房預(yù)售合同》一份、《補(bǔ)充協(xié)議》一份，約定 A公司因 B公司違反本協(xié)議約定而與 A公司解除商品房預(yù)售合同關(guān)系并承擔(dān)違約責(zé)任。合同簽訂后 B公司一直未向 A公司辦理商品房預(yù)售相關(guān)手續(xù)(A公司于2013年2月20日以?xún)?nèi)部文件形式）。

　　二、法律分析

　　根據(jù)《預(yù)售管理辦法》第二條規(guī)定，未取得《國(guó)有土地使用證》或《建筑工程施工許可證》的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行預(yù)售，房地產(chǎn)管理部門(mén)不予辦理預(yù)售許可證。因此，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證而進(jìn)行商品房預(yù)售，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在未取得預(yù)售許可證前即開(kāi)始銷(xiāo)售，購(gòu)房人可以根據(jù)法律規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)辦理預(yù)售登記。如果開(kāi)發(fā)商違反上述規(guī)定，其將面臨因違反法律法規(guī)被處罰的風(fēng)險(xiǎn)?！吨貞c市商品房預(yù)售管理辦法》第四條規(guī)定：商品房預(yù)售（包括現(xiàn)房預(yù)售）實(shí)行屬地管理原則。市（地）級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)用地的監(jiān)督管理。

　　三、法院判決結(jié)果分析

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定：房屋、建筑物或者其他設(shè)施的所有權(quán)屬于業(yè)主，但是房屋所有權(quán)證載明的業(yè)主共有人以外的共有人除外。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，不得擅自在已竣工不動(dòng)產(chǎn)上修建建筑物或者其他設(shè)施；情節(jié)嚴(yán)重的，有可能影響其正常使用的，應(yīng)當(dāng)依法取得房屋所有權(quán)證書(shū)或者其他法律文件。本案中，開(kāi)發(fā)商未取得《建筑工程施工許可證》卻在其已經(jīng)竣工的不動(dòng)產(chǎn)上修建建筑物或其他設(shè)施，明顯違反了法律規(guī)定，導(dǎo)致其在法律上沒(méi)有取得房屋所有權(quán)證書(shū)或者其他法律文件進(jìn)行商品房預(yù)售時(shí)房屋的交付未達(dá)到法定條件致無(wú)法辦理房屋交付登記手續(xù)。

　　現(xiàn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)立案?jìng)刹?，而本案亦在公安機(jī)關(guān)立案?jìng)刹槠谙迌?nèi)，因此對(duì)于開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》卻擅自在已竣工不動(dòng)產(chǎn)上修建建筑物或其他設(shè)施而不履行停止預(yù)售、變更預(yù)售許可證登記程序（變更預(yù)售許可證登記）等行為導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)進(jìn)行起訴具有一定瑕疵。法院最終判決解除雙方簽訂的名為“**佳苑”的《商品房預(yù)售合同》并對(duì)雙方共同違約承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并賠償違約金。宣判后雙方均未上訴。

　　在簽訂合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商都會(huì)跟購(gòu)房者簽訂一個(gè)合同，這是大家所熟知的，也是很多人購(gòu)買(mǎi)房屋的重要依據(jù)。但是你知道嗎？合同中還有一項(xiàng)是免責(zé)條款嗎？這種免責(zé)條款與房產(chǎn)合同免責(zé)條款有什么不同？下面就為大家詳細(xì)介紹一下。

　　1、免除或減輕開(kāi)發(fā)商責(zé)任

　　該條款通常會(huì)在房產(chǎn)合同中出現(xiàn)，即當(dāng)開(kāi)發(fā)商發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題或其他原因?qū)е路课轃o(wú)法使用的時(shí)候，購(gòu)房者如果選擇了要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任，那么開(kāi)發(fā)商在合同中將會(huì)減少或者免除自己的責(zé)任。

　　這一免責(zé)條款中，通常都會(huì)明確說(shuō)明如不能按期交房，開(kāi)發(fā)商將會(huì)承擔(dān)全部責(zé)任或部分責(zé)任，這與房產(chǎn)合同免責(zé)條款內(nèi)容大致相同。如果開(kāi)發(fā)商只對(duì)購(gòu)房者承擔(dān)部分責(zé)任，那么在該免責(zé)條款內(nèi)約定的免除自己責(zé)任的條款就無(wú)效，這種條款對(duì)于購(gòu)房者而言不具有法律效力。

　　如果沒(méi)有約定不明，則該免責(zé)條款無(wú)效。所以購(gòu)房者如果在合同中明確將房屋質(zhì)量問(wèn)題或者其他原因?qū)е路课轃o(wú)法使用的情況告知開(kāi)發(fā)商（如購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)故意隱瞞房屋存在質(zhì)量問(wèn)題和其他原因?qū)е路课轃o(wú)法使用等情況),就構(gòu)成了免責(zé)條款。購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)自己在簽訂協(xié)議時(shí)所作貢獻(xiàn)，如免除自身責(zé)任、排除其他主要權(quán)利來(lái)源等。

　　2、增加或擴(kuò)大損害賠償責(zé)任

　　“違約方不承擔(dān)或減輕損害賠償責(zé)任”條款是指，在違約方不承擔(dān)或減輕損害賠償責(zé)任的情況下，增加了違約方的賠償責(zé)任。雖然這種免責(zé)條款與房產(chǎn)行業(yè)的格式條款并不相同，但其實(shí)質(zhì)上都屬于無(wú)效條款。

　　我國(guó)《合同法》第九十三條規(guī)定，因提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。如果在這一情況下，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商提供了格式合同而免除了自身責(zé)任，則合同無(wú)效，但此項(xiàng)情況下造成了損害的擴(kuò)大責(zé)任并不是開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)的，因此這類(lèi)條款也不是無(wú)效條款。

　　3、減輕或免除責(zé)任的方式

　　在合同中，免除或減輕責(zé)任的方式，主要有法定、約定責(zé)任和法定責(zé)任以外的其他方式。法定責(zé)任是指法律對(duì)當(dāng)事人所享有的權(quán)利及所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)所規(guī)定的責(zé)任。該責(zé)任受法律的保護(hù)，但不能代替當(dāng)事人之間的約定。

　　合同有效成立后，當(dāng)事人不得約定免責(zé)條款，但是，該免責(zé)條款對(duì)當(dāng)事人雙方發(fā)生效力。法定責(zé)任是指合同中的法定責(zé)任以外的其他責(zé)任，包括違約金、損害賠償以及法定賠償或補(bǔ)償，這些都屬于法律所保護(hù)的內(nèi)容。

　　4、合同當(dāng)事人不得以未通知為由拒絕履行義務(wù)

　　這是目前比較普遍存在的一種現(xiàn)象，即開(kāi)發(fā)商往往在房屋交付使用后十日內(nèi)，或者是開(kāi)發(fā)商提供保修的條件下，要求購(gòu)房者在交房之日起十日內(nèi)，就交付使用所產(chǎn)生的一切問(wèn)題向購(gòu)房者提出相關(guān)要求。因此，這種開(kāi)發(fā)商的責(zé)任免除條款具有一定的合理性。但這并不意味著這種免責(zé)條款就是無(wú)效條款。如果沒(méi)有上述情況存在的話(huà)，購(gòu)房者不能以未通知為由拒絕履行義務(wù)，但如果在房屋交付之日起或者是交房之日起三十日內(nèi)，發(fā)生任何情形，購(gòu)房者均有權(quán)解除合同，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　所以，在房屋交付使用時(shí)，購(gòu)房者享有拒付房款的權(quán)利。同時(shí)，根據(jù)民法典第九百三十五條、第九百四十五條十六條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)按照合同約定履行了全部責(zé)任或者提供了保證，購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　炒房屬于投資行為，也就是炒房的人通過(guò)投資炒房的方式獲取利潤(rùn)。當(dāng)一種投資行為獲得成功時(shí)，會(huì)給炒房者帶來(lái)豐厚的收益；而當(dāng)一種投資行為失敗時(shí)，則會(huì)給炒房者帶來(lái)巨大痛苦。因此，在炒房過(guò)程中，很多人都會(huì)簽訂房產(chǎn)合同，那么炒房簽訂的房產(chǎn)合同有效嗎？根據(jù)法律規(guī)定，無(wú)效房產(chǎn)合同是指因當(dāng)事人一方的行為或過(guò)失而導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)的行為。如果一方是炒房者則無(wú)法取得該房屋買(mǎi)賣(mài)或者轉(zhuǎn)讓的權(quán)利；如果合同約定的內(nèi)容為買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)而訂立合同的話(huà)，則該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)。

　　1、買(mǎi)受人擅自處分房屋的，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

　　根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，出賣(mài)給買(mǎi)受人已經(jīng)合法取得房屋所有權(quán)或者依法取得處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)將出賣(mài)人已支付買(mǎi)受人全部房款及有關(guān)稅費(fèi)，在出賣(mài)人按份共有的情況下一并轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)受人。出賣(mài)人未經(jīng)買(mǎi)受人同意而處分房屋所有權(quán)是違反《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定，出賣(mài)人將房地產(chǎn)出賣(mài)給他人后，未經(jīng)其他利害關(guān)系人同意或者請(qǐng)求，處分該房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)或者同意轉(zhuǎn)讓該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)標(biāo)明的權(quán)利人同意。但是，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。因此買(mǎi)受人未取得其他利害關(guān)系人意見(jiàn)而擅自處分房屋所有權(quán)或依法轉(zhuǎn)讓該房屋所有權(quán)給他人的只能是無(wú)效或可撤銷(xiāo)，而其他任何人都無(wú)權(quán)處分該房屋。

　　2、買(mǎi)受人沒(méi)有取得房屋所有權(quán)或者其他合法權(quán)利而擅自處分房屋的，買(mǎi)賣(mài)人應(yīng)當(dāng)賠償因此造成的損失，并賠償由此給買(mǎi)受人造成的損失。

　　賠償損失是指因違反法律、行政法規(guī)或者社會(huì)公共利益而遭受的財(cái)產(chǎn)損失，包括財(cái)產(chǎn)價(jià)值損失和財(cái)產(chǎn)使用價(jià)值損失。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；違約責(zé)任屆滿(mǎn)后可以獲得的利益和因違約所造成的損失之間的差額部分?！?

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條、第二十三條以及《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條的規(guī)定，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。由于出賣(mài)人沒(méi)有取得房屋所有權(quán)或者其他合法權(quán)利而擅自處分房屋，導(dǎo)致買(mǎi)受人沒(méi)有取得房屋所有權(quán)或者其他合法權(quán)利而擅自處分該房屋的（這里沒(méi)有包括出賣(mài)人取得房屋所有權(quán)以后轉(zhuǎn)移房屋占有造成他人損失),該買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效或者可撤銷(xiāo)的合同。此時(shí)應(yīng)當(dāng)賠償買(mǎi)受人因出賣(mài)人未經(jīng)其同意擅自處分房屋造成的損害及損失范圍內(nèi)的其他實(shí)際利益損失。買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人賠償其實(shí)際成本損失及其他實(shí)際遭受的實(shí)際損失（包括實(shí)際支出的合理費(fèi)用）的，人民法院應(yīng)予支持。

　　1、出賣(mài)人出賣(mài)有瑕疵的房屋，并與買(mǎi)受人訂立了書(shū)面合同的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。

　　出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)向買(mǎi)受人提供符合約定條件的房屋，否則買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。合同訂立后，因出賣(mài)人的原因致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，致使合同不能實(shí)現(xiàn)的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，并請(qǐng)求出賣(mài)人賠償損失。當(dāng)然，在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中因出賣(mài)人存在欺詐行為致使雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同也應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無(wú)效，但因特殊情況導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)的除外。

　　2、違反法律規(guī)定或者合同約定的其他情形導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)合同。

　　買(mǎi)賣(mài)房屋訂立合同后，如果因不可抗力致使合同無(wú)效，但是在能夠預(yù)見(jiàn)的合理期間內(nèi)，訂立合同人可以解除合同，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)實(shí)際支付的房款退還給出賣(mài)人。此外，由于合同的履行受不可抗力等因素影響，如自然災(zāi)害、政府行為等均會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。在這種情況下，炒房者只能通過(guò)申請(qǐng)人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)合同來(lái)獲得法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)合同的裁決。而如果炒房者可以解除合同的話(huà)，那么該買(mǎi)賣(mài)合同也是有效的。

　　在深圳這座充滿(mǎn)活力與機(jī)遇的國(guó)際大都市，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。購(gòu)房合同作為購(gòu)房過(guò)程中的重要法律文件，直接關(guān)系到購(gòu)房者的合法權(quán)益和購(gòu)房交易的順利進(jìn)行。作為一名深圳律師咨詢(xún)網(wǎng)律師，我將從法律角度出發(fā)，為大家詳細(xì)解析購(gòu)房合同中的關(guān)鍵條款，幫助購(gòu)房者更好地理解和維護(hù)自身權(quán)益。

　　一、購(gòu)房合同的基本概述

購(gòu)房合同是購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間簽訂的書(shū)面協(xié)議，用以明確雙方在購(gòu)房交易中的權(quán)利和義務(wù)。購(gòu)房合同的內(nèi)容通常包括房屋的基本信息、交易價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、違約責(zé)任等條款。購(gòu)房合同的合法性和有效性直接關(guān)系到購(gòu)房交易的順利進(jìn)行和購(gòu)房者的合法權(quán)益。

　　二、購(gòu)房合同中的關(guān)鍵條款

（一）房屋基本信息條款

房屋基本信息條款是購(gòu)房合同中的基礎(chǔ)條款，主要包括房屋的名稱(chēng)、位置、面積、用途、樓層等信息。購(gòu)房者需仔細(xì)核對(duì)房屋的基本信息，確保合同條款與實(shí)際情況相符，避免因信息不符引發(fā)的糾紛。

　　（二）交易價(jià)格條款

交易價(jià)格條款是購(gòu)房合同中的核心條款，主要包括房屋的總價(jià)、首付款、按揭貸款等具體金額。購(gòu)房者需明確交易價(jià)格條款，確保合同條款與實(shí)際交易金額一致，避免因價(jià)格不明引發(fā)的糾紛。

　　（三）付款方式條款

付款方式條款是購(gòu)房合同中的重要條款，主要包括付款方式、付款時(shí)間、付款比例等具體內(nèi)容。購(gòu)房者需明確付款方式條款，確保合同條款與實(shí)際付款方式和時(shí)間一致，避免因付款問(wèn)題引發(fā)的糾紛。

　?。ㄋ模┙桓稌r(shí)間條款

交付時(shí)間條款是購(gòu)房合同中的關(guān)鍵條款，主要包括房屋的交付時(shí)間、交付標(biāo)準(zhǔn)等具體內(nèi)容。購(gòu)房者需明確交付時(shí)間條款，確保合同條款與實(shí)際交付時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)一致，避免因交付問(wèn)題引發(fā)的糾紛。

　?。ㄎ澹┻`約責(zé)任條款

違約責(zé)任條款是購(gòu)房合同中的重要條款，主要包括違約責(zé)任的認(rèn)定、違約責(zé)任的承擔(dān)方式等具體內(nèi)容。購(gòu)房者需明確違約責(zé)任條款，確保合同條款與實(shí)際違約責(zé)任一致，避免因違約責(zé)任不明確引發(fā)的糾紛。

　?。┊a(chǎn)權(quán)登記條款

產(chǎn)權(quán)登記條款是購(gòu)房合同中的關(guān)鍵條款，主要包括產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間、產(chǎn)權(quán)登記的辦理方式等具體內(nèi)容。購(gòu)房者需明確產(chǎn)權(quán)登記條款，確保合同條款與實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間和方式一致，避免因產(chǎn)權(quán)登記問(wèn)題引發(fā)的糾紛。

　?。ㄆ撸┍Ｐ迼l款

保修條款是購(gòu)房合同中的重要條款，主要包括保修的范圍、保修的期限等具體內(nèi)容。購(gòu)房者需明確保修條款，確保合同條款與實(shí)際保修范圍和期限一致，避免因保修問(wèn)題引發(fā)的糾紛。

　　（八）爭(zhēng)議解決條款

爭(zhēng)議解決條款是購(gòu)房合同中的關(guān)鍵條款，主要包括爭(zhēng)議解決的方式、爭(zhēng)議解決的管轄法院等具體內(nèi)容。購(gòu)房者需明確爭(zhēng)議解決條款，確保合同條款與實(shí)際爭(zhēng)議解決方式和管轄法院一致，避免因爭(zhēng)議解決問(wèn)題引發(fā)的糾紛。

　　三、購(gòu)房合同中的常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

（一）合同條款模糊不清

合同條款模糊不清是購(gòu)房合同中常見(jiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)之一。部分購(gòu)房合同條款表述不明確，容易引發(fā)糾紛。購(gòu)房者需仔細(xì)審查合同條款，確保合同條款明確、具體，避免模糊不清的表述。

　?。ǘ┖贤瑮l款顯失公平

合同條款顯失公平是購(gòu)房合同中常見(jiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)之一。部分購(gòu)房合同條款對(duì)購(gòu)房者不利，容易引發(fā)糾紛。購(gòu)房者需仔細(xì)審查合同條款，確保合同條款公平、合理，避免顯失公平的條款。

　?。ㄈ┖贤瑮l款違反法律規(guī)定

合同條款違反法律規(guī)定是購(gòu)房合同中常見(jiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)之一。部分購(gòu)房合同條款違反相關(guān)法律法規(guī)，容易引發(fā)糾紛。購(gòu)房者需仔細(xì)審查合同條款，確保合同條款符合相關(guān)法律法規(guī)，避免違法條款。

　?。ㄋ模┖贤瑮l款缺失

合同條款缺失是購(gòu)房合同中常見(jiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)之一。部分購(gòu)房合同條款缺失，容易引發(fā)糾紛。購(gòu)房者需仔細(xì)審查合同條款，確保合同條款完整，避免條款缺失。

　　四、案例分析

為了更好地理解購(gòu)房合同中的關(guān)鍵條款，以下提供兩個(gè)具體案例進(jìn)行分析：

　　案例一：合同條款模糊不清

張先生在深圳某樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)了一套房產(chǎn)，并簽訂了購(gòu)房合同。合同中規(guī)定，房屋的交付時(shí)間為“合同簽訂后一年內(nèi)”。然而，在交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商以各種理由拖延交房時(shí)間，張先生遂向法院提起訴訟，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)審理，法院認(rèn)為合同條款模糊不清，無(wú)法確定具體的交房時(shí)間，判決開(kāi)發(fā)商承擔(dān)部分違約責(zé)任。

　　在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，許多人可能會(huì)忽略合同的重要性，認(rèn)為只要雙方達(dá)成一致，就可以進(jìn)行交易。然而，作為一名經(jīng)驗(yàn)豐富的深圳法律咨詢(xún)網(wǎng)律師，我要告訴大家，簽訂書(shū)面協(xié)議不僅是法律的要求，更是保障雙方權(quán)益的重要手段。本文將通俗易懂地解釋為什么房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)必須簽訂書(shū)面協(xié)議，并給出一些建議。

　　### 一、什么是房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同？

　　房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)所有權(quán)給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的協(xié)議。這個(gè)合同不僅包括房屋的基本情況、價(jià)格和支付方式，還涉及到房屋的交付、質(zhì)量、權(quán)屬等重要事項(xiàng)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

　　### 二、為什么一定要簽訂書(shū)面協(xié)議？

　　**1. 法律效力**

　　書(shū)面合同具有法律效力，是雙方履行權(quán)利和義務(wù)的依據(jù)。一旦發(fā)生糾紛，法院會(huì)根據(jù)書(shū)面合同的內(nèi)容進(jìn)行判決。沒(méi)有書(shū)面合同，很難證明雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，導(dǎo)致維權(quán)困難。

　　**2. 防止糾紛**

　　房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)涉及金額巨大，簽訂書(shū)面合同可以明確雙方的責(zé)任和權(quán)利，避免未來(lái)可能出現(xiàn)的糾紛。例如，房屋交付時(shí)間、價(jià)格、質(zhì)量等問(wèn)題都可以在合同中明確規(guī)定。

　　**3. 辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)**

　　房產(chǎn)過(guò)戶(hù)需要書(shū)面合同作為必要文件之一。沒(méi)有書(shū)面合同，房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不會(huì)受理過(guò)戶(hù)申請(qǐng)，這會(huì)直接影響到房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。

　　**4. 保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)益**

　　書(shū)面合同可以詳細(xì)規(guī)定違約責(zé)任，如果一方不履行合同，另一方可以根據(jù)合同追究其法律責(zé)任，確保自身權(quán)益不受損害。

　　### 三、如何簽訂有效的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同？

　　**1. 確認(rèn)主體資格**

　　簽訂合同前，要確認(rèn)對(duì)方的身份和資格，確保對(duì)方有權(quán)出售或購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)。

　　**2. 明確房屋信息**

　　合同中應(yīng)詳細(xì)寫(xiě)明房屋的位置、面積、產(chǎn)權(quán)證號(hào)等基本信息，確保雙方對(duì)房屋有清晰的認(rèn)識(shí)。

　　**3. 約定交易細(xì)節(jié)**

　　包括交易價(jià)格、支付方式、交付時(shí)間、稅費(fèi)承擔(dān)等具體事項(xiàng)，盡量詳細(xì)，避免模糊不清。

　　**4. 違約責(zé)任**

　　明確雙方的違約責(zé)任，如違約金的數(shù)額、賠償方式等，以便在發(fā)生糾紛時(shí)有據(jù)可依。

　　**5. 簽字蓋章**

　　合同雙方應(yīng)在合同上簽字蓋章，最好有第三方見(jiàn)證人或者公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證，增加合同的法律效力。

　　### 四、律師建議

　　房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是一項(xiàng)復(fù)雜的法律行為，涉及的法律風(fēng)險(xiǎn)高。因此，我建議大家在進(jìn)行房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)時(shí)，務(wù)必簽訂書(shū)面合同，并在簽訂前咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師的意見(jiàn)，確保合同的合法性和有效性。此外，簽訂合同后要注意保留好相關(guān)證據(jù)，如轉(zhuǎn)賬記錄、溝通記錄等，以備不時(shí)之需。

　　總之，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)不是兒戲，簽訂書(shū)面合同是保障自身權(quán)益的最基本也是最重要的一步。希望本文能給大家?guī)?lái)一些啟示，讓大家在房產(chǎn)交易中更加謹(jǐn)慎和理性。