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　　劉某愛人劉某某因購房產(chǎn)生爭議，二人于2018年7月15日到某公證處辦理撤銷登記申請，請求撤銷原房地產(chǎn)權(quán)證。某公證處受理了該申請并出具公證書。公證員經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，劉某于2018年6月29日與劉某愛人簽訂房屋買賣合同一份，約定由劉某將所購房屋產(chǎn)權(quán)登記到其名下。因劉某沒有提交房屋產(chǎn)權(quán)登記資料等證據(jù)來證明該房地產(chǎn)權(quán)證上的婚姻狀況及家庭情況等內(nèi)容及證明材料，導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)登記存在錯誤。

　　經(jīng)調(diào)查了解得知上述情況后，公證處認(rèn)為該房地產(chǎn)權(quán)證上登記的婚姻狀況與劉某的真實意愿不符，并根據(jù)《房地產(chǎn)權(quán)證管理辦法》第三十一條規(guī)定：“權(quán)利人死亡或者喪失民事行為能力時，房屋權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)予以注銷?！?

　　經(jīng)調(diào)解化解該起糾紛，雙方當(dāng)事人達(dá)成調(diào)解協(xié)議:

　　1)劉某于2018年7月15日前將所購房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換到妻子名下

　　2)若因不動產(chǎn)登記存在錯誤履行導(dǎo)致過戶行為被撤銷或確認(rèn)無效時，由劉某一次性向某公證處繳納15萬元律師費作為對該房產(chǎn)依法撤銷及確認(rèn)無效的費用。

　　李某上訴稱，其與某中介公司簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，其應(yīng)按約履行房屋買受人義務(wù)和辦理房屋過戶手續(xù)。涉案房屋存在未進行房地產(chǎn)交易備案及實際面積與備案面積不符等問題。請求依法撤銷涉案房屋買賣合同并要求賠償違約金。

　　法官認(rèn)為，涉案房屋買賣合同雖未履行備案手續(xù)且未過戶登記，但根據(jù)《合同法》規(guī)定當(dāng)事人一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危致使對方在違背真實意思的情況下訂立合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷該合同。因房屋買賣合同已經(jīng)履行完畢且備案登記后為有效合同關(guān)系，故李某請求撤銷合同缺乏事實和法律依據(jù)。

　　由于雙方在房屋買賣過程中均未進行交易備案等問題在房屋銷售過程中出現(xiàn)問題時未能及時發(fā)現(xiàn)并采取有效措施避免損失擴大（如對購房意向進行調(diào)查后未得到有效答復(fù)或被拒絕）且房屋銷售也在一定程度上影響了交易關(guān)系的穩(wěn)定。

　　最近，不少網(wǎng)友反映，因為房產(chǎn)買賣出現(xiàn)糾紛，自己就無法再次買房。近日，成都市住建局對市民反映最多的房產(chǎn)買賣糾紛問題進行了回應(yīng)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少二手房存在無法再次交易的問題，這也成為很多網(wǎng)友關(guān)注和熱議的話題。那么房產(chǎn)買賣糾紛到底如何處理？

　　1、房子是父母、配偶、子女等共同共有的房產(chǎn)，但父母不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，房產(chǎn)不能辦理抵押、查封、分割登記等手續(xù)。

　　房屋在父母名下，買賣合同有效嗎？首先，我國法律并沒有規(guī)定子女與父母在一起時可以繼承房屋的所有權(quán)。所以，父母在與子女簽訂購房合同時，要把雙方的名字都帶上，并在合同中注明這一點。其次，如果父母不想給子女購買二手房，可以協(xié)議將其婚前房子改成子女個人財產(chǎn)。因為子女已經(jīng)成年，享有完全民事行為能力，有獨立的意志及行為能力。

　　2、房屋產(chǎn)權(quán)人沒有取得房屋所有權(quán)證或者不是房屋共有人，不能辦理房屋所有權(quán)證（不能辦理抵押、查封、分割登記等手續(xù)）。

　　房屋共有人應(yīng)在房屋買賣合同中明確共有房屋的權(quán)利歸屬。如果是在辦理房屋所有權(quán)證之前形成產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系的，如雙方對該房屋的買賣不存在合同關(guān)系的話，則房屋共有人應(yīng)共同承擔(dān)共有房屋的民事責(zé)任。如果在辦理房屋所有權(quán)證之前形成了該房屋產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系的話，如有多個共有人出現(xiàn)且房屋共有權(quán)人未放棄對該房屋的所有權(quán)，則房屋所有權(quán)歸其他共有人所有。房屋共有人在辦理房屋所有權(quán)證之前享有對房屋財產(chǎn)權(quán)利的處分優(yōu)先權(quán)，在沒有其他共有人提出異議之前也享有對房屋財產(chǎn)權(quán)利。對于房屋共有人之間關(guān)于房屋財產(chǎn)權(quán)利歸屬存在爭議的，可以根據(jù)法律規(guī)定進行調(diào)解或者訴訟。但在調(diào)解時必須以權(quán)利人為被調(diào)解人進行身份證明其有放棄權(quán)利和義務(wù)的抗辯理由或者符合法律規(guī)定為前提。

　　3、房產(chǎn)未辦完抵押或查封手續(xù)；

　　如果房子沒有辦理完抵押或查封手續(xù)，那么購房者無法辦理網(wǎng)簽手續(xù)。因為沒有房產(chǎn)證過戶的話就無法辦理網(wǎng)簽手續(xù)。而且，如果該房子已經(jīng)被法院查封過，就無法進行網(wǎng)簽了。

　　4、房屋未辦理過戶手續(xù)；

　　這種情況是賣方的違約行為。賣方違約時，一般情況下會對房屋進行拍賣。拍賣后會將房屋進行再次出售。如果買方支付了大部分房款或者全部房款之后，并未將房屋過戶到自己名下就開始進行交易，那么這種情況下，買方可能無法再次獲得房屋的產(chǎn)權(quán)。同時買方必須要支付全部房款與賣家完成過戶。

　　5、簽訂購房合同時沒有房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件等資料；

　　簽訂購房合同時沒有房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件等資料；簽訂房屋買賣合同時房屋已被抵押或查封。這種情況需要提交抵押或查封申請書、法院批準(zhǔn)文件、人民法院查封房產(chǎn)的通知書、人民法院房屋凍結(jié)通知書、法院凍結(jié)房產(chǎn)裁定書等資料。如果購房人在簽訂房屋買賣合同時并未提交上述材料或這些資料未能提交原件或復(fù)印件等資料的，購房者可與該房屋所在區(qū)縣人民法院或不動產(chǎn)登記機構(gòu)簽訂房屋買賣合同。在法律上該合同不具有法律效力。所以購房人只能向法院或不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請撤銷該合同。

　　很多朋友在買房時都會遇到這樣的問題，二手房是法拍房嗎？法拍房有什么特點？今天我們就來聊聊這個話題。

　　1、無產(chǎn)權(quán)限制

　　在法拍房的買賣過程中，房屋沒有產(chǎn)權(quán)限制，可以直接購買。而二手房則需要繳納契稅、增值稅、個人所得稅、土地出讓金等各種稅費。其中最主要的一項就是契稅和個稅。因此如果購買二手房則需要多交契稅。

　　2、無需貸款

　　購買二手房，需要貸款，利息高，且需要等很長時間，甚至幾年。而買法拍房則不用等，在拍賣行拍賣結(jié)束后由法院直接辦理貸款。法拍房與普通二手房相比，購房者只需要一次性支付全款就可以了。

　　3、產(chǎn)權(quán)清晰

　　法拍房一般只涉及一個權(quán)利人，就是法院。所以法拍房在進行交易時無需擔(dān)心房屋產(chǎn)權(quán)不清晰的問題。而很多法拍房雖然產(chǎn)權(quán)清晰，但是有多處抵押或者涉及其它債務(wù)糾紛等問題需要處理糾紛。如果房屋本身存在多處查封和限制交易的情況，那么法拍房就有可能會被拍賣出去；如果房屋本身存在債權(quán)債務(wù)糾紛或涉及其他債務(wù)糾紛的話，那么法拍房也可能會被拍賣出去；因為法拍房的產(chǎn)權(quán)人在發(fā)生不愉快事件時可能會被法院強制執(zhí)行，導(dǎo)致交易無法進行。這樣也就給購房者造成了一定的風(fēng)險問題。

　　4、不限購

　　法拍房屬于非住宅，不限購。購買法拍房的個人，只要有購房資格，就可以買法拍房。沒有限購的城市可購買法拍房，沒有購房資格的城市無法購買法拍房上的房源。同時也能讓購買者享受到便宜的價格體驗，省去購房成本。

　　5、無戶口限制

　　法拍房是可以落戶的，但是，法拍房如果存在無戶口限制的問題，也是有限制的。法院拍賣房屋后，買受人是可以將戶口遷入房屋的。但這需要經(jīng)過公安機關(guān)的審核。公安機關(guān)審核通過后才能將房主的戶口遷出房屋。

　　在繁忙的深圳，擁有一處自己的溫馨小窩是許多人的夢想。而實現(xiàn)這一夢想的重要途徑之一，便是通過購買二手房。然而，對于許多首次購房或者對房產(chǎn)交易規(guī)則不太了解的人來說，如何確定二手房的首付比例卻是一個令人頭疼的問題。今天，就讓我們跟隨深圳房產(chǎn)律師，一起深入探討這個話題，為您的購房之路提供有力的法律支持和實用建議。

　　#### 一、二手房首付比例概述

　　通常情況下，二手房貸款的首付款一般會按照房價總額的30%來計算。這個比例并非固定不變，而是會受到多種因素的影響。在深圳，由于房價較高，首付比例可能會根據(jù)具體情況有所調(diào)整，但一般不會低于30%。

　　#### 二、影響首付比例的因素

　　1. **房屋性質(zhì)與類型**

　　 - 不同類型的房屋，其首付比例也會有所不同。例如，普通住宅和非普通住宅（如別墅、高檔公寓等）在首付比例上會有所差異。

　　2. **購房者資質(zhì)**

　　 - 購房者的資質(zhì)也是影響首付比例的重要因素。一般來說，首次購房且資質(zhì)較好的購房者，可能享受到相對較低的首付比例；而對于二次購房或資質(zhì)較差的購房者，首付比例則可能較高。

　　3. **政策導(dǎo)向**

　　 - 政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策對首付比例也有重要影響。在不同的政策環(huán)境下，首付比例可能會有所調(diào)整。因此，購房者需要密切關(guān)注政策動態(tài)，以便及時調(diào)整自己的購房計劃。

　　#### 三、如何計算首付金額

　　計算首付金額其實相對簡單。首先，您需要確定所購二手房的評估價或者合同價。然后，根據(jù)上述提到的首付比例進行計算即可。例如，一套價值500萬元的二手房，如果首付比例為30%，那么首付金額就是500萬元×30%=150萬元。

　　#### 四、注意事項

　　1. **準(zhǔn)確評估房屋價值**

　　 - 在計算首付金額時，準(zhǔn)確評估房屋價值至關(guān)重要。過高或過低的評估價都可能影響您的貸款額度和還款計劃。因此，建議您選擇專業(yè)的評估機構(gòu)進行房屋評估。

　　2. **了解貸款政策**

　　 - 不同的銀行和貸款機構(gòu)對于二手房貸款的政策可能有所不同。在購房前，建議您詳細(xì)了解各大銀行和貸款機構(gòu)的貸款政策，包括首付比例、貸款利率、貸款期限等，以便選擇最適合自己的貸款方案。

　　3. **咨詢專業(yè)深圳房產(chǎn)律師**

　　 - 購房過程中涉及到許多法律問題，如合同簽訂、產(chǎn)權(quán)變更等。因此，建議您在購房前咨詢專業(yè)的深圳房產(chǎn)律師，以確保自己的權(quán)益得到充分保障。

　　#### 五、總結(jié)

　　二手房首付比例的確定是一個復(fù)雜而重要的過程。在深圳這樣的大都市中，購房者需要更加謹(jǐn)慎地對待這個問題。通過了解相關(guān)因素、合理計算首付金額并注意相關(guān)事項，您可以更好地規(guī)劃自己的購房之路。同時，記住在購房過程中尋求專業(yè)深圳房產(chǎn)律師的幫助也是非常重要的。希望本文能為您提供一些有用的參考和幫助！

　　在深圳這座繁華的大都市中，房地產(chǎn)市場異常活躍，二手房交易頻繁。隨著人們對居住品質(zhì)要求的提高，許多購房者在購買二手房后都會進行翻新工程。然而，在二手房屋翻新工程中，欺詐行為卻屢見不鮮。這些欺詐行為不僅損害了購房者的合法權(quán)益，也破壞了市場秩序。作為深圳房產(chǎn)糾紛律師，我們深感有必要對此類問題進行深入剖析，并提出相應(yīng)的法律應(yīng)對策略。

　　二、二手房屋翻新工程中的欺詐行為表現(xiàn)

　　合同欺詐

在二手房屋翻新工程中，合同欺詐是最常見的欺詐行為之一。一些裝修公司或個人為了獲取非法利益，會故意在合同中設(shè)置陷阱，如隱瞞重要信息、虛構(gòu)工程量、提高工程造價等。當(dāng)購房者發(fā)現(xiàn)被欺詐時，往往已經(jīng)陷入被動局面。

　　質(zhì)量問題欺詐

部分裝修公司或個人在翻新工程中使用劣質(zhì)材料或偷工減料，導(dǎo)致工程質(zhì)量嚴(yán)重不合格。他們可能會以各種借口掩蓋質(zhì)量問題，或者在購房者提出質(zhì)量問題時采取逃避責(zé)任的態(tài)度。

　　工期欺詐

一些裝修公司或個人為了承接更多工程，會承諾較短的工期。然而，在實際施工過程中，他們可能會故意拖延工期，以達(dá)到獲取更多利潤的目的。這不僅浪費了購房者的時間和精力，還可能導(dǎo)致購房者無法按時入住。

　　價格欺詐

在翻新工程中，價格欺詐也是常見的欺詐行為之一。一些裝修公司或個人會故意抬高工程造價，或者在結(jié)算時虛報費用。這使得購房者需要支付額外的費用，甚至可能超過預(yù)算。

　　三、案例分析

　　為了更具體地說明二手房屋翻新工程中的欺詐行為，以下提供兩個典型案例進行分析：

　　案例一：合同欺詐案

　　原告李某在購買二手房后，與某裝修公司簽訂了翻新工程合同。合同中明確規(guī)定了工程范圍、工期和費用等條款。然而，在施工過程中，李某發(fā)現(xiàn)裝修公司故意隱瞞了部分工程內(nèi)容，導(dǎo)致實際工程量遠(yuǎn)超合同約定。此外，裝修公司還虛構(gòu)了部分工程量，提高了工程造價。李某多次與裝修公司協(xié)商未果，遂向法院提起訴訟。

　　案例分析：在此案例中，裝修公司的行為構(gòu)成合同欺詐。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，裝修公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。法院最終判決裝修公司退還李某多支付的費用，并承擔(dān)違約責(zé)任。

　　案例二：質(zhì)量問題欺詐案

　　原告張某在翻新房屋時，與某包工頭簽訂了裝修合同。然而，在工程完工后，張某發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，如墻面開裂、地面不平等等。張某多次聯(lián)系包工頭要求修復(fù)，但包工頭以各種借口推脫責(zé)任。張某無奈之下向法院提起訴訟。

　　案例分析：在此案例中，包工頭的行為構(gòu)成質(zhì)量問題欺詐。根據(jù)《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》的相關(guān)規(guī)定，張某有權(quán)要求包工頭承擔(dān)修復(fù)責(zé)任并賠償損失。法院最終判決包工頭承擔(dān)修復(fù)責(zé)任并賠償張某相應(yīng)損失。

　　四、法律應(yīng)對策略與建議

　　面對二手房屋翻新工程中的欺詐行為，購房者應(yīng)采取以下法律應(yīng)對策略與建議：

　　簽訂合同時謹(jǐn)慎審查

購房者在簽訂翻新工程合同時，應(yīng)仔細(xì)審查合同條款，確保合同內(nèi)容明確、具體、完整。對于模糊不清或存在歧義的條款，應(yīng)及時提出并與對方協(xié)商解決。同時，購房者還應(yīng)要求對方提供相關(guān)資質(zhì)證明和施工方案等材料，以便更好地了解對方的實力和信譽。

　　選擇正規(guī)裝修公司或個人

購房者在選擇裝修公司或個人時，應(yīng)優(yōu)先選擇有良好口碑和資質(zhì)的正規(guī)裝修公司或個人?？梢酝ㄟ^查詢相關(guān)部門的注冊信息、查看過往工程案例以及向親朋好友咨詢等方式進行篩選。避免選擇無資質(zhì)或口碑不佳的裝修公司或個人，以降低被欺詐的風(fēng)險。

　　加強施工過程監(jiān)督

在翻新工程進行過程中，購房者應(yīng)加強施工過程的監(jiān)督。定期查看施工進度和質(zhì)量情況，及時發(fā)現(xiàn)并指出存在的問題。同時，購房者還應(yīng)要求對方按照合同約定使用優(yōu)質(zhì)材料并嚴(yán)格按照施工規(guī)范進行施工。如發(fā)現(xiàn)對方存在欺詐行為或違約行為，應(yīng)及時采取措施并保留相關(guān)證據(jù)。

　　及時維權(quán)

一旦發(fā)現(xiàn)被欺詐或權(quán)益受到侵害，購房者應(yīng)及時采取維權(quán)措施。首先可以與對方進行協(xié)商解決；如協(xié)商無果，可以向相關(guān)部門投訴舉報或申請調(diào)解；如仍無法解決問題，可以向人民法院提起訴訟或申請仲裁。同時，購房者還應(yīng)保留好相關(guān)證據(jù)并咨詢專業(yè)律師的意見和建議。

　　五、加強監(jiān)管與行業(yè)自律

　　為了有效遏制二手房屋翻新工程中的欺詐行為，除了購房者自身加強防范外，政府和行業(yè)協(xié)會也應(yīng)加強監(jiān)管與行業(yè)自律。

　　政府應(yīng)加大對裝修行業(yè)的監(jiān)管力度，完善相關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。加強對裝修公司或個人的資質(zhì)審核和管理力度，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為。同時建立完善的投訴舉報機制和處理機制，及時處理購房者的投訴和舉報。

　　行業(yè)協(xié)會則應(yīng)加強行業(yè)自律和誠信建設(shè)。制定嚴(yán)格的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范引導(dǎo)裝修公司或個人誠信經(jīng)營、規(guī)范操作。加強行業(yè)培訓(xùn)和宣傳提高裝修行業(yè)整體的專業(yè)水平和服務(wù)質(zhì)量。同時建立行業(yè)信用評價體系對信譽良好的企業(yè)給予表彰和獎勵對失信企業(yè)進行懲戒和曝光。

　　六、結(jié)語

　　二手房屋翻新工程中的欺詐行為不僅損害了購房者的合法權(quán)益也破壞了市場秩序。作為深圳房產(chǎn)糾紛律師我們深感有必要對此類問題進行深入剖析并提出相應(yīng)的法律應(yīng)對策略與建議。同時我們也呼吁政府和行業(yè)協(xié)會加強監(jiān)管與行業(yè)自律共同營造一個公平、誠信、安全的裝修市場環(huán)境。讓每一位購房者都能安心、放心地進行二手房屋翻新工程享受美好的家居生活。