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　　1.不可抗力等情形導(dǎo)致房屋暫時(shí)性無法正常使用，以此為由主張享有法定解除權(quán)的，一般不予支持；

　　2.對于承租房屋的查封為限制其產(chǎn)權(quán)交易的，不影響房屋正常使用，承租人不得據(jù)此要求解除合同；

　　3.租賃房屋部分毀損滅失，剩余部分不影響承租人正常使用的，承租人不能據(jù)此要求解除合同；

　　4.租賃房屋存在危及承租人安全或健康等現(xiàn)實(shí)危險(xiǎn)的，承租人可以行使法定解除權(quán)，此種情形需要承租人就房屋存在危及人身安全或健康的危險(xiǎn)性（無需產(chǎn)生實(shí)際損害）承擔(dān)舉證責(zé)任；但出租人積極采取整改措施，在行使解除權(quán)之前已經(jīng)消除危險(xiǎn)的，解除權(quán)消滅；

　　5.承租人可能由于經(jīng)濟(jì)經(jīng)營狀況、生活工作地點(diǎn)的重大改變等原因，使得其失去繼續(xù)使用租賃房屋的實(shí)際需求，仍然繼續(xù)租賃房屋顯失公平的，可以通過訴訟方式解除租賃合同。

　　在房屋租賃期間，最常見的糾紛有兩類：

　　一是有關(guān)租金的糾紛；

　　二是有關(guān)租期的糾紛。

　　租金糾紛分為兩種。其一是在合同存續(xù)期間，房東單方面調(diào)整租金。其二是承租人不按時(shí)足額繳納房屋租金。這兩種糾紛的處理方案通常都會在房屋租賃合同中有所規(guī)定，對于雙方的維權(quán)提供了明確的合同依據(jù)。

　　租期糾紛也是租房過程中的常見糾紛，主要表現(xiàn)有兩點(diǎn)：

　　一是房東違約，在沒有提前通知承租人的情況下，單方面終止合同并收回房屋；

　　二是因?yàn)椴豢煽咕芤蛩兀ɡ绶课莶疬w等），導(dǎo)致房屋租期發(fā)生變化。

　　當(dāng)遇到房屋租賃糾紛時(shí)，不妨參考以下四個(gè)建議

　　建議一：以租賃合同為依據(jù)，落實(shí)解決方案。

　　在遇到房屋租賃糾紛時(shí)，可以第一時(shí)間拿出房屋租賃合同，查找相關(guān)條款，根據(jù)合同約定，進(jìn)行違約責(zé)任的認(rèn)定，并據(jù)此進(jìn)行賠償。這是最佳的解決方案。

　　建議二：第三方參與調(diào)解，達(dá)成調(diào)解協(xié)議。

　　如果房屋租賃合同中對于發(fā)生糾紛的處理方式?jīng)]有約定或者約定不明確時(shí)，可以由雙方都信得過的第三方介入調(diào)解，大家坐在一起訴說彼此的訴求，由第三方公平、公正裁判，給出調(diào)解方案，以期達(dá)成雙方都能滿意的調(diào)解協(xié)議。

　　建議三：申請仲裁，進(jìn)行仲裁處置。

　　如果第三方調(diào)解仍不能化解雙方的爭議，可以向仲裁機(jī)構(gòu)求助。在專業(yè)仲裁機(jī)構(gòu)的裁決下，給出仲裁意見，出租人和承租人可按照仲裁結(jié)果處理糾紛。

　　建議四：法院訴訟，依法維護(hù)權(quán)益。

　　這是最不希望大家采取的糾紛處理方式，只有在上述三個(gè)建議方案均不奏效或者糾紛雙方意見相差懸殊時(shí)，才建議采用。人民法院會根據(jù)事實(shí)和證據(jù)，依法對案件作出判決，按照判決結(jié)果處理糾紛。

　　在現(xiàn)代城市生活中，租房已成為許多人的常態(tài)選擇。然而，房屋租賃過程中不可避免地會遇到各種糾紛和問題，其中最為常見的便是違約金問題。作為深圳房產(chǎn)律師，本文將詳細(xì)解讀租房違約金的相關(guān)規(guī)定，幫助大家合理設(shè)定和維護(hù)自身權(quán)益。

　　### 一、租房違約金的法律依據(jù)

　　根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百八十五條的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。如果約定的違約金低于造成的損失，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；如果約定的違約金過分高于造成的損失，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。

　　### 二、租房違約金的合理設(shè)定

　　#### 1. 協(xié)商一致原則

　　租房合同中的違約金數(shù)額應(yīng)由雙方通過協(xié)商確定。這一數(shù)額通?；谧赓U期間可能發(fā)生的損失進(jìn)行預(yù)估，例如一個(gè)月或幾個(gè)月的租金。這種協(xié)商不僅體現(xiàn)了契約自由的原則，也確保了雙方對違約后果有明確預(yù)期。

　　#### 2. 考慮實(shí)際損失

　　在設(shè)定違約金時(shí)，應(yīng)充分考慮到違約可能造成的實(shí)際損失。例如，如果租客提前退租，房東可能會面臨重新招租的空置期損失；反之，如果房東違約導(dǎo)致租客需要搬離，則需賠償相應(yīng)的搬家費(fèi)用等。因此，違約金的數(shù)額應(yīng)與這些潛在損失相匹配。

　　#### 3. 避免過高或過低

　　雖然法律允許雙方自由約定違約金數(shù)額，但法院有權(quán)對明顯不合理的違約金進(jìn)行調(diào)整。一般來說，如果約定的違約金超過實(shí)際損失的30%，則可能被視為過高而受到調(diào)整。因此，在設(shè)定違約金時(shí)，應(yīng)避免將其定得過高或過低，以免在未來引發(fā)不必要的爭議。

　　### 三、租房違約金的適用情形

　　#### 1. 租客提前退租

　　當(dāng)租客因個(gè)人原因需要提前終止租賃合同時(shí)，應(yīng)根據(jù)合同約定支付相應(yīng)數(shù)額的違約金給房東作為補(bǔ)償。這既是對房東重新招租成本的一種彌補(bǔ)，也是對租客違約行為的一種懲罰。

　　#### 2. 房東違約

　　若因房東原因?qū)е伦赓U合同無法繼續(xù)履行（如房屋被查封、出售等），則房東需按照合同約定向租客支付違約金。這種情況下的違約金不僅是對租客被迫搬家所造成的直接經(jīng)濟(jì)損失的賠償，還包括對其重新尋找住房所花費(fèi)的時(shí)間和精力的補(bǔ)償。

　　### 四、如何維護(hù)自身權(quán)益

　　#### 1. 仔細(xì)審查合同條款

　　在簽訂租房合同前，務(wù)必仔細(xì)閱讀合同中的各項(xiàng)條款特別是關(guān)于違約金的部分確保自己完全理解其含義并認(rèn)可其內(nèi)容后再簽字蓋章。如有不清楚的地方應(yīng)及時(shí)向房東提出并要求解釋清楚。

　　#### 2. 保留相關(guān)證據(jù)

　　一旦發(fā)生違約情況且雙方無法達(dá)成一致意見時(shí)應(yīng)及時(shí)收集并保存好所有相關(guān)證據(jù)材料如租賃合同、付款憑證、通訊記錄等以便日后維權(quán)之用。

　　#### 3. 尋求法律援助

　　當(dāng)自行協(xié)商無果時(shí)可以考慮尋求專業(yè)律師的幫助通過法律途徑解決爭議。律師不僅可以為你提供專業(yè)的法律咨詢還可以幫助你制定合理的訴訟策略爭取最大的合法權(quán)益。

　　### 結(jié)語

　　總之租房違約金是保障租賃雙方合法權(quán)益的重要手段之一。在深圳這樣一個(gè)法治社會里我們更應(yīng)該學(xué)會運(yùn)用法律武器來維護(hù)自己的權(quán)益。希望本文能對你有所幫助如果你還有其他疑問歡迎隨時(shí)咨詢！

　　承租人在租賃期間發(fā)現(xiàn)房屋有重大安全隱患或者其他不適宜居住或者使用的情形的可以解除合同；承租人未按照約定用途使用租賃房屋或擅自改變租賃房用途的行為造成重大損失的可以解除合同；出租人未按照約定用途使用租賃房屋或者擅自改變租賃房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)破壞房屋內(nèi)物品或者設(shè)施的行為造成重大損失的可以解除合同。

　　遇到了租房糾紛怎么維權(quán)？

　　1、房屋租賃糾紛可以進(jìn)行調(diào)解。它是指在第三者的主持下，出租承租雙方當(dāng)事人經(jīng)過自愿協(xié)商，排除爭端，達(dá)成和解的一種方法和活動(dòng)。調(diào)解的主體可以是基層群眾性組織村民委員會和居民委員會。

　　2、仲裁。仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)。仲裁具有“公正及時(shí)，程序簡便，專家斷案，依裁終局”的優(yōu)勢，可以使當(dāng)事人避免陷入于官司曠日持久的糾纏和身心疲憊的針鋒相對之中，房屋租賃糾紛這種方法是一種比較受推崇的爭端解決機(jī)制。

　　3、房屋租賃糾紛可以進(jìn)行訴訟。有些租賃糾紛不愿意調(diào)解或不服調(diào)解，又沒有達(dá)成仲裁協(xié)議的，當(dāng)事人可以將房屋租賃糾紛依法向人民法院提起訴訟。通過法院的訴訟活動(dòng)而做出的判決的強(qiáng)制力，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于調(diào)解和仲裁。

　　根據(jù)我國合同法規(guī)定，租賃合同的解除分為法定解除和約定解除。根據(jù)合同法的規(guī)定，法定解除是指在合同沒有任何法律規(guī)定的情況下，承租人享有隨時(shí)解除合同的權(quán)利。當(dāng)租賃合同的雙方當(dāng)事人發(fā)生爭議時(shí)，如雙方都同意解除合同，則應(yīng)通過法定程序進(jìn)行，不能通過協(xié)商解決。

　　因此，承租人提出解除租賃合同訴求，應(yīng)在雙方對解除合同無爭議時(shí)提起訴訟時(shí)才能得到支持。約定解除：承租人如果沒有達(dá)到解除條件，但合同繼續(xù)有效的時(shí)間較長且對租賃物不造成損害時(shí)，可以依據(jù)法律規(guī)定或者合同約定的其他情形提起訴訟要求解除房屋租賃合同；承租人履行合同義務(wù)遲延不能達(dá)到解除條件且對租賃物造成損害時(shí)，租賃人可以解除合同。

　　如果承租人不履行約定的租賃權(quán)，承租人可以選擇單方解除合同或者依法向出租人主張賠償損失。如果承租人可以要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任或者賠償損失，承租人可以選擇依法向出租人主張違約責(zé)任或者賠償損失。但這兩種方式都必須符合約定，否則不能構(gòu)成對出租人權(quán)利的侵害。

　　比如，在房屋租賃合同中約定出租人未支付租金為由解除合同的情況下，出租人應(yīng)當(dāng)以向承租人支付半年或一年的租金為前提；在房屋租賃合同中約定出租人以押金為借口解除合同時(shí)要按照押金數(shù)額雙倍返還押金給承租人；在房屋租賃合同中約定承租人需在房屋租賃合同解除后支付三個(gè)月房租作為違約金。

　　1.標(biāo)的物為未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，訂立的租賃合同無效，但在一審辯論終結(jié)前當(dāng)事人補(bǔ)全房屋合法手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同有效；

　　2. 租賃合同的期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效；

　　3.劃撥土地使用權(quán)屬于國家行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)等具有國家公權(quán)力性質(zhì)的主體，該主體出租劃撥土地上房屋的，應(yīng)屬無效。

　　因?yàn)閷?shí)踐中存在的許多租賃合同項(xiàng)下存在租金高于違約金的情況是出租人不履行或不完全履行租賃合同項(xiàng)下發(fā)生的情形。如果承租人沒有依法向出租人支付租金、超過法定違約金數(shù)額履行義務(wù)的話，出租人可要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。

　　租賃合同中約定的違約金是否合法有效在一般情況下，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)，不能履行不符合約定時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　1.合同按約履行的，約定的定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿髯饨鸹蚍颠€承租人；承租人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，無權(quán)請求返還定金；出租人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；

　　2.對于遲延履行違約金的條款，前提在于租賃合同的債務(wù)能夠履行，若債務(wù)永久不能履行，不發(fā)生遲延履行的責(zé)任；若違約方有正當(dāng)事由不履行的，亦不發(fā)生遲延履行違約金責(zé)任；承擔(dān)遲延履行違約金后不影響債務(wù)的繼續(xù)履行；

　　3.合同解約違約金與遲延履行違約金可以并存，可以同時(shí)主張；同時(shí)約定有解約違約金與定金的，只能擇一主張。

　　未按照約定履行義務(wù)時(shí)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任房屋租賃合同中約定了違約金條款，根據(jù)《合同法》第九十七條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”以及《合同法》第九十四條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行賠償損失等違約責(zé)任。

　　簽訂合同時(shí)，無論是房東還是房客，一定要逐字逐句地閱讀每項(xiàng)租約條款，確保合同沒有問題。

　　一份正式的租房合同上必須呈現(xiàn)的內(nèi)容包括：

　　1.房東和租客的全名，聯(lián)系地址以及郵箱和手機(jī)號

　　2.出租房屋的地址；

　　3.簽署協(xié)議的日期；

　　4.租期開始的日期；

　　5.租客是否在18歲以下；

　　6.標(biāo)明押金數(shù)額；

　　7.房租的金額以及交租的頻率；

　　8.交付租金的方式；

　　9.有關(guān)費(fèi)用的具體金額；

　　10.租約的到期時(shí)間；

　　11.出租房屋內(nèi)的用品清單；

　　12.有關(guān)房屋保溫棉的獨(dú)立協(xié)議；

　　13.獨(dú)立的健康房屋協(xié)議。